Tout ce que vous devez savoir sur la défiscalisation en tant que Location meublée non professionnelle
L’investissement locatif en France offre diverses opportunités pour optimiser la fiscalité. Parmi elles, le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) est particulièrement attractif. Si vous envisagez d’investir dans l’immobilier locatif, il est pertinent de comprendre les mécanismes de défiscalisation en tant que LMNP.
Qu’est-ce que le statut de LMNP ?
Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) est un statut en France qui permet aux propriétaires de louer des logements meublés tout en bénéficiant d’une série d’avantages fiscaux. Ce statut offre une opportunité intéressante pour ceux qui souhaitent investir dans l’immobilier locatif sans faire de la location leur activité principale.
Un des principaux attraits du statut LMNP réside dans sa flexibilité. Contrairement aux loueurs professionnels, qui doivent respecter des obligations plus strictes, les loueurs en meublé non professionnels peuvent gérer leur activité locative de manière plus légère. Cela est particulièrement bénéfique pour les investisseurs qui possèdent un ou plusieurs biens, mais qui ne souhaitent pas en faire leur source de revenus principale.
Pour être éligible au statut de LMNP, il est nécessaire de remplir plusieurs conditions spécifiques :
- Meublé selon des critères précis : Le logement loué doit être meublé conformément à des normes définies. Cela signifie qu’il doit comporter l’équipement nécessaire pour que les locataires puissent y vivre immédiatement. Par exemple, un logement doit inclure au minimum : un lit, une table, des chaises, des équipements de cuisine (casseroles, couverts, etc.), et d’autres meubles essentiels pour le confort des occupants. Ce critère vise à garantir que le bien est véritablement habitable et non simplement un espace vide. Cette liste est défini par l’administration fiscale.
- Plafond de revenus locatifs : Les revenus générés par la location ne doivent pas dépasser 23 000 euros par an. Cela représente un seuil important pour maintenir le statut de LMNP. Si les revenus de location surpassent ce plafond, l’investisseur pourrait devoir envisager le statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP), qui impose des obligations fiscales et administratives plus contraignantes. De plus, il est également requis que ces revenus représentent moins de 50 % des revenus globaux du foyer fiscal. Cela signifie que pour bénéficier du statut de LMNP, les revenus locatifs ne doivent pas constituer la majorité des ressources financières de l’investisseur, permettant ainsi aux propriétaires de louer un bien sans en faire leur activité principale.
Ce double critère de plafonnement des revenus assure que le statut LMNP reste accessible à un large éventail d’investisseurs, notamment les particuliers et les petits propriétaires. En offrant des avantages fiscaux tels que des abattements et la possibilité de déduire certaines charges, le statut de LMNP constitue une voie attrayante pour la constitution de patrimoine immobilier, tout en maintenant une certaine protection contre les contraintes administratives qu’impose une activité professionnelle de location.
Les avantages de la fiscalité de la location meublée non professionnelle
L’un des principaux attraits du statut de location meublée non professionnelle (LMNP) réside dans les avantages fiscaux qu’il offre aux propriétaires. Le choix de la location meublée permet non seulement de générer des revenus, mais également de bénéficier de régimes fiscaux très avantageux. Ces régimes permettent aux investisseurs de réduire leur imposition sur les revenus locatifs, ce qui en fait une option très attrayante pour ceux qui souhaitent optimiser leur fiscalité. Voici les deux régimes fiscaux les plus courants pour les LMNP :
Le Régime Micro-BIC
Tout d’abord, si vos revenus locatifs annuels sont inférieurs à 72 600 euros, vous avez la possibilité d’opter pour le régime Micro-BIC. Ce régime, particulièrement simple à appliquer, permet un abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes locatives, ce qui signifie que vous ne serez imposé que sur la moitié de vos revenus générés par la location. Par exemple, si vous percevez des revenus locatifs de 20 000 euros, l’administration fiscale ne prendra en compte qu’un montant de 10 000 euros pour le calcul de votre imposition.
Cet abattement est spécialement conçu pour simplifier la déclaration de revenus, car il dispense le propriétaire de justifier l’ensemble de ses charges. En d’autres termes, il n’est pas nécessaire de fournir les preuves de dépenses (entretien, réparations, gestion, etc.), ce qui allège la charge administrative. C’est une option particulièrement intéressante pour les petits investisseurs qui n’ont pas des frais de gestion significatifs ou qui souhaitent éviter une comptabilité complexe.
Le Régime Réel Simplifié
En revanche, si vos revenus locatifs annuels dépassent 72 600 euros ou si vous avez des charges importantes, il est généralement plus judicieux d’opter pour le régime Réel Simplifié. Ce régime, bien que plus complexe, offre des opportunités considérables pour déduire des charges réelles. Avec le régime réel, vous pouvez déduire une multitude de frais liés à la gestion de votre bien :
- Les intérêts d’emprunt : Si vous avez contracté un prêt pour financer l’achat de votre bien, les intérêts payés sont entièrement déductibles.
- Les frais de gestion : Cela inclut les honoraires d’agences immobilières, les frais administratifs et toutes les dépenses liées à la gestion du bien locatif.
- Les travaux et l’entretien : Les coûts de réparation et d’entretien, qu’ils soient réguliers ou exceptionnels, peuvent être déduits de vos revenus locatifs.
- Les assurances : Les primes d’assurance pour couvrir le bien immobilier, notamment l’assurance propriétaire non occupant, peuvent également être soustraites.
