Loi Denormandie à Rennes et en Bretagne : investir dans l’immobilier locatif ancien
Disparition de la loi Pinel en 2025, fin de la loi Malraux et du dispositif Cosse "Louer abordable", réforme du régime fiscal de la Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) pour l’année 2025 ... Alors que le secteur du logement fait face à une crise sans précédent, le gouvernement, par le biais de son nouveau projet de Loi de Finances 2025, a dévoilé des changements importants à venir en matière de fiscalité immobilière.
Fin des dispositifs favorables à l’immobilier neuf et à la location meublée, et réorientation des avantages fiscaux vers la réhabilitation de l’immobilier ancien et la rénovation énergétique : ces décisions pourraient considérablement modifier les stratégies d’investissement des propriétaires bailleurs.
Pourtant, bonne nouvelle !
Un dispositif de défiscalisation immobilière, la loi Denormandie, a été prorogée jusqu’à la fin de l’année 2027. Une excellente solution d’investissement locatif dans l’immobilier ancien à Rennes et en Bretagne, région propice à la défiscalisation par l’immobilier locatif.
Loi Denormandie à Rennes et en Bretagne : tout savoir sur ce dispositif de défiscalisation immobilière
Dispositif Denormandie : pourquoi a-t-il été mis en place ?
La loi Denormandie, née en 2019, est l’un des derniers dispositifs de défiscalisation visant à encourager l’investissement dans l’immobilier locatif en Bretagne et en France. Elle répond à un enjeu social crucial : la revitalisation des centres-villes anciens et dégradés.
Mauvaise accessibilité des centres-villes, désertification des petits commerces de centre-ville au profit de grands centres commerciaux, augmentation du prix des loyers, normes énergétiques plus sévères, etc... Résultat, le parc immobilier se dégrade dans de nombreuses villes françaises, et de plus en plus de logements sont laissés à l’abandon dans les quartiers anciens.
C’est là que la loi Denormandie entre en scène !
Son objectif : redynamiser les centres-villes de villes moyennes, inciter à la rénovation de logements anciens vétustes et répondre à la demande croissante de logements dans des zones où le parc immobilier est souvent vieillissant.
Les avantages de la loi Denormandie à Rennes et en Bretagne
La loi Denormandie offre des avantages fiscaux attractifs : en contrepartie de l’acquisition, la rénovation et la mise en location d’un bien immobilier ancien situé dans une commune éligible, les investisseurs bénéficient d’une réduction d’impôt proportionnelle au montant de l’investissement et au nombre d’années de location.
Mais outre l’avantage fiscal, les investisseurs profitent aussi d’un contexte très avantageux ...
Investir dans un centre-ville ancien bénéficiant d’une politique de développement urbain, permet de profiter du regain de dynamisme économique du quartier, de la proximité des commerces et des transports, et surtout d’une demande locative soutenue.
Par ailleurs, un bien immobilier situé en centre-ville et entièrement rénové est une opportunité rare et recherchée sur le marché : une bonne nouvelle de plus, en cas de revente à l’issue de la période de location.
En plein développement démographique et économique, notre région est propice à l’investissement locatif en loi Denormandie ! En effet, à moins de deux heures autour de Rennes, de nombreuses villes y sont éligibles : une très bonne nouvelle pour les investisseurs à la recherche d’un dispositif de défiscalisation immobilière à Rennes et en Bretagne en 2025 !
Conditions et avantages fiscaux de la loi Denormandie
La loi Denormandie est avant tout dédiée à l’investissement locatif dans l’immobilier ancien. Son éligibilité est donc soumise à plusieurs conditions cumulatives.
Loi Denormandie à Rennes : investissement locatif sous conditions et travaux de rénovation
Sur le même principe que la loi Pinel, qui s’éteindra en 2025, l’avantage fiscal généré par la loi Denormandie est proportionnel au montant de l’investissement et à la durée d’engagement de location du bien. Le logement doit impérativement être loué nu (non meublé), et avoir été acquis à partir du 1er janvier 2019.
Durée et plafonds de la loi Denormandie
Les propriétaires bailleurs doivent respecter des plafonds de loyers :
- 18,89 € /m2 pour la zone A bis
- 14,03 € /m2 pour la zone A
- 11,31 € /m2 pour la zone B1
- 9,83 € /m2 pour la zone B2
Source : Bofip
Des plafonds de ressources pour les locataires sont aussi à respecter :
| Composition du foyer fiscal | Zone A bis | Zone A | Zone B1 | Zone B2 | Zone C |
|---|---|---|---|---|---|
| Personne seule | 43 475 € | 43 475 € | 35 435 € | 31 892 € | 31 892 € |
| Couple | 64 976 € | 64 976 € | 47 321 € | 42 588 € | 42 588 € |
| + 1 personne à charge | 85 175 € | 78 104 € | 56 905 € | 51 215 € | 51 215 € |
| + 2 personnes à charge | 101 693 € | 93 556 € | 68 699 € | 61 830 € | 61 830 € |
| + 3 personnes à charge | 120 995 € | 110 753 € | 80 816 € | 72 735 € | 72 735 € |
| + 4 personnes à charge | 136 151 € | 124 630 € | 91 078 € | 81 971 € | 81 971 € |
| Majoration par personne à charge supplémentaire | + 15 168 € | + 13 886 € | + 10 161 € | + 9 142 € | + 9 142 € |
Sur le modèle de la loi Pinel, les périodes d’engagement de location sont de 6, 9 ou 12 ans. Naturellement, plus la durée choisie est longue, et plus la réduction fiscale obtenue sera importante.
