Comment choisir entre SCI, SARL de famille et SAS ?

Choisir entre une SCI (Société Civile Immobilière), une SARL de famille et une SAS (Société par Actions Simplifiée) est une décision cruciale pour toute personne envisageant de structurer ses activités commerciales ou de gérer un patrimoine familial.

Fiscalité IR : SCI à l’IR ou SARL de Famille ?

Investir dans l’immobilier au travers d’une structure juridique nécessite une analyse minutieuse, notamment lors du choix entre une SCI à l’IR (Impôt sur le Revenu) et une SARL de Famille. Ces deux entités offrent des avantages spécifiques sur les plans fiscaux , sociaux, capitaux et juridiques.

SCI à l’IR : Transparence et Flexibilité

La Société Civile Immobilière (SCI) à l’Impôt sur le Revenu, dite « transparente », trouve son utilité dans l’hébergement de divers biens, tels que locaux d’habitation loués nus, locaux commerciaux, professionnels non équipés, ou parts de SCPI. Cependant, elle présente des limites, notamment l’incompatibilité avec la location meublée, sauf si le chiffre d’affaires est inférieur à 10%, auquel cas l’Impôt sur les Sociétés (IS) s’applique.

La tenue d’une comptabilité de caisse et la réalisation d’une assemblée générale annuelle sur demande de l’administration sont requises. Les associés, qu’ils soient des personnes morales ou physiques membres d’une même famille, sont soumis à une fiscalité similaire aux revenus fonciers. Chaque associé paie l’IR sur sa quote-part de bénéfices, résultant des revenus fonciers, même si ces revenus ne sont pas distribués.

Des dispositifs fiscaux tels que Pinel, Malraux, Monument Historique sont envisageables, et le résultat est obtenu en tenant compte des recettes et charges déductibles de l’année.

La SARL de Famille 

La Société à Responsabilité Limitée (SARL) de famille émerge comme une option privilégiée pour les activités à caractère commercial, en particulier la location meublée. Découvrez comment cette forme juridique offre une flexibilité optimale, tout en soulignant les points clés de sa création et les effets de son choix.

Création et Effet Commercial : Une Synergie Parfaite

La SARL de famille, en tant que structure commerciale, s’avère être un choix judicieux pour les activités industrielles, artisanales, ou commerciales, notamment la location meublée. Cette forme juridique offre une flexibilité inégalée, permettant aux associés de bénéficier du statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) ou LMP (Loueur en Meublé Professionnel).

L’Effet de la Création d’une SARL de Famille sur l’Imposition : IS et Options Spécifiques

Par nature, la SARL est soumise à l’Impôt sur les Sociétés (IS). Cependant, la SARL de famille bénéficie d’une option particulière, laissant la possibilité d’opter pour l’Impôt sur le Revenu (IR). Cette option est réservée exclusivement aux SARL de famille destinées entre personnes parentes jusqu’au deuxième degré en ligne directe ou collatérale. Les couples mariés ou pacsés, parents/enfants, et frères/sœurs (à l’exclusion des beaux-frères) peuvent ainsi créer une SARL de famille.

Pas de Holding Associée : Focus sur l’Activité Commerciale

L’une des caractéristiques clés de la SARL de famille est l’absence de possibilité d’avoir une holding associée, sauf imposition à l’IS. Cette particularité garantit que la structure est entièrement dédiée à l’activité commerciale, en l’occurrence la location meublée. Cela simplifie la gestion administrative et comptable en mettant l’accent sur l’objectif commercial de la société.

Revenus BIC et Statut LMNP/LMP : Une Combinaison Gagnante

La SARL de famille génère des revenus BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux), consolidant ainsi son statut de structure commerciale. Les associés peuvent bénéficier du statut LMNP ou LMP, permettant une optimisation fiscale appréciable pour les revenus issus de la location meublée.

Gestion Financière et Sociale : Comptabilité, Bilan, et Cotisations Sociales

La gestion d’une SARL de famille implique une comptabilité d’engagement, avec la réalisation d’un bilan comptable (liasse 2031) et un report sur la déclaration 2042 C Pro. Cette approche proactive offre une visibilité claire sur les opérations financières de la société.

Il est crucial de noter que les gérants majoritaires d’une SARL de famille sont soumis à des cotisations sociales. Cette composante sociale de la structure contribue à la protection sociale des dirigeants et représente une considération essentielle dans la gestion globale de la société.

Les Avantages et les Limites : SCI à l’IR ou SARL de Famille

Les avantages

SCI à l’IR :

La Société Civile Immobilière (SCI) à l’Impôt sur le Revenu (IR) présente des avantages significatifs. Tout d’abord, elle se prête particulièrement bien à la location nue, offrant une flexibilité appréciable dans la gestion de biens immobiliers. De plus, les plus-values générées par la SCI à l’IR bénéficient d’un traitement spécifique, étant considérées comme des plus-values des particuliers, ce qui peut être avantageux sur le plan fiscal.

