Le dispositif Jeanbrun, officiellement appelé « statut du bailleur privé », est un régime fiscal optionnel introduit par la loi de finances pour 2026 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026, art. 47) et codifié aux i et j du 1° du I de l'article 31 du Code général des impôts. Il permet aux particuliers qui investissent dans l'immobilier locatif nu de déduire chaque année un amortissement du bien de leurs revenus fonciers, en contrepartie d'un engagement de location de 9 ans avec plafonds de loyers et de ressources. Il s'applique aux acquisitions réalisées entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028, sans condition de zonage géographique. Ce guide est rédigé par les conseillers du cabinet Les Hermines, basé à Rennes, spécialisé en gestion de patrimoine et investissement immobilier.
Statut du bailleur privé : définition, conditions d'éligibilité et bénéficiaires
Le terme ne crée pas une nouvelle catégorie juridique de propriétaire.
Il désigne un régime fiscal optionnel, accessible :
- aux personnes physiques,
- ou aux associés de SCI non soumises à l’IS,
- imposés dans la catégorie des revenus fonciers.
Pour en bénéficier, l’investisseur doit :
- acquérir un logement situé dans un immeuble collectif,
- le louer nu à usage de résidence principale,
- respecter des plafonds de loyers et de ressources,
- s’engager à le conserver en location pendant 9 ans.
Les acquisitions en démembrement de propriété ne sont pas admises, sauf en cas de décès d'un époux soumis à imposition commune, lorsque le conjoint survivant ou le titulaire de l'usufruit reprend le dispositif.
Le dispositif est applicable aux seules acquisitions réalisées entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028. Toute acquisition conclue en dehors de cette fenêtre ne pourra pas bénéficier du régime.
Comment fonctionne l'amortissement dans le dispositif Jeanbrun ?
Contrairement au Pinel (réduction d’impôt directe), le dispositif repose sur une déduction annuelle d’amortissement.
→ Que signifie amortir un logement ?
Un bien immobilier est composé :
- du terrain (non amortissable),
- de la construction (amortissable).
La loi considère forfaitairement que le terrain représente 20% du prix d'acquisition net de frais. Cette proportion forfaitaire s'applique dans la grande majorité des cas ; des situations particulières (bien acquis sur terrain propre, immeuble à usage mixte) peuvent nécessiter une ventilation différente.
L’amortissement porte donc sur 80% du prix.
| ➢ Exemple : prix d'achat de 300 000€ dans le neuf, loué à loyer intermédiaire. Base amortissable : 80% × 300 000€ = 240