Les travaux de rénovation éligibles à la loi Denormandie
Enfin, pour pouvoir prétendre au dispositif Denormandie, il est impératif que le logement fasse l’objet de travaux de rénovation, à hauteur de 25 % minimum du coût total de l’opération.
Ces travaux ont vocation à remettre le bien en conformité avec les normes de décence actuelles, et à améliorer sa performance énergétique d’au moins 30 % (20 % pour un appartement). Ils peuvent également permettre la création d’une surface habitable supplémentaire dans le logement, ou d’une surface annexe (balcon, garage, terrasse, etc.).
Les travaux de rénovation doivent porter sur au moins deux des cinq postes suivants :
- Changement de la chaudière
- Isolation des combles
- Isolation des murs
- Isolation des fenêtres et parois vitrées
- Changement du système de production d’eau chaude.
Tout savoir sur les conditions du dispositif Denormandie
Les avantages fiscaux de la loi Denormandie
Dans les grandes lignes, les avantages fiscaux du dispositif Denormandie reprennent ceux de la loi Pinel.
Le prix total de l’opération, travaux inclus, sert de base au calcul du montant de la réduction d’impôt, dans la limite de 300 000 € et de deux biens acquis par investisseur.
Il n’est pas possible, dans le cadre de la loi Denormandie, de pratiquer le déficit foncier. Néanmoins, il est possible de déduire certaines charges des revenus fonciers : taxe foncière, intérêts d’emprunt, primes d’assurance, dépenses d’entretien, etc.
La durée d’engagement de location étant échelonnée de 6 à 12 ans, il est dans l’intérêt de l’investisseur de louer son bien le plus longtemps possible, afin de maximiser sa réduction fiscale :
- 12 % du montant pour une période de location de 6 ans, soit une réduction d’impôt maximale de 36 000 €
- 18 % du montant du bien pour une période de location de 9 ans, soit une réduction d’impôt maximale de 54 000 €
- 21 % du montant du bien pour une période de location de 12 ans, soit une réduction d’impôt maximale de 63 000 €.
De belles économies d’impôt à la clé, donc.
Investir en loi Denormandie à Rennes et en Bretagne
Quelles sont les villes concernées par la loi Denormandie ?
La vocation première de la loi Denormandie est de revitaliser le cœur des villes françaises de 6 000 à 100 000 habitants, ayant un besoin important de réhabilitation de leur parc immobilier. Pour y être éligibles, celles-ci doivent bénéficier du plan Action Cœur de Ville, ou avoir conclu avec l’État une ORT (Opération de Revitalisation du Territoire).
Depuis 2020, le dispositif s’étend à la totalité du territoire de ces communes : il est donc possible d’investir dans l’immobilier ancien, même en dehors des centres-villes.
Les villes éligibles à la loi Denormandie autour de Rennes et en Bretagne
Investir dans l’immobilier ancien à Rennes et dans les villes alentours est largement favorisé par la loi Denormandie : en effet, la Bretagne est une région propice à l’investissement locatif défiscalisant, avec de nombreuses villes éligibles à ce dispositif.
Les villes éligibles à la loi Denormandie en Ille-et-Vilaine
À proximité immédiate de Rennes, dans le département d’Ille-et-Vilaine, les opportunités d’investissement dans l’immobilier locatif ne manquent pas, avec quatre villes à fort potentiel de développement éligibles au dispositif Denormandie :
- Saint-Malo (35400) : 47 323 habitants
- Fougères (35300) : 20 653 habitants
- Vitré (35500) : 18 998 habitants
- Redon (35600) : 9 312 habitants.
Source : INSEE 2021.
Les villes éligibles à la loi Denormandie à moins de 2h de Rennes
À moins de deux heures de Rennes, de nombreuses villes présentent de belles opportunités d’achat dans l’immobilier ancien défiscalisant :
- Laval (53000) : 49 657 habitants
- Saint-Nazaire (44600) : 72 057 habitants
- Châteaubriant (44110) : 12 189 habitants
- Saint-Nicolas-de-Redon (44460) : 3 279 habitants
- Vannes (56000) : 54 420 habitants
- Pontivy (56300) : 14 774 habitants
- Ploërmel (56800) : 9 879 habitants
- Saint-Brieuc (22000) : 44 224 habitants
- Etc.
Source : INSEE 2021.
Dispositif Denormandie : à retenir
- Objectif : Participer à la rénovation des centres-villes
- Immobilier concerné : ancien
- Localisation : villes bénéficiant du plan Action Cœur de Ville, ou ayant conclu une ORT avec l’État
- Durée de mise en location : 6, 9 ou 12 ans
- Conditions : loyers plafonnés et plafonds de ressources locataires
- Plafond : 300 000 €
- Impact fiscal : réduction d’impôt de 12 %, 18 % ou 21 % en fonction de la durée de location.
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