Lorsqu’il s’agit d’une SCI familiale, elle partage l’engagement locatif similaire à celui d’une personne physique. Cette caractéristique renforce son attrait pour ceux qui cherchent à investir tout en maintenant une responsabilité locative alignée sur celle d’un particulier.

SARL de famille :

En revanche, la Société à Responsabilité Limitée (SARL) de famille se démarque en offrant des avantages spécifiques liés à la location meublée. Cette structure permet non seulement l’amortissement des biens, mais également la déduction de toutes les charges associées, offrant ainsi une optimisation fiscale appréciable. Le régime de comptabilité d’engagement, souvent préféré dans ce contexte, permet une gestion plus souple et proactive des opérations financières.

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) peut être appliqué, apportant des avantages fiscaux supplémentaires pour les revenus générés par la location meublée au sein de la SARL de famille. Dans la majorité des cas, la fiscalité de cette structure tend à être neutralisée, offrant ainsi une perspective attrayante pour les investisseurs cherchant à maximiser leurs avantages financiers.

Limites à Prendre en Considération pour la SCI et la SARL

Bien que les Sociétés Civiles Immobilières (SCI) à l’Impôt sur le Revenu (IR) et les Sociétés à Responsabilité Limitée (SARL) de famille offrent des avantages, il est tout aussi important d’être conscient des limites inhérentes à chacune de ces structures.

Limites de la SCI à l’IR :

• Pas de location meublée (sauf limite des 10% du CA) : La SCI à l’IR ne permet généralement pas la location meublée, à moins que le chiffre d’affaires généré par cette activité ne dépasse pas les 10%. Cette restriction peut limiter les opportunités d’investissement dans des biens meublés.
• Limitation des possibilités d’amortissement et charges déductibles : Contrairement à la SARL de famille, la SCI à l’IR offre peu de possibilités d’amortissement des biens et présente des restrictions en termes de charges déductibles. Les avantages fiscaux liés aux revenus fonciers sont donc limités.
• Pas de possibilité LMNP ou LMP : Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) ou Professionnel (LMP) n’est pas envisageable dans le cadre d’une SCI à l’IR, excluant ainsi des avantages spécifiques liés à la location meublée.
• Limitation de la location Airbnb (pour les Résidences Principales) : Les activités de location de type Airbnb, particulièrement en ce qui concerne les résidences principales, ne sont généralement pas permises au sein d’une SCI à l’IR, limitant ainsi les possibilités de diversification des investissements.

Limites de la SARL de Famille :

Événements Familiaux Affectant le Statut Fiscal : Les événements familiaux, tels que des changements dans la composition des associés, peuvent potentiellement influencer le statut fiscal de la SARL de famille, nécessitant une attention particulière lors de transitions familiales.

Activité Exclusivement Commerciale, Artisanale ou Industrielle : Contrairement à la SCI à l’IR, la SARL de famille est davantage orientée vers des activités commerciales, artisanales, ou industrielles, limitant ainsi son utilisation pour des investissements immobiliers purs.

Pas d’Occupation Personnelle ni Possibilité d’Habiter le Bien : La SARL de famille ne permet généralement pas l’occupation personnelle des biens détenus par la société, restreignant ainsi la possibilité pour les associés de résider dans les propriétés détenues.

Cotisations Sociales pour le Gérant Majoritaire : En tant que gérant majoritaire d’une SARL de famille, des cotisations sociales sont généralement exigées, constituant une charge financière supplémentaire à prendre en considération.

Les Options possibles  

Lorsque vous évaluez votre stratégie d’investissement, plusieurs options s’offrent à vous pour optimiser la gestion et la fiscalité. Examinons deux alternatives intéressantes pour une Société Civile Immobilière (SCI) :

La SCI loue à une autre société qui exploite en meublé :

• Avantage : Préserver la Fiscalité IR – En optant pour cette option, la SCI peut maintenir le statut d’Impôt sur le Revenu (IR), préservant ainsi les avantages fiscaux liés à cette structure. Cela peut être particulièrement avantageux lorsque la location meublée est envisagée.
• Inconvénient : Gestion d’une Nouvelle Structure – Toutefois, la mise en œuvre de cette option implique la gestion d’une nouvelle entité, généralement une société exploitant en meublé. Cela peut entraîner des complexités administratives et logistiques.

