Investissement locatif à Laval : marché, rendements et dispositifs
Vous cherchez un investissement qui s'autofinance, pas un pari sur la plus-value. Laval répond à cette attente : 6,5 % de rendement brut sur les appartements, 2 065 €/m² à l'achat, et aucune contrainte de loyer puisque la ville est hors zone tendue.
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L'état du marché immobilier lavallois en 2026
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Indicateur |
Valeur |
Lecture |
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Prix médian appartement |
2 065 €/m², +3,5 % sur un an |
Base DVF, 2026 |
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Volume de transactions |
883 ventes sur douze mois |
Marché de taille modeste mais actif |
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Prix maison, Mayenne |
1 524 €/m² |
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Écart Laval contre département |
Laval est 26 % plus cher que la moyenne mayennaise |
La préfecture concentre la demande |
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Changé, commune périurbaine |
2 368 €/m² |
Médiane la plus élevée du département |
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Loyer médian appartement |
11,16 €/m² hors charges |
Observatoire DHUP |
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Loyer médian maison |
9,32 €/m² hors charges |
Observatoire DHUP |
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Rendement locatif brut appartement |
6,5 % |
Le meilleur de nos implantations |
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Rendement locatif brut maison |
5,2 % |
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Passoires thermiques F et G |
6 % du parc diagnostiqué, en recul de 3 points depuis 2021 |
Parc en bon état énergétique |
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Logements neufs autorisés en 2026 |
12 |
Offre neuve quasi nulle |
Sources : base DVF, Observatoire DHUP, ADEME, Sitadel. Données relevées en septembre 2026.
Le rendement le plus élevé de nos cinq implantations
Six virgule cinq pour cent bruts sur les appartements, contre 4,2 à 5,8 % à Rennes et 3 à 4 % à Paris. L'écart tient à l'équation prix et loyer : 2 065 €/m² à l'achat pour 11,16 €/m² de loyer mensuel. À ce niveau, il faut théoriquement 15,4 années de loyers pour couvrir le prix d'achat au mètre carré, hors charges et fiscalité.
Concrètement, une opération lavalloise s'équilibre plus facilement, avec un effort d'épargne mensuel réduit voire nul selon le montage.
Une commune hors zone tendue, sans contrainte de loyer
La ville n'est soumise ni à l'encadrement des loyers ni aux restrictions de revalorisation à la relocation qui s'appliquent en zone tendue. Le loyer se fixe librement au marché, ce qui est un avantage direct pour le bailleur et l'une des raisons du rendement observé.
Un parc en meilleur état énergétique que la moyenne
Seuls 6 % des logements diagnostiqués sont classés F ou G, en recul de trois points depuis 2021, et la classe C est la plus représentée avec 43 % du parc. L'année de construction médiane est 1978. Le risque d'acheter une passoire thermique interdite à la location est donc plus faible qu'ailleurs, ce qui simplifie la sélection des biens.
La démographie, paramètre à intégrer avant l'acquisition
Laval compte environ 49 700 habitants et connaît un léger recul démographique. Nous préférons le dire clairement : ce n'est pas un marché de croissance comme Rennes, dont l'aire d'attraction gagne 0,9 % par an.
Cela ne disqualifie pas l'investissement, la tension locative restant forte et les biens se louant rapidement. Mais cela change le critère de sélection : dans une ville en léger recul, l'emplacement et la qualité du bien pèsent davantage que le prix d'entrée. Un bien mal placé s'y vend et s'y loue moins facilement que dans une métropole en croissance.
Le cadrage d'un projet locatif lavallois
La priorité donnée à l'emplacement sur la décote
C'est la conséquence directe du point précédent. Un bien acheté 15 % moins cher dans un secteur peu demandé n'est pas une bonne affaire à Laval, contrairement à ce qui peut se produire dans une métropole tendue où la demande finit par rattraper l'offre.
L'arbitrage entre appartement et maison
L'écart de rendement est net : 6,5 % pour un appartement contre 5,2 % pour une maison. La maison offre en revanche une clientèle familiale plus stable et une rotation locative plus faible. Le choix dépend de votre tolérance à la vacance et de votre disponibilité de gestion.
