Introduction : Pourquoi la LLI attire de plus en plus d’investisseurs ? 🚀
Face à la fin du dispositif Pinel, au durcissement de la fiscalité sur la location meublée et à l’évolution constante du marché immobilier, de nombreux investisseurs cherchent une alternative rentable, durable et fiscalement avantageuse.
C’est dans ce contexte que le Logement Locatif Intermédiaire (LLI), autrefois réservé aux institutionnels, s’impose comme un nouveau levier stratégique d’investissement. Grâce à la loi de finances 2024, ce dispositif est désormais accessible aux particuliers via une SCI, ouvrant de nouvelles perspectives patrimoniales.
➡️ Dans cet article, on vous explique en détail ce qu’est le LLI, ses avantages fiscaux, son fonctionnement, les conditions à respecter et comment l’intégrer intelligemment dans une stratégie patrimoniale en 2025.
🔑 Qu’est-ce que le Logement Locatif Intermédiaire (LLI) ?
Le LLI a été créé en 2014 pour répondre à un besoin spécifique du marché locatif : proposer des logements à loyers modérés mais non sociaux dans les zones tendues (zones A, A bis, B1).
Il vise les classes moyennes, exclues du logement social, mais qui peinent à se loger dans le parc privé.
📌 Définition : Le LLI désigne des logements neufs ou réhabilités, loués à loyers plafonnés, à des ménages sous conditions de ressources.
LLI – Un dispositif enfin ouvert aux particuliers depuis 2024
Jusqu’en 2023, seul un nombre restreint d’acteurs institutionnels pouvait investir en LLI.
✅ Désormais, grâce à la loi de finances 2024, les particuliers peuvent y accéder via une société, généralement une SCI à l’IS.
📈 Pourquoi investir en LLI en 2025 ? Les 5 grands avantages
1. Une TVA réduite à 10 % 🧾
💡 Un bien neuf acheté pour du LLI est éligible à une TVA réduite à 10 % (au lieu de 20 %). Cela équivaut à une économie immédiate de 10 % sur le prix d’acquisition.
➡️ Exemple : Un appartement vendu 250 000 € TTC (TVA 20 %) coûtera environ 227 000 € avec une TVA à 10 %, soit une économie de 23 000 €.
2. Des loyers plafonnés mais sécurisés 💶
Même si les loyers sont plafonnés, ils restent supérieurs à ceux du logement social et assurent une demande locative élevée dans des zones tendues.
🎯 Avantage : Moins de vacance locative, car la cible est large (ménages entre 1,2 et 1,8 fois les plafonds du logement social).
3. Une fiscalité avantageuse sur la taxe foncière 🏛️
Les logements LLI permettent de bénéficier d’un crédit d’impôt sur la taxe foncière, notamment dans certaines conditions de location via SCI.
📌 Ce crédit est calculé sur 20 ans et peut représenter un allègement significatif des charges pour le bailleur.
4. Une localisation optimale 🌍
Les programmes LLI sont exclusivement situés dans des zones à forte tension locative : grandes métropoles, bassins d’emploi dynamiques, communes en croissance.
🎯 Résultat : Taux d’occupation élevé, rentabilité régulière et valorisation potentielle du bien.
5. Un placement compatible avec une stratégie patrimoniale long terme 🧠
✅ Le LLI s’inscrit dans une logique de détention longue (20 ans), idéale pour les stratégies de capitalisation, de retraite, ou de transmission patrimoniale.
🏗️ Comment fonctionne un investissement en LLI ?
Conditions d’éligibilité d’un LLI
- 📍 Bien immobilier neuf ou réhabilité
- 📍 Situé en zone A, A bis ou B1
- 📍 Loué nu (non meublé)
- 📍 Locataires sous plafonds de ressources
- 📍 Loyers plafonnés selon la zone
Forme juridique : une SCI à l’IS
Pour investir en LLI, il est obligatoire de passer par une structure morale. La SCI à l’impôt sur les sociétés est la plus adaptée.
💡 Avantages de la SCI à l’IS :
- Amortissement du bien immobilier
- Fiscalité optimisée à long terme
- Transmission facilitée
📊 Exemple concret : un investissement LLI en zone A
Profil : Investisseur souhaite diversifier son patrimoine, peu exposé à la fiscalité foncière, objectif long terme.
- Prix du bien : 240 000 € TTC
- TVA réduite à 10 % → prix réel = 218 000 €
- Loyer plafonné : 850 €/mois
- Revenus annuels : 10 200 €
- Rendement brut estimé : 4,7 %
- Exonération partielle de taxe foncière
🎯 Rentabilité optimisée + sécurisation locative
📌 Comparaison rapide : LLI vs Pinel vs Meublé
| Critères | LLI | Pinel (disparu) | Location meublée |
|---|---|---|---|
| Avantages fiscaux | TVA 10 %, crédit d’impôt foncier | Réduction IR | Déduction charges, amortissement |
| Durée d’engagement | 20 ans | 6 à 12 ans | Flexible |
| Plafonds loyers/ressources | Oui | Oui | Non |
| Accessible via SCI | Oui | Non | Oui |
| Rendement locatif | Modéré mais stable | Moyen | Fort mais plus risqué |
👥 Pour qui le LLI est-il pertinent ?
Le LLI s’adresse principalement à :
✅ Les investisseurs prudents recherchant un cadre fiscal stable
✅ Les contribuables fortement imposés souhaitant diversifier via une SCI
✅ Les familles cherchant un placement transmissible à leurs enfants
✅ Les professionnels de l’immobilier souhaitant ajouter une brique à leur portefeuille locatif sécurisé
🧭 Conclusion : La LLI, un outil stratégique de diversification patrimoniale
🎯 Le Logement Locatif Intermédiaire (LLI) représente une réelle opportunité d’investissement en 2025. Son cadre réglementé, sa fiscalité allégée et sa cible locative solvable en font une alternative sérieuse au Pinel et une solution d’avenir pour les investisseurs exigeants.
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❓ FAQ – Questions fréquentes sur le LLI
🔎 Le LLI est-il accessible à un particulier ?
Oui, à condition d’investir via une structure morale, généralement une SCI à l’IS.
📍 Où sont situés les logements éligibles LLI ?
En zone A, A bis ou B1, c’est-à-dire dans les grandes agglomérations à forte tension locative.
💰 Quel est le montant minimum pour investir ?
Les premiers biens LLI démarrent autour de 200 000 à 250 000 €, selon la zone et le promoteur.
🧾 Peut-on cumuler le LLI avec d’autres dispositifs ?
Non, le LLI est exclusif : il ne se cumule pas avec d’autres avantages fiscaux de type Pinel ou Denormandie.
📆 Quelle est la durée minimale de détention ?
20 ans pour bénéficier de tous les avantages fiscaux et respecter les conditions du dispositif.