La SCI bascule en SARL de famille ou l’inverse :

• Avantage : Simples Formalités Juridiques – Opter pour la transformation de la SCI en SARL de famille (ou vice versa) présente l’avantage de procédures juridiques relativement simples. Ce changement peut être réalisé sans nécessiter une réorganisation complexe.
• Inconvénient : Frais liés au Changement de Structure – Cependant, il est important de noter que des frais peuvent être associés à ce changement de structure. Des coûts tels que les honoraires d’avocats et les frais administratifs peuvent être engagés.
• Intérêt d’avoir un Bien par Structure pour une Meilleure Souplesse – Dans tous les cas, il est recommandé d’avoir un bien par structure. Cette approche apporte une flexibilité accrue, permettant une gestion plus ciblée des actifs et une adaptation aux évolutions de votre stratégie d’investissement.

Fiscalité à l’IS : SCI IS ou SAS(u) ?

Exploration de l’Option à l’Impôt sur les Sociétés (IS) :

Dans le domaine de la gestion patrimoniale et de l’investissement immobilier, l’option à l’Impôt sur les Sociétés (IS) peut représenter une alternative stratégique, en particulier lorsque l’on souhaite intégrer une activité meublée au sein d’une Société Civile Immobilière (SCI). Cependant, cette démarche nécessite une évaluation minutieuse des implications fiscales.

Il est essentiel de souligner qu’en optant pour l’IS, une réévaluation du bien peut entraîner une imposition immédiate à la plus-value des particuliers. Cette mesure vise à prévenir d’éventuelles manipulations fiscales liées à des changements de statut. La comptabilité d’engagement, une méthode de gestion financière proactive, est souvent privilégiée dans ce contexte pour assurer une traçabilité rigoureuse des opérations.

Gestion des Loyers et Charges :

Dans le cadre de l’IS, la gestion des loyers et des charges se distingue par certaines particularités :

• Loyers Chargés Imposables (qu’ils soient encaissés ou non) : Les loyers sont considérés comme imposables, qu’ils aient été effectivement encaissés ou non. Cela peut avoir des implications sur la planification financière et la gestion des flux de trésorerie.
• Déductibilité Totale des Charges Engagées : Toutes les charges engagées, liées à la gestion et à l’entretien du bien, sont déductibles. Cette caractéristique offre une certaine souplesse en permettant la réduction du revenu imposable.
• Amortissement : L’amortissement, une pratique courante dans la gestion immobilière, suit une grille de base. Le terrain, non amortissable, est suivi du gros œuvre (45% sur une durée de 50 ans), de la façade/étanchéité (10% sur 20 ans), des installations générales (15% sur 15 ans), et de l’agencement (15% sur 15 ans). Cette grille offre un cadre clair pour le calcul des amortissements.

L’option à l’IS peut ainsi se révéler avantageuse pour une gestion plus sophistiquée des actifs immobiliers, mais elle nécessite une planification fiscale méticuleuse pour maximiser les bénéfices tout en évitant les pièges potentiels. Envisager cette option peut être pertinent dans le cadre d’une stratégie globale d’optimisation patrimoniale.

Lorsque la décision est prise d’opter pour l’Impôt sur les Sociétés (IS), les bénéfices générés par la structure seront soumis à une imposition spécifique. Cette imposition à l’IS suit une grille tarifaire bien définie :

• De 0 à 42 500 euros : 15%
• Au-delà de 42 500 euros : 25%

Cette grille progressive permet de moduler le taux d’imposition en fonction du niveau de bénéfices réalisés par la société. Les tranches d’imposition offrent ainsi une certaine flexibilité, favorisant une imposition moins contraignante pour les bénéfices plus modestes.

Il est cependant important de noter qu’une particularité propre à l’IS réside dans le fait que les bénéfices ne seront imposés chez les associés que s’ils sont effectivement distribués. En d’autres termes, tant que les bénéfices restent au sein de la société et ne sont pas distribués aux associés, ces derniers ne seront pas imposés individuellement.

Dans le cas où une distribution de bénéfices a lieu, les associés seront imposés sur ces bénéfices distribués en tant que dividendes. Le taux d’imposition applicable dans ce scénario est un taux forfaitaire de 30%. Cette mesure vise à garantir une cohérence fiscale et à traiter les bénéfices distribués de manière uniforme, indépendamment des tranches de revenus individuelles des associés.

Les avantages de la SCI IS et de la SAS(u) 

SCI à l’IS :

La Société Civile Immobilière (SCI) à l’Impôt sur les Sociétés (IS) se distingue par plusieurs avantages qui en font une option attrayante dans la gestion patrimoniale et immobilière. Parmi ces avantages notables :

• Toutes Locations Possibles : La SCI à l’IS offre une polyvalence remarquable en permettant toutes les formes de locations, que ce soit des biens vides, meublés, des locaux commerciaux, ou des parts de SCPI (Société Civile de Placement Immobilier). Cette flexibilité ouvre un large éventail d’opportunités d’investissement.
• Société Dédiée à l’Immobilier : En optant pour l’IS, la SCI se positionne comme une entité entièrement dédiée à l’immobilier. Cela simplifie la gestion et la comptabilité, concentrant les activités autour d’un secteur spécifique et offrant une clarté dans la stratégie patrimoniale.
• Adaptée à la Transmission du Patrimoine Privé : La SCI à l’IS se révèle particulièrement adaptée à la transmission du patrimoine privé. La possibilité de détenir divers types de biens immobiliers au sein de la structure facilite la planification successorale, offrant des mécanismes souples pour la transmission de biens immobiliers entre générations.