Tandis que le régime Micro-BIC est plus simple, le régime Réel Simplifié permet d’amortir le bien immobilier sur une durée de 20 à 30 ans et d’amortir le mobilier et les équipements sur une période de 5 à 10 ans. Cela signifie que, pour un bien acheté à 200 000 euros, l’amortissement pourrait réduire significativement votre base imposable, entraînant potentiellement un résultat d’exercice nul et donc une imposition qui se rapproche de 0 euro sur les revenus locatifs.
L’un des grands avantages du régime réel en location meublée non professionnelle (LMNP) réside dans la possibilité de pratiquer l’amortissement du bien et du mobilier. Cette technique comptable est particulièrement bénéfique pour les investisseurs immobiliers, car elle permet de répartir le coût d’un actif sur sa durée de vie utile. L’amortissement est une charge non décaissable, ce qui signifie qu’il ne s’agit pas d’un paiement en espèces, mais d’une dépense comptable qui réduit le revenu imposable.
L’amortissement du bien en location meublée non professionnelle
Qu’est-ce que l’amortissement ?
L’amortissement est essentiel pour comprendre comment maximiser les avantages fiscaux d’un investissement locatif. En comptabilité, il s’agit de reconnaître que la valeur d’un bien ne reste pas constante dans le temps. Avec l’utilisation de ce mode de calcul, les investisseurs peuvent répartir le coût initial d’un bien immobilier ou de son mobilier sur une période définie, reflétant ainsi l’usure et la dépréciation significatives de ces actifs au fil des ans.
Comment cela fonctionne dans le cadre de la LMNP ?
En tant que Loueur en Meublé Non Professionnel, vous avez la possibilité d’amortir deux grands types d’éléments :
- Le bien immobilier : Généralement, la durée d’amortissement s’étend de 20 à 30 ans. Par exemple, si vous achetez un bien immobilier pour 200 000 euros, et que vous choisissez d’amortir ce bien sur 30 ans, vous pouvez déduire environ 6 666 euros par an en tant qu’amortissement. Ce montant vient diminuer votre résultat et donc votre revenu imposable.
- Le mobilier et les équipements : Ces biens, qui comprennent les meubles, électroménagers, et équipements divers nécessaires à la location meublée, peuvent être amortis sur une durée plus courte, souvent de 5 à 10 ans. Par exemple, pour des meubles et équipements d’une valeur de 10 000 euros, vous pourriez envisager un amortissement sur 5 ans, soit une déduction annuelle de 2 000 euros.
L’impact sur le revenu imposable
L’application de l’amortissement peut avoir un impact significatif sur votre revenu imposable. En effet, lorsque vous additionnez l’amortissement du bien immobilier et celui des meubles, vous pourriez facilement voir vos revenus imposables réduits à un niveau très bas.
Par exemple, prenons le scénario suivant :
- Revenu locatif brut : 20 000 euros
- Amortissement du bien immobilier : 6 666 euros
- Amortissement du mobilier : 2 000 euros
- Total des amortissements : 8 666 euros
Total des amortissements :
6 666 euros + 2 000 euros = 8 666 euros
Revenu net imposable :
20 000 euros – 8 666 euros = 11 334 euros
Ainsi, après amortissement, le revenu net imposable de l’investisseur est de 11 334 euros, illustrant comment l’amortissement réduit la base imposable et optimise la fiscalité.
Même ce montant peut être influencé par des charges réelles déductibles, permettant potentiellement à un investisseur d’arriver à un revenu imposable proche de 0 euro, voire moins. Cela se traduit souvent par un impôt sur le revenu locatif presque inexistant.
Les conditions à remplir pour bénéficier du statut
Pour bénéficier des avantages fiscaux de la Location meublée non professionnelle, plusieurs conditions doivent être remplies :
- Le bien doit être loué meublé au minimum pendant 8 mois dans l’année.
- Le propriétaire doit s’immatriculer auprès du Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) en tant que location meublée non professionnelle.
- Les recettes locatives doivent être déclarées dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
La récupération de la TVA
Lorsque vous investissez dans une résidence de services (résidence étudiante, senior, tourisme, ou affaires), vous pouvez récupérer la TVA sur l’investissement, soit 20 % du prix d’achat. Par exemple, pour un bien acheté à 100 000 euros, vous pouvez récupérer 20 000 euros de TVA.
Pour cela, le bien doit être géré par un exploitant professionnel et offrir au moins trois des services suivants :
- L’accueil et la réception
- Le petit-déjeuner
- Le nettoyage régulier des locaux
- La fourniture de linge de maison
Les obligations administratives
Outre l’immatriculation auprès du RCS, le propriétaire doit tenir une comptabilité rigoureuse (il pourra passer par un comptable, c’est ce que nous recommandons), surtout s’il opte pour le régime réel. Cela inclut la conservation de tous les justificatifs de dépenses et la déclaration annuelle des revenus locatifs, soit en tant que Micro-BIC, soit en tant que régime réel.
Conclusion: Pourquoi investir en location meublée non professionnelle?
Investir en LMNP offre d’importants avantages fiscaux, une rentabilité attractive et une certaine flexibilité. Que vous cherchiez à diversifier votre portefeuille d’investissement ou à optimiser votre fiscalité, le statut de LMNP est une excellente option. En choisissant le régime fiscal adapté (Micro-BIC ou Réel), et en pratiquant l’amortissement, vous pouvez réduire significativement votre base imposable et maximiser vos revenus locatifs. De plus, la possibilité de récupérer la TVA sur les investissements dans certaines résidences de services renforce encore l’attrait de ce statut.
Pour réussir votre investissement en location meublée non professionnelle, il est crucial de bien comprendre les règles fiscales et d’effectuer une gestion rigoureuse de votre bien immobilier. N’hésitez pas à consulter des experts pour vous accompagner dans votre démarche et optimiser votre stratégie d’investissement.
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