Gros changements pour la fiscalité de la location meublée.
Chez Les Hermines, cabinet de gestion de patrimoine basé à Rennes, nous suivons de près ces évolutions pour accompagner nos clients investisseurs en LMNP à Rennes, Laval, Cannes et Paris.
Afin de combler l'écart entre location meublée et location nue, la loi de finances 2025 a réformé les avantages du statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP), en réduisant certains d'entre eux. Ces mesures sont désormais confirmées, appliquées depuis le 1er janvier 2025 et toujours en vigueur en 2026.
Mais dans quelles proportions ? Quel avenir pour le statut LMNP en 2026 ? Et sera-t-il toujours intéressant de louer en meublé en 2026 ?
Loi de Finances 2026 : quels sont les changements à venir pour le régime LMNP ?
Mise en contexte
Face à la crise du logement, la loi de finances 2025 a réduit certaines niches fiscales du régime de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP), afin d'encourager davantage la location nue.
Son collimateur : la spéculation immobilière et la location meublée saisonnière ou de courte durée, jugées responsables de la baisse des logements disponibles à la location nue longue durée.
La loi de finances 2025 a été promulguée fin décembre 2024 et ses dispositions relatives au LMNP sont pleinement applicables depuis le 1er janvier 2025.
Amortissements et plus-value : la réforme confirmée
Depuis le 15 février 2025 (loi de finances 2025), les amortissements pratiqués en LMNP sont réintégrés dans le calcul de la plus-value en cas de vente du bien.
Concrètement, qu'est-ce que cela signifie ?
Auparavant, le régime LMNP permettait de déduire l'amortissement de ses revenus locatifs, sans qu'il soit pris en compte dans le calcul de la plus-value au moment de la revente du bien loué. Il s'agissait d'un avantage fiscal majeur pour le régime de location meublée en LMNP.
Depuis 2025, cet avantage est réduit : le montant global des amortissements est désormais réintégré dans le calcul de la plus-value immobilière, en cas de vente du bien.
Cela signifie plus d'imposition à la revente, puisque la différence entre le prix de vente augmenté de l'amortissement et le prix d'achat initial est plus importante.
Cette règle ne concerne pas les amortissements correspondant à des « dépenses de construction, de reconstruction, d'agrandissement ou d'amélioration ». Cette réforme ne s'applique pas non plus aux résidences avec services (résidences étudiantes, résidences seniors, EHPAD, maisons d'accueil spécialisées), qui conservent l'ancien mode de calcul de la plus-value, sans réintégration des amortissements.
Rappel : l’amortissement en LMNP
L’amortissement est un mécanisme de déduction comptable qui bénéficie au statut LMNP au régime réel, en permettant de déduire chaque année une partie de la valeur du logement (hors part terrain), des travaux entrepris et du mobilier, du montant des revenus locatifs imposables.
Cet avantage, propre à la location meublée au régime réel, permet à de nombreux loueurs de réduire, voire de gommer totalement, le poids fiscal de leurs revenus locatifs en LMNP.
À savoir : Comment fonctionne le régime LMNP ?
Exemple d'impact fiscal de la réforme 2025 sur une LMNP
Vous avez acheté en 2014 un bien 150 000 € destiné à la location meublée, revendu 400 000 € avec 70 000 € d’amortissements pratiqués pendant ses dix années de détention et de location.
| Date | Plus-value brute imposable | Taxation globale (IR + prélèvements sociaux) |
| 2024 | 400 000 – 150 000 = 250 000 € | 72 700 € |
| 1er Janvier 2025 | (400 000 + 70 000) – 150 000 = 320 000 € | 93 056 € |
Après déduction liée à la durée de détention, la plus-value est soumise à l'impôt sur la plus-value (19%) et aux prélèvements sociaux (17,2%).
Les abattements liés à la durée de détention du bien ayant été conservés, plus un investissement locatif meublé est réalisé sur du long terme (entre 10 et 30 ans), plus l'impact de cette réforme sera réduit.
Pour en savoir plus, n'hésitez pas prendre rendez-vous avec l'un de nos conseillers.