SAS(U) :

La Société par Actions Simplifiée Unipersonnelle (SASU) présente également des avantages significatifs, faisant d’elle un choix stratégique pour certaines situations :

• Possibilité d’Associé Unique : La SASU permet d’avoir un associé unique, conférant une grande souplesse et simplicité dans la structuration de la société. Cela est particulièrement avantageux pour les entrepreneurs individuels ou les investisseurs qui souhaitent avoir un contrôle exclusif sur leurs activités.
• Cumul de Plusieurs Activités Commerciales : La SASU offre la possibilité de cumuler plusieurs activités commerciales au sein d’une même entité. Cette flexibilité permet de diversifier les sources de revenus tout en maintenant une structure juridique unique.
• Dissociation des Projets Personnels et Commerciaux : La SASU offre la possibilité de dissociation claire entre les projets personnels de l’entrepreneur et ses activités commerciales. Cette séparation facilite la gestion administrative et financière, offrant une vision distincte des projets personnels et professionnels.

IR ou l’IS ?

Comparaison entre IR et IS dans la Fiscalité des Revenus Immobiliers :

Lorsqu’il s’agit de choisir entre l’Impôt sur le Revenu (IR) et l’Impôt sur les Sociétés (IS) pour la fiscalité des revenus immobiliers, la décision peut avoir des implications significatives sur la rentabilité globale de l’investissement. Examinons les deux options dans le contexte de la revente d’un bien immobilier.

Revente à l’IR :

En optant pour l’IR, la plus-value générée lors de la revente du bien sera soumise à la fiscalité des particuliers. Le calcul de la plus-value s’effectue en déduisant le prix d’achat du prix de revente, avec une majoration de 22,5% du prix d’achat dans la plupart des cas. Les taux d’imposition applicables sont les suivants :

• 19% au titre de l’impôt,
• 17,2% au titre des prélèvements sociaux.

Une exonération progressive est prévue en fonction de la durée de détention, devenant totale à partir de 22 ans pour l’impôt et 30 ans pour les prélèvements sociaux.

Revente à l’IS :

En choisissant l’IS, la plus-value sera traitée comme professionnelle et soumise à une grille tarifaire différente. Le calcul de la plus-value s’effectue en soustrayant la Valeur Nette Comptable (VNC) du prix de revente, où la VNC est égale au prix d’achat moins les amortissements pratiqués. Les taux d’imposition applicables sont les suivants :

• 15% jusqu’à 42 500€,
• 25% de 42 500€ à 500 000€,
• 33,33% au-delà.

Une exonération totale est prévue au-delà de 15 ans de détention de la plus-value, conformément à l’Article 151 Septies B.

Choix entre SCI, SARL de Famille ou SAS

Face aux alternatives de la Société Civile Immobilière (SCI), de la Société à Responsabilité Limitée de Famille (SARL de Famille) et de la Société par Actions Simplifiée (SAS), la décision ne peut être universelle. Il est crucial de baser ce choix sur une évaluation approfondie des objectifs personnels et des aspirations financières.

Que vous envisagiez une source de complément de revenus, une revente à court/moyen terme ou la constitution d’un patrimoine sur le long terme, chaque structure offre des avantages spécifiques qui correspondent à différentes stratégies.

Il est impératif de reconnaître qu’il n’existe pas de solution unique adaptée à tous. Chaque situation est unique, avec ses propres défis et opportunités. Prendre en compte les objectifs personnels, que ce soit pour générer des revenus réguliers, réaliser des bénéfices à court terme ou bâtir un patrimoine familial, doit guider le choix de la structure.

Il est également essentiel d’être conscient des inconvénients potentiels de chaque option. Les défis peuvent varier en fonction des circonstances, allant de considérations fiscales à des aspects liés à la gestion et à la transmission de patrimoine.

En fin de compte, la clé réside dans le questionnement au bon moment et dans la recherche de conseils avisés. Entouré d’une équipe de professionnels compétents et bien conseillé, tout projet lié à la création de société peut être mené de manière éclairée et conforme aux objectifs spécifiques de chaque individu. La prise de décision informée et personnalisée constitue le pilier d’une gestion patrimoniale et d’investissement réussie.