La vérification des éligibilités avant toute offre
Laval est éligible au dispositif Denormandie, ce qui n'est pas le cas de toutes les villes, et se situe en zone B2 ou C pour le dispositif Jeanbrun. Ces éligibilités se vérifient à l'adresse et conditionnent le montage. Elles se contrôlent avant de faire une offre, jamais après.
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Les quatre configurations d'investissement à Laval
L'appartement de centre-ville, rendement le plus élevé
C'est la configuration qui porte les 6,5 % bruts. Le centre-ville historique et les bords de la Mayenne concentrent la demande locative, étudiante et jeune actif. Voir notre page investir à Laval en 2026.
Le dispositif Denormandie dans l'ancien à rénover
Laval y est éligible, ce qui constitue un avantage réel sur une ville comme Paris qui ne l'est pas. Le dispositif impose des travaux représentant une part significative du coût total de l'opération et un engagement de location de six, neuf ou douze ans, avec une réduction d'impôt proportionnelle à la durée. Les taux et conditions sont à vérifier à la date de l'opération. Voir notre page investir en Denormandie à Laval.
Le dispositif Jeanbrun, adapté au marché lavallois
Applicable depuis février 2026 et jusqu'au 31 décembre 2028, sans condition de zonage d'éligibilité, il repose sur un amortissement du bien. En zone B2 et C, le plafond de loyer intermédiaire s'établit à 10,26 €/m², à comparer au loyer médian lavallois de 11,16 €/m². L'effort de loyer est donc inférieur à 1 €/m², là où il approche 7 €/m² à Paris. Voir notre analyse du dispositif Jeanbrun.
La primo-accession et le prêt à taux zéro
Si votre projet est d'abord résidentiel, le PTZ reste un levier de financement à examiner. Voir notre page PTZ à Laval.
Pour la vue d'ensemble nationale, consultez notre page investir dans l'immobilier.
Votre conseiller en gestion de patrimoine à Laval
Kévin LE CALVEZ, président et conseiller en gestion de patrimoine, vous reçoit au 34 place de la Gare, 53000 Laval, du lundi au vendredi de 9 h 30 à 17 h. Téléphone : 02 30 96 18 08.
Les Hermines Gestion Privée est un cabinet indépendant, immatriculé à l'ORIAS sous le numéro 20006139, membre de l'ANACOFI-CIF et de l'ANACOFI-COURTAGE. Nous ne commercialisons aucun programme en propre.
Questions fréquentes sur l'investissement locatif à Laval
Quel rendement locatif viser à Laval en 2026 ?
Environ 6,5 % bruts sur un appartement et 5,2 % sur une maison, sur la base d'un prix médian de 2 065 €/m² et d'un loyer médian de 11,16 €/m². C'est le meilleur rendement de nos cinq implantations, nettement supérieur aux 3 à 4 % parisiens.
Y a-t-il un encadrement des loyers à Laval ?
Non. Laval est hors zone tendue et n'est soumise ni à l'encadrement des loyers ni aux restrictions de revalorisation à la relocation. Le loyer se fixe librement au marché.
Le recul démographique constitue-t-il un frein à l'investissement ?
C'est un point de vigilance, pas un frein. La population diminue légèrement, mais la tension locative reste forte et les biens se louent rapidement. La conséquence pratique est que l'emplacement et la qualité du bien comptent davantage qu'ailleurs : dans un marché en croissance, un bien moyen finit par trouver preneur, ce qui est moins vrai ici.
Laval est-elle éligible au dispositif Denormandie ?
Oui, et c'est un avantage réel par rapport à des villes comme Paris qui ne le sont pas. Le dispositif impose des travaux représentant une part significative de l'opération et un engagement de location de six à douze ans. Les conditions et les taux se vérifient à la date de l'opération.
Le dispositif Jeanbrun est-il intéressant à Laval ?
Particulièrement. Le plafond de loyer intermédiaire s'établit à 10,26 €/m² en zone B2 et C, pour un loyer médian constaté de 11,16 €/m². L'effort demandé au bailleur est donc inférieur à 1 €/m², contre près de 7 €/m² à Paris. À Laval, un dispositif à contrainte de loyer ne coûte presque rien.