L’investissement dans l’immobilier locatif à Rennes vous intéresse, mais vous n’avez pas encore sauté le pas ?
Rennes est en effet une ville attractive. Son économie dynamique, sa qualité de vie et son potentiel touristique en font une destination de choix pour les investisseurs en immobilier locatif.
Avec ses nombreux projets en cours et son marché immobilier en plein essor, la capitale de la Bretagne recèle de belles opportunités pour les investisseurs avisés.
Pour autant, débuter dans l’immobilier locatif à Rennes demande une préparation rigoureuse et réfléchie. Pour optimiser ses chances de succès, il est recommandé de se documenter, de collaborer avec des experts locaux et de mettre en place une stratégie d’investissement solide.
Alors, quels sont les 6 conseils incontournables pour débuter dans l’investissement immobilier locatif à Rennes en 2025 ?
1. Apprenez à connaître la ville de Rennes et ses environs
Il n’y a pas de secret : en matière d’immobilier, la première des choses est de connaître le secteur où l’on souhaite investir !
Capitale de la Bretagne et préfecture d’Ille-et-Vilaine, Rennes s’affirme depuis des années comme une métropole de premier plan en France. Ville étudiante, elle connaît un essor démographique constant grâce à son dynamisme et son agréable qualité de vie.
La présence de nombreuses entreprises et de secteurs d’activités variés attire notamment de jeunes professionnels et leurs familles. La demande de logements est supérieure à l’offre, ce qui garantit un faible taux de vacance locative.
Rennes est située à moins d’une heure trente de Paris grâce à sa ligne TGV. Autour de sa gare, le pôle d’affaires EuroRennes est le nouveau cœur économique de la métropole rennaise.
Différents quartiers de Rennes présentent des spécificités et des potentiels d’investissement différents :
- Le Centre-ville, avec son riche patrimoine ancien, ses rues piétonnes, ses maisons typiques et ses ruelles animées,
- Thabor – Saint-Hélier, prisé des jeunes couples et des familles pour son cadre de vie plus tranquille,
- Sud-Gare, où l’on retrouve des ensembles urbains plus récents comme le pôle économique EuroRennes et la gare TGV, et qui bénéficie d’un excellent réseau de transports en commun,
- Villejean – Beauregard, à l’ouest du centre-ville, qui dispose d’une demande locative particulièrement forte, où l’on retrouve l’un des pôles étudiants de la ville ainsi que le CHU de Rennes,
- Atalante – Beaulieu, à l’est du centre-ville, où l’on retrouve plusieurs ensembles résidentiels urbains, et surtout un immense campus de plus de 10 000 étudiants.
2. Définissez clairement votre projet d’investissement locatif à Rennes
C’est la base de tout investissement immobilier locatif réussi. Prendre le temps de bien définir votre projet en amont, vous permettra d’orienter efficacement vos recherches et de prendre les bonnes décisions d’investissement.
Vos objectifs :
Différents objectifs peuvent vous pousser à débuter dans l’investissement locatif à Rennes en 2025 :
- La rentabilité, qui demande de cibler des biens avec un fort rendement locatif,
- La plus-value à long-terme, en investissant dans un quartier en devenir ou dans des biens à valoriser,
- La réduction d’impôts, grâce à certains dispositifs fiscaux.
Le type de bien :
Maison ou appartement, deux projets différents :
- Appartement : c’est le choix le plus courant dans l’immobilier locatif à Rennes, grâce au fort potentiel locatif lié à la présence de nombreux étudiants.
- Maison : l’investissement dans une maison peut être intéressant, pour les familles ou les jeunes couples recherchant plus d’espace.
- Investissement spécifique : parking, garage ou local commercial, la stratégie peut s’avérer gagnante en centre-ville et dans les zones où le stationnement est difficile.
Le budget :
En matière d’investissement immobilier à Rennes, maîtriser son budget est primordial, aussi bien pour un petit studio étudiant qu’une maison familiale dans un quartier résidentiel.
- Capacité d’emprunt : évaluez précisément, en amont de votre projet, votre capacité d’emprunt auprès de votre banque. Tenez compte de vos revenus, de vos charges et de votre apport personnel.
- Frais annexes : n’oubliez pas de prévoir les frais annexes liés à l’achat d’un bien immobilier (frais de notaire, frais d’agence, frais de dossier bancaire, assurances, etc.).
- Travaux : si le bien nécessite des travaux de rénovation, prévoyez un budget supplémentaire en vous appuyant sur des devis établis par des professionnels.
- Fiscalité : renseignez-vous sur les impôts locaux (taxe foncière, taxe d’habitation) et l’impact de vos futurs impôts fonciers sur votre fiscalité personnelle.
3. Renseignez-vous sur les prix de l’immobilier rennais
Vous souhaitez débuter dans l’investissement locatif à Rennes en 2025 ? Le prix de l’immobilier rennais, en constante évolution, est un facteur primordial à prendre en compte dans votre stratégie d’investissement immobilier à Rennes.