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Choisir entre une SCI (Société Civile Immobilière), une SARL de famille et une SAS (Société par Actions Simplifiée) est une décision cruciale pour toute personne envisageant de structurer ses activités commerciales ou de gérer un patrimoine familial.

Fiscalité IR : SCI à l’IR ou SARL de Famille ?

Investir dans l’immobilier au travers d’une structure juridique nécessite une analyse minutieuse, notamment lors du choix entre une SCI à l’IR (Impôt sur le Revenu) et une SARL de Famille. Ces deux entités offrent des avantages spécifiques sur les plans fiscaux , sociaux, capitaux et juridiques.

SCI à l’IR : Transparence et Flexibilité

La Société Civile Immobilière (SCI) à l’Impôt sur le Revenu, dite « transparente », trouve son utilité dans l’hébergement de divers biens, tels que locaux d’habitation loués nus, locaux commerciaux, professionnels non équipés, ou parts de SCPI. Cependant, elle présente des limites, notamment l’incompatibilité avec la location meublée, sauf si le chiffre d’affaires est inférieur à 10%, auquel cas l’Impôt sur les Sociétés (IS) s’applique.

La tenue d’une comptabilité de caisse et la réalisation d’une assemblée générale annuelle sur demande de l’administration sont requises. Les associés, qu’ils soient des personnes morales ou physiques membres d’une même famille, sont soumis à une fiscalité similaire aux revenus fonciers. Chaque associé paie l’IR sur sa quote-part de bénéfices, résultant des revenus fonciers, même si ces revenus ne sont pas distribués.

Des dispositifs fiscaux tels que Pinel, Malraux, Monument Historique sont envisageables, et le résultat est obtenu en tenant compte des recettes et charges déductibles de l’année.

La SARL de Famille 

La Société à Responsabilité Limitée (SARL) de famille émerge comme une option privilégiée pour les activités à caractère commercial, en particulier la location meublée. Découvrez comment cette forme juridique offre une flexibilité optimale, tout en soulignant les points clés de sa création et les effets de son choix.

Création et Effet Commercial : Une Synergie Parfaite

La SARL de famille, en tant que structure commerciale, s’avère être un choix judicieux pour les activités industrielles, artisanales, ou commerciales, notamment la location meublée. Cette forme juridique offre une flexibilité inégalée, permettant aux associés de bénéficier du statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) ou LMP (Loueur en Meublé Professionnel).

L’Effet de la Création d’une SARL de Famille sur l’Imposition : IS et Options Spécifiques

Par nature, la SARL est soumise à l’Impôt sur les Sociétés (IS). Cependant, la SARL de famille bénéficie d’une option particulière, laissant la possibilité d’opter pour l’Impôt sur le Revenu (IR). Cette option est réservée exclusivement aux SARL de famille destinées entre personnes parentes jusqu’au deuxième degré en ligne directe ou collatérale. Les couples mariés ou pacsés, parents/enfants, et frères/sœurs (à l’exclusion des beaux-frères) peuvent ainsi créer une SARL de famille.

Pas de Holding Associée : Focus sur l’Activité Commerciale

L’une des caractéristiques clés de la SARL de famille est l’absence de possibilité d’avoir une holding associée, sauf imposition à l’IS. Cette particularité garantit que la structure est entièrement dédiée à l’activité commerciale, en l’occurrence la location meublée. Cela simplifie la gestion administrative et comptable en mettant l’accent sur l’objectif commercial de la société.

Revenus BIC et Statut LMNP/LMP : Une Combinaison Gagnante

La SARL de famille génère des revenus BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux), consolidant ainsi son statut de structure commerciale. Les associés peuvent bénéficier du statut LMNP ou LMP, permettant une optimisation fiscale appréciable pour les revenus issus de la location meublée.

Gestion Financière et Sociale : Comptabilité, Bilan, et Cotisations Sociales

La gestion d’une SARL de famille implique une comptabilité d’engagement, avec la réalisation d’un bilan comptable (liasse 2031) et un report sur la déclaration 2042 C Pro. Cette approche proactive offre une visibilité claire sur les opérations financières de la société.

Il est crucial de noter que les gérants majoritaires d’une SARL de famille sont soumis à des cotisations sociales. Cette composante sociale de la structure contribue à la protection sociale des dirigeants et représente une considération essentielle dans la gestion globale de la société.

Les Avantages et les Limites : SCI à l’IR ou SARL de Famille

Les avantages

SCI à l’IR :

La Société Civile Immobilière (SCI) à l’Impôt sur le Revenu (IR) présente des avantages significatifs. Tout d’abord, elle se prête particulièrement bien à la location nue, offrant une flexibilité appréciable dans la gestion de biens immobiliers. De plus, les plus-values générées par la SCI à l’IR bénéficient d’un traitement spécifique, étant considérées comme des plus-values des particuliers, ce qui peut être avantageux sur le plan fiscal.