Micro-BIC : l'abattement réduit pour les locations touristiques
Depuis le 1er janvier 2025, sous le statut LMNP, l'abattement forfaitaire du régime micro-BIC a été revu à la baisse, de 50 % à 30 %, pour les locations meublées à vocation touristique non classées.
Moins d'abattement signifie plus de revenus imposables, avec un seuil d'application abaissé à 15 000 € (contre 77 700 € auparavant). Au-delà, les propriétaires doivent opter pour le régime réel d'imposition, désormais moins avantageux qu'avant du fait de la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value.
La fin de la mise en location des « passoires thermiques »
Ce calendrier découle de la loi Climat et Résilience d'août 2021, destinée à améliorer la performance énergétique du parc immobilier français.
Depuis le 1er janvier 2025, la location des logements classés « G » est interdite, rendant obligatoire la réalisation de travaux de rénovation énergétique. Ce calendrier s'étend aux logements classés « F » à partir de 2028, et aux logements classés « E » à partir de 2034, pour la métropole.
LMNP : d'autres pistes évoquées, en partie appliquées
Le rapport Le Meur, rendu à l'été 2024, avait formulé plusieurs propositions de réformes de la fiscalité locative. Certaines ont depuis été reprises dans la loi, d'autres non :
Reprises dans la loi (loi Le Meur du 19 novembre 2024 et loi de finances 2025) :
- La baisse de l'abattement micro-BIC pour les locations touristiques non classées (voir plus haut)
- La réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value (voir plus haut)
Non retenues à ce jour :
- La suppression totale de l'amortissement pour le LMNP au régime réel
- La baisse de l'abattement micro-BIC à 40 % pour la location longue durée classée (le régime reste à 50 %, avec un plafond même revalorisé à 83 600 € pour les revenus 2026)
- La création d'un régime micro-foncier commun aux locations vides et meublées
- La suppression du rattachement des LMNP au régime des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC)
Ces pistes non retenues n'ont pas non plus été reprises dans la loi de finances 2026. Le statut LMNP reste donc un cadre stable pour la location longue durée classique, même s'il est moins avantageux qu'avant 2025 sur la plus-value et le micro-BIC touristique.
Investir en LMNP en 2026, est-ce toujours intéressant ?
Face à la crise du logement, on peut penser qu'il aurait été préférable d'augmenter l'attractivité fiscale du régime de location non-meublée, plutôt que de réduire les avantages de la location meublée en LMNP.
Les réformes appliquées depuis 2025 (réintégration des amortissements, micro-BIC touristique réduit), ainsi que la hausse des prélèvements sociaux sur les revenus locatifs meublés à 18,6% (contre 17,2% pour la location nue, qui n'est pas concernée par cette hausse) introduite par la loi de financement de la Sécurité sociale pour 2026, n'ont toutefois pas remis en cause l'attractivité globale du statut de LMNP.
La location meublée reste aujourd'hui une solution d'investissement privilégiée par les propriétaires-bailleurs.
La rentabilité du statut LMNP en 2026
Aujourd'hui encore, malgré les réformes de 2025 et 2026, la location meublée en LMNP reste bien plus avantageuse fiscalement que la location nue.
C'est d'autant plus le cas sous le régime réel, qui conserve son avantage le plus précieux : la déduction de l'amortissement sur les revenus locatifs.
L'investissement en LMNP reste, depuis plusieurs années, un investissement privilégié en raison de sa rentabilité. Les loyers perçus sont en moyenne supérieurs de 20 % à ceux de la location vide, voire de 30 % dans le cas d'une location meublée saisonnière.
Sa souplesse juridique permet aux propriétaires de choisir entre plusieurs contrats (bail longue durée, bail étudiant, mobilité, saisonnier ou Code Civil). L'activité de location meublée s'adapte donc plus facilement aux projets personnels ou professionnels des propriétaires, contrairement à la location vide, plus contraignante.
La location meublée en LMNP reste, en 2026, plus avantageuse fiscalement que la location nue, même si l'écart entre les deux régimes se resserre avec les réformes successives depuis 2025.
L'investissement en LMNP reste, depuis plusieurs années, un investissement privilégié en raison de sa rentabilité. Les loyers perçus en location meublée sont généralement supérieurs à ceux de la location nue, l'écart étant encore plus marqué en location saisonnière.
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