Les prix de l’immobilier à Rennes ont connu une augmentation ces dernières années, mais restent encore abordables par rapport à d’autres grandes villes françaises. Le dynamisme économique de la ville et la présence de nombreuses grandes écoles et universités, offrent un excellent potentiel de rendement locatif à court terme, et un potentiel de valorisation intéressant à long terme.
Le prix moyen du m2 à Rennes en janvier 2025 est de 4 661 €/m2, en augmentation de + 3 % sur 1 an et + 29 % sur 5 ans.
Toutefois, les prix au m2 sont à analyser plus en détail, car des disparités existent en fonction du quartier et du type de logement visé :
- Prix médian du m2 ancien à Rennes : 4 074 €/m2
- Prix médian du m2 d’un appartement à Rennes : 4 755 €/m2
- Prix médian du m2 quartier Centre-ville : 4 986 €/m2
- Prix médian du m2 quartier Sud-Gare : 5 179 €/m2
- Prix médian du m2 quartier Thabor – Saint-Hélier : 5 428 €/m2
- Prix médian du m2 quartier Villejean – Beauregard : 4 464 €/m2
- Prix médian du m2 quartier Atalante – Beaulieu : 5 299 €/m2.
Prix au m2 mis à jour en janvier 2025, source : immobilier.lefigaro.fr.
4. Soignez le financement de votre projet immobilier locatif à Rennes
C’est souvent l’étape la plus délicate, mais aussi l’une des plus importantes. Un financement solide est la clé pour assurer la rentabilité et la pérennité de votre investissement locatif à Rennes en 2025.
Votre capacité d’emprunt :
La banque examinera et évaluera attentivement votre capacité de remboursement en tenant compte de vos revenus d’activité professionnelle, de vos charges fixes, mais aussi des loyers à percevoir et des futures charges liées au bien à financer (taxe foncière, charges de copropriété, assurances, etc.).
Prévoyez de faire appel à un professionnel de l’immobilier afin d’établir à l’avance une attestation de valeur locative, qui vous permettra de justifier de vos futurs revenus locatifs.
Votre apport personnel :
Il est quasiment incontournable lorsqu’il s’agit d’emprunt immobilier : le montant de votre apport personnel est aussi et surtout, un gage du sérieux de votre projet locatif auprès de votre banque.
Plus il est important, meilleur sera le taux d’emprunt et ainsi le coût total de votre crédit. En général, la banque demandera un minimum de 10 % du coût total du projet, afin d’en couvrir les frais annexes.
L’anticipation des imprévus :
- Les assurances : surtout, ne les négligez pas ! Elles sont une protection indispensable dans la réussite de votre projet d’investissement locatif à Rennes.
- L’assurance emprunteur pour vous protège, vous et vos héritiers, en cas d’accident de la vie (décès, invalidité, perte d’emploi),
- L’assurance habitation couvre les risques liés au bien immobilier lui-même,
- La Garantie Loyers Impayés vous couvre contre le non-paiement des loyers par votre futur locataire.
- Le fonds de réserve : prévoyez un fonds de réserve pour faire face aux imprévus (travaux de dernière minute, vacance locative, impayés de loyer, etc.).
5. Pensez aux travaux et aux diagnostics obligatoires
Depuis le 1er janvier 2025, les logements situés en France métropolitaine dont le diagnostic de performance énergétique (DPE) correspond à la lettre G ne pourront plus être proposés à la location. Cette interdiction des biens les plus énergivores sur le marché locatif concernera :
- Les logements classés F à compter de 2028,
- Les logements classés E à compter de 2034.
Il est utile de rappeler que certains diagnostics sont obligatoires lors de la mise en location d’un bien immobilier : DPE, plomb (CREP), état de l’installation intérieure d’électricité et de gaz pour les logements de plus de 15 ans, état des risques, etc.
Ces obligations peuvent rendre certains travaux impératifs avant de pouvoir louer votre bien immobilier : attention à ne pas les sous-estimer ! Des devis établis par des professionnels sont la seule source fiable d’estimation des coûts.
Renseignez-vous sur les subventions et les aides financières auxquelles vous pourriez être éligible :
- Le dispositif MaPrimeRénov’, directement auprès de l’ANAH
- Les subventions locales,
- Le prêt Éco-PTZ, disponible auprès de votre établissement bancaire.
6. Appuyez-vous sur un expert local : Les Hermines, votre cabinet de conseil en gestion de patrimoine immobilier à Rennes
Chez Les Hermines, notre rôle est de vous conseiller et vous guider dans vos prises de décisions d’investissement. Nous sommes à vos côtés pour vous accompagner dans la création, la valorisation ou la transmission de votre patrimoine immobilier à Rennes et en Bretagne.
Investir dans l’immobilier locatif à Rennes et en Bretagne peut vous permettre de générer des revenus complémentaires en 2025, tout en vous permettant de valoriser votre patrimoine sur le long terme. Une étude préalable de votre situation patrimoniale, de votre capacité d’investissement et de votre fiscalité, reste toutefois indispensable !
Bénéficiez de nos conseils d’experts et profitez d’un premier bilan patrimonial offert en prenant contact avec l’un de nos conseillers.
