Bordeaux, autrefois surnommée « la belle endormie », s’est métamorphosée ces dernières années pour devenir une destination prisée des investisseurs immobiliers. Avec son patrimoine architectural classé à l’UNESCO, son dynamisme économique et sa qualité de vie enviable, la capitale girondine offre de nombreuses opportunités pour ceux qui souhaitent se lancer dans l’investissement locatif et développer leur patrimoine immobilier. La ville attire de nombreux locataires, ce qui favorise des taux de rendement attractifs pour les propriétaires. Que vous envisagiez un investissement Denormandie ou une acquisition classique, Bordeaux présente un marché immobilier dynamique avec des perspectives intéressantes. Découvrez dans cet article les données clés du marché immobilier bordelais, les tendances des taux de rendement, et nos conseils pour réussir votre projet d’investissement et optimiser la gestion de votre bien locatif.

Pourquoi investir dans l’immobilier à Bordeaux ?

Une métropole stratégiquement située

Bordeaux, métropole dynamique, n’est qu’à 2 heures de Paris grâce à la LGV. Cette proximité avec la capitale, couplée à sa position près de l’océan Atlantique et ses connexions avec d’autres grandes villes comme Toulouse et Nantes, en fait un emplacement de choix pour l’investissement immobilier.

Un centre-ville économiquement vibrant

Le centre de Bordeaux attire de nombreuses entreprises dans des secteurs innovants tels que l’aéronautique, le numérique et les biotechnologies. Cette diversité économique stimule la création d’emplois et attire une population active, générant une forte demande pour les appartements à louer.

Des quartiers attractifs pour tous les profils

Chaque quartier de Bordeaux offre un équilibre unique entre patrimoine historique et modernité. Du centre-ville historique aux quartiers étudiants animés, en passant par les zones résidentielles familiales, la ville propose un cadre de vie adapté à tous. Ses espaces verts, ses quais réaménagés et son réseau de transport efficace attirent aussi bien les familles que les jeunes actifs et les étudiants, assurant une demande locative diversifiée et soutenue.

Le marché immobilier bordelais en chiffres : rentabilité et opportunités

Prix des appartements au mètre carré

En 2023, le prix moyen au mètre carré pour un logement dans l’agglomération bordelaise s’élève à environ 4 195 €. Cependant, il existe de fortes disparités entre les quartiers, influençant directement le rendement locatif :

• Centre-ville et quartiers prisés (Chartrons, Saint-Pierre) : > 6 500 €/m²
• Quartiers intermédiaires (Nansouty, Saint-Augustin) : 4 500 – 5 500 €/m²
• Périphérie (Bordeaux Lac, Bègles) : ~ 3 300 €/m²

Ces variations de prix impactent directement la rentabilité des investissements locatifs.

Évolution des loyers et attractivité pour les locataires

Les loyers à Bordeaux poursuivent leur ascension, atteignant en moyenne 14,80 € par mètre carré. Cette hausse témoigne de la forte demande locative dans la ville, particulièrement pour les appartements situés dans les quartiers centraux et estudiantins. Les investisseurs peuvent ainsi espérer des taux d’occupation élevés pour leurs logements. Cela dépendra de la stratégie de location mise en place et des zones soumises au plafonnement des loyers.

Taux de rendement locatif

Le taux de rendement locatif brut moyen à Bordeaux est estimé à environ 4,5%. Bien que ce chiffre puisse paraître modeste comparé à d’autres villes françaises, il reste attractif pour les investisseurs. En effet, ce taux de rentabilité, couplé au potentiel de plus-value à long terme des logements bordelais, offre des perspectives intéressantes pour les propriétaires souhaitant investir dans l’immobilier locatif à Bordeaux.

Ces chiffres démontrent que malgré des prix d’achat élevés dans certains secteurs, Bordeaux continue d’offrir des opportunités de rendement attractives pour les investisseurs immobiliers, grâce à une demande locative soutenue et des loyers en progression.

Les quartiers prometteurs de Bordeaux pour investir : conseils et choix stratégiques

Bacalan et les Bassins à Flot : une zone en pleine effervescence

Ces quartiers en pleine mutation offrent un excellent potentiel pour les investisseurs en France. La présence emblématique de la Cité du Vin et le développement de nouveaux projets immobiliers attirent une population jeune et dynamique. La proximité avec le centre-ville et la qualité de vie croissante font de cette zone un choix judicieux pour l’investissement locatif.

Bordeaux-Euratlantique : le futur pôle économique de la métropole

Ce projet d’aménagement urbain d’envergure transforme le sud de Bordeaux, créant une nouvelle dynamique pour ses habitants. Avec l’arrivée de nouvelles entreprises et la création de logements modernes, c’est une zone à surveiller de près pour les investisseurs avisés. La proximité avec la gare Saint-Jean renforce son attractivité.

La Bastide : un quartier en renouveau à fort potentiel

Sur la rive droite de la Garonne, La Bastide connaît un renouveau spectaculaire. Les prix y sont encore abordables comparés à d’autres zones de Bordeaux, offrant ainsi des opportunités intéressantes. Le quartier bénéficie d’une bonne desserte en transports en commun, un atout majeur pour la qualité de vie des habitants et l’attractivité locative.

Ces trois quartiers représentent des choix stratégiques pour les investisseurs immobiliers à Bordeaux. Chacun offre des avantages uniques en termes de développement économique, de qualité de vie et de potentiel de plus-value. Avant de faire votre choix, il est conseillé d’analyser en détail chaque zone, en prenant en compte les projets urbains futurs et l’évolution démographique de la métropole bordelaise. Le cabinet Les Hermines vous accompagne dans votre projet d’investissement immobilier de A à Z. Nous contacter.