Lorsqu’il s’agit d’une SCI familiale, elle partage l’engagement locatif similaire à celui d’une personne physique. Cette caractéristique renforce son attrait pour ceux qui cherchent à investir tout en maintenant une responsabilité locative alignée sur celle d’un particulier.

SARL de famille :

En revanche, la Société à Responsabilité Limitée (SARL) de famille se démarque en offrant des avantages spécifiques liés à la location meublée. Cette structure permet non seulement l’amortissement des biens, mais également la déduction de toutes les charges associées, offrant ainsi une optimisation fiscale appréciable. Le régime de comptabilité d’engagement, souvent préféré dans ce contexte, permet une gestion plus souple et proactive des opérations financières.

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) peut être appliqué, apportant des avantages fiscaux supplémentaires pour les revenus générés par la location meublée au sein de la SARL de famille. Dans la majorité des cas, la fiscalité de cette structure tend à être neutralisée, offrant ainsi une perspective attrayante pour les investisseurs cherchant à maximiser leurs avantages financiers.

Limites à Prendre en Considération pour la SCI et la SARL

Bien que les Sociétés Civiles Immobilières (SCI) à l’Impôt sur le Revenu (IR) et les Sociétés à Responsabilité Limitée (SARL) de famille offrent des avantages, il est tout aussi important d’être conscient des limites inhérentes à chacune de ces structures.

Limites de la SCI à l’IR :

• Pas de location meublée (sauf limite des 10% du CA) : La SCI à l’IR ne permet généralement pas la location meublée, à moins que le chiffre d’affaires généré par cette activité ne dépasse pas les 10%. Cette restriction peut limiter les opportunités d’investissement dans des biens meublés.
• Limitation des possibilités d’amortissement et charges déductibles : Contrairement à la SARL de famille, la SCI à l’IR offre peu de possibilités d’amortissement des biens et présente des restrictions en termes de charges déductibles. Les avantages fiscaux liés aux revenus fonciers sont donc limités.
• Pas de possibilité LMNP ou LMP : Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) ou Professionnel (LMP) n’est pas envisageable dans le cadre d’une SCI à l’IR, excluant ainsi des avantages spécifiques liés à la location meublée.
• Limitation de la location Airbnb (pour les Résidences Principales) : Les activités de location de type Airbnb, particulièrement en ce qui concerne les résidences principales, ne sont généralement pas permises au sein d’une SCI à l’IR, limitant ainsi les possibilités de diversification des investissements.

Limites de la SARL de Famille :

Événements Familiaux Affectant le Statut Fiscal : Les événements familiaux, tels que des changements dans la composition des associés, peuvent potentiellement influencer le statut fiscal de la SARL de famille, nécessitant une attention particulière lors de transitions familiales.

Activité Exclusivement Commerciale, Artisanale ou Industrielle : Contrairement à la SCI à l’IR, la SARL de famille est davantage orientée vers des activités commerciales, artisanales, ou industrielles, limitant ainsi son utilisation pour des investissements immobiliers purs.

Pas d’Occupation Personnelle ni Possibilité d’Habiter le Bien : La SARL de famille ne permet généralement pas l’occupation personnelle des biens détenus par la société, restreignant ainsi la possibilité pour les associés de résider dans les propriétés détenues.

Cotisations Sociales pour le Gérant Majoritaire : En tant que gérant majoritaire d’une SARL de famille, des cotisations sociales sont généralement exigées, constituant une charge financière supplémentaire à prendre en considération.

Les Options possibles  

Lorsque vous évaluez votre stratégie d’investissement, plusieurs options s’offrent à vous pour optimiser la gestion et la fiscalité. Examinons deux alternatives intéressantes pour une Société Civile Immobilière (SCI) :

La SCI loue à une autre société qui exploite en meublé :

• Avantage : Préserver la Fiscalité IR – En optant pour cette option, la SCI peut maintenir le statut d’Impôt sur le Revenu (IR), préservant ainsi les avantages fiscaux liés à cette structure. Cela peut être particulièrement avantageux lorsque la location meublée est envisagée.
• Inconvénient : Gestion d’une Nouvelle Structure – Toutefois, la mise en œuvre de cette option implique la gestion d’une nouvelle entité, généralement une société exploitant en meublé. Cela peut entraîner des complexités administratives et logistiques.

La SCI bascule en SARL de famille ou l’inverse :

• Avantage : Simples Formalités Juridiques – Opter pour la transformation de la SCI en SARL de famille (ou vice versa) présente l’avantage de procédures juridiques relativement simples. Ce changement peut être réalisé sans nécessiter une réorganisation complexe.
• Inconvénient : Frais liés au Changement de Structure – Cependant, il est important de noter que des frais peuvent être associés à ce changement de structure. Des coûts tels que les honoraires d’avocats et les frais administratifs peuvent être engagés.
• Intérêt d’avoir un Bien par Structure pour une Meilleure Souplesse – Dans tous les cas, il est recommandé d’avoir un bien par structure. Cette approche apporte une flexibilité accrue, permettant une gestion plus ciblée des actifs et une adaptation aux évolutions de votre stratégie d’investissement.

Fiscalité à l’IS : SCI IS ou SAS(u) ?

Exploration de l’Option à l’Impôt sur les Sociétés (IS) :

Dans le domaine de la gestion patrimoniale et de l’investissement immobilier, l’option à l’Impôt sur les Sociétés (IS) peut représenter une alternative stratégique, en particulier lorsque l’on souhaite intégrer une activité meublée au sein d’une Société Civile Immobilière (SCI). Cependant, cette démarche nécessite une évaluation minutieuse des implications fiscales.

Il est essentiel de souligner qu’en optant pour l’IS, une réévaluation du bien peut entraîner une imposition immédiate à la plus-value des particuliers. Cette mesure vise à prévenir d’éventuelles manipulations fiscales liées à des changements de statut. La comptabilité d’engagement, une méthode de gestion financière proactive, est souvent privilégiée dans ce contexte pour assurer une traçabilité rigoureuse des opérations.

Gestion des Loyers et Charges :

Dans le cadre de l’IS, la gestion des loyers et des charges se distingue par certaines particularités :

• Loyers Chargés Imposables (qu’ils soient encaissés ou non) : Les loyers sont considérés comme imposables, qu’ils aient été effectivement encaissés ou non. Cela peut avoir des implications sur la planification financière et la gestion des flux de trésorerie.
• Déductibilité Totale des Charges Engagées : Toutes les charges engagées, liées à la gestion et à l’entretien du bien, sont déductibles. Cette caractéristique offre une certaine souplesse en permettant la réduction du revenu imposable.
• Amortissement : L’amortissement, une pratique courante dans la gestion immobilière, suit une grille de base. Le terrain, non amortissable, est suivi du gros œuvre (45% sur une durée de 50 ans), de la façade/étanchéité (10% sur 20 ans), des installations générales (15% sur 15 ans), et de l’agencement (15% sur 15 ans). Cette grille offre un cadre clair pour le calcul des amortissements.

L’option à l’IS peut ainsi se révéler avantageuse pour une gestion plus sophistiquée des actifs immobiliers, mais elle nécessite une planification fiscale méticuleuse pour maximiser les bénéfices tout en évitant les pièges potentiels. Envisager cette option peut être pertinent dans le cadre d’une stratégie globale d’optimisation patrimoniale.

Lorsque la décision est prise d’opter pour l’Impôt sur les Sociétés (IS), les bénéfices générés par la structure seront soumis à une imposition spécifique. Cette imposition à l’IS suit une grille tarifaire bien définie :

• De 0 à 42 500 euros : 15%
• Au-delà de 42 500 euros : 25%

Cette grille progressive permet de moduler le taux d’imposition en fonction du niveau de bénéfices réalisés par la société. Les tranches d’imposition offrent ainsi une certaine flexibilité, favorisant une imposition moins contraignante pour les bénéfices plus modestes.

Il est cependant important de noter qu’une particularité propre à l’IS réside dans le fait que les bénéfices ne seront imposés chez les associés que s’ils sont effectivement distribués. En d’autres termes, tant que les bénéfices restent au sein de la société et ne sont pas distribués aux associés, ces derniers ne seront pas imposés individuellement.

Dans le cas où une distribution de bénéfices a lieu, les associés seront imposés sur ces bénéfices distribués en tant que dividendes. Le taux d’imposition applicable dans ce scénario est un taux forfaitaire de 30%. Cette mesure vise à garantir une cohérence fiscale et à traiter les bénéfices distribués de manière uniforme, indépendamment des tranches de revenus individuelles des associés.

Les avantages de la SCI IS et de la SAS(u) 

SCI à l’IS :

La Société Civile Immobilière (SCI) à l’Impôt sur les Sociétés (IS) se distingue par plusieurs avantages qui en font une option attrayante dans la gestion patrimoniale et immobilière. Parmi ces avantages notables :

• Toutes Locations Possibles : La SCI à l’IS offre une polyvalence remarquable en permettant toutes les formes de locations, que ce soit des biens vides, meublés, des locaux commerciaux, ou des parts de SCPI (Société Civile de Placement Immobilier). Cette flexibilité ouvre un large éventail d’opportunités d’investissement.
• Société Dédiée à l’Immobilier : En optant pour l’IS, la SCI se positionne comme une entité entièrement dédiée à l’immobilier. Cela simplifie la gestion et la comptabilité, concentrant les activités autour d’un secteur spécifique et offrant une clarté dans la stratégie patrimoniale.
• Adaptée à la Transmission du Patrimoine Privé : La SCI à l’IS se révèle particulièrement adaptée à la transmission du patrimoine privé. La possibilité de détenir divers types de biens immobiliers au sein de la structure facilite la planification successorale, offrant des mécanismes souples pour la transmission de biens immobiliers entre générations.

SAS(U) :

La Société par Actions Simplifiée Unipersonnelle (SASU) présente également des avantages significatifs, faisant d’elle un choix stratégique pour certaines situations :

• Possibilité d’Associé Unique : La SASU permet d’avoir un associé unique, conférant une grande souplesse et simplicité dans la structuration de la société. Cela est particulièrement avantageux pour les entrepreneurs individuels ou les investisseurs qui souhaitent avoir un contrôle exclusif sur leurs activités.
• Cumul de Plusieurs Activités Commerciales : La SASU offre la possibilité de cumuler plusieurs activités commerciales au sein d’une même entité. Cette flexibilité permet de diversifier les sources de revenus tout en maintenant une structure juridique unique.
• Dissociation des Projets Personnels et Commerciaux : La SASU offre la possibilité de dissociation claire entre les projets personnels de l’entrepreneur et ses activités commerciales. Cette séparation facilite la gestion administrative et financière, offrant une vision distincte des projets personnels et professionnels.

IR ou l’IS ?

Comparaison entre IR et IS dans la Fiscalité des Revenus Immobiliers :

Lorsqu’il s’agit de choisir entre l’Impôt sur le Revenu (IR) et l’Impôt sur les Sociétés (IS) pour la fiscalité des revenus immobiliers, la décision peut avoir des implications significatives sur la rentabilité globale de l’investissement. Examinons les deux options dans le contexte de la revente d’un bien immobilier.

Revente à l’IR :

En optant pour l’IR, la plus-value générée lors de la revente du bien sera soumise à la fiscalité des particuliers. Le calcul de la plus-value s’effectue en déduisant le prix d’achat du prix de revente, avec une majoration de 22,5% du prix d’achat dans la plupart des cas. Les taux d’imposition applicables sont les suivants :

• 19% au titre de l’impôt,
• 17,2% au titre des prélèvements sociaux.

Une exonération progressive est prévue en fonction de la durée de détention, devenant totale à partir de 22 ans pour l’impôt et 30 ans pour les prélèvements sociaux.

Revente à l’IS :

En choisissant l’IS, la plus-value sera traitée comme professionnelle et soumise à une grille tarifaire différente. Le calcul de la plus-value s’effectue en soustrayant la Valeur Nette Comptable (VNC) du prix de revente, où la VNC est égale au prix d’achat moins les amortissements pratiqués. Les taux d’imposition applicables sont les suivants :

• 15% jusqu’à 42 500€,
• 25% de 42 500€ à 500 000€,
• 33,33% au-delà.

Une exonération totale est prévue au-delà de 15 ans de détention de la plus-value, conformément à l’Article 151 Septies B.

Choix entre SCI, SARL de Famille ou SAS

Face aux alternatives de la Société Civile Immobilière (SCI), de la Société à Responsabilité Limitée de Famille (SARL de Famille) et de la Société par Actions Simplifiée (SAS), la décision ne peut être universelle. Il est crucial de baser ce choix sur une évaluation approfondie des objectifs personnels et des aspirations financières.

Que vous envisagiez une source de complément de revenus, une revente à court/moyen terme ou la constitution d’un patrimoine sur le long terme, chaque structure offre des avantages spécifiques qui correspondent à différentes stratégies.

Il est impératif de reconnaître qu’il n’existe pas de solution unique adaptée à tous. Chaque situation est unique, avec ses propres défis et opportunités. Prendre en compte les objectifs personnels, que ce soit pour générer des revenus réguliers, réaliser des bénéfices à court terme ou bâtir un patrimoine familial, doit guider le choix de la structure.

Il est également essentiel d’être conscient des inconvénients potentiels de chaque option. Les défis peuvent varier en fonction des circonstances, allant de considérations fiscales à des aspects liés à la gestion et à la transmission de patrimoine.

En fin de compte, la clé réside dans le questionnement au bon moment et dans la recherche de conseils avisés. Entouré d’une équipe de professionnels compétents et bien conseillé, tout projet lié à la création de société peut être mené de manière éclairée et conforme aux objectifs spécifiques de chaque individu. La prise de décision informée et personnalisée constitue le pilier d’une gestion patrimoniale et d’investissement réussie.