L’évolution du marché immobilier bordelais

Pour réussir son investissement immobilier à Bordeaux, il est crucial de rester informé des tendances du marché. Voici les principaux éléments à surveiller :

Projets urbains majeurs

Le projet Bordeaux Inno Campus

Ce projet ambitieux vise à créer un pôle d’innovation majeur dans l’agglomération bordelaise. S’étendant sur 1 350 hectares, il englobe les communes de Pessac, Gradignan, Talence et Bordeaux. L’objectif est de développer un écosystème favorable à l’innovation, regroupant universités, entreprises et startups. Ce projet devrait générer :

• La création de 10 000 emplois d’ici 2030
• La construction de nouveaux logements pour accueillir les travailleurs
• Une augmentation de la demande locative dans les zones concernées

Le développement de la rive droite

La rive droite de Bordeaux connaît une transformation majeure, notamment avec le projet Belvédère. Ce projet urbain d’envergure prévoit :

• La création de 140 000 m² de logements
• 50 000 m² de bureaux et activités
• Des équipements publics et espaces verts

Cette revitalisation devrait attirer de nouveaux habitants et investisseurs, augmentant potentiellement la valeur immobilière du secteur.

L’extension du réseau de tramway

Le réseau de tramway de Bordeaux continue de s’étendre, avec plusieurs projets en cours ou à venir :

• Prolongement de la ligne A vers l’aéroport (un chantier qui a duré ​​près de 4 ans et permet un trajet de Bordeaux centre en 35 min)
• Extension de la ligne D vers Saint-Médard-en-Jalles

Ces extensions pourraient valoriser significativement les quartiers périphériques nouvellement desservis, offrant des opportunités d’investissement intéressantes.

Les défis de l’investissement à Bordeaux

Malgré son attractivité, investir à Bordeaux comporte certains défis :

1. Des prix élevés : La hausse continue des prix peut rendre l’investissement initial conséquent, surtout dans les quartiers centraux.
2. Une concurrence accrue : L’attrait de Bordeaux attire de nombreux investisseurs, ce qui peut rendre la recherche du bien idéal plus difficile.
3. La réglementation des locations de courte durée : La ville a mis en place des règles strictes concernant les locations type Airbnb, limitant les possibilités dans ce domaine.

Stratégies d’investissement à considérer

1. L’achat en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement)

Investir dans un bien neuf à Bordeaux peut être une option intéressante. Les programmes neufs se développent dans des quartiers en pleine mutation comme Euratlantique ou Brazza. Les avantages incluent :

• Des normes énergétiques optimales
• Des garanties constructeur
• La possibilité de bénéficier de dispositifs fiscaux avantageux comme la loi Pinel

2. La rénovation de biens anciens

Bordeaux regorge de bâtiments historiques avec un fort potentiel. Rénover un bien ancien peut permettre de :

• Créer une forte plus-value
• Bénéficier de certains dispositifs fiscaux liés à la rénovation
• Proposer un bien au charme unique sur le marché locatif

Conseils pour réussir votre investissement locatif à Bordeaux

1. Ciblez le bon type de bien : À Bordeaux, les petites surfaces (studios et T2) sont particulièrement recherchées, notamment par les étudiants et les jeunes actifs. Ces biens offrent généralement de meilleurs rendements et sont plus faciles à louer.
2. Misez sur l’emplacement : La proximité des transports en commun, des universités, des commerces et des zones d’emploi est cruciale. Un bien bien situé se louera plus facilement et à un meilleur prix.
3. Anticipez les travaux : L’achat d’un bien à rénover peut être une stratégie payante. Cela permet d’acquérir à un prix plus bas et de créer de la valeur. Toutefois, assurez-vous de bien estimer le coût des travaux et leur impact sur la rentabilité.
4. Restez informé des réglementations : Bordeaux est soumise à l’encadrement des loyers. Assurez-vous de bien connaître les plafonds de loyers applicables dans votre zone pour éviter tout problème légal.
5. Étudiez les aides à la rénovation : La ville de Bordeaux propose diverses aides pour la rénovation énergétique des logements. Renseignez-vous sur ces dispositifs qui peuvent améliorer la performance énergétique de votre bien tout en réduisant vos coûts.
6. Considérez la colocation : Ce mode de location est de plus en plus populaire à Bordeaux, notamment chez les étudiants. Il peut permettre d’optimiser les rendements sur les grands appartements.
7. Pensez à la gestion locative : Si vous n’habitez pas à Bordeaux ou si vous manquez de temps, faire appel à un professionnel pour la gestion locative peut être judicieux. Cela vous évitera bien des tracas et assurera une gestion efficace de votre bien.

Conclusion : Bordeaux, un marché porteur malgré les défis

Investir dans l’immobilier locatif à Bordeaux reste une option attractive pour les investisseurs avisés. La ville offre un cadre de vie exceptionnel, une économie dynamique et un marché locatif soutenu. Cependant, la réussite d’un tel investissement nécessite une approche réfléchie et bien informée.

Pour maximiser vos chances de succès, prenez le temps d’étudier en profondeur le marché bordelais, ses quartiers en devenir et les tendances locatives. N’hésitez pas à consulter des professionnels locaux (agents immobiliers, notaires, gestionnaires de biens) pour bénéficier de leur expertise du terrain et surtout Les Hermines sont là pour ça.

Enfin, gardez à l’esprit que l’investissement immobilier est un engagement à long terme. Les perspectives de plus-value à Bordeaux sont encourageantes, mais il est crucial d’avoir une vision à long terme et de ne pas se précipiter dans une décision d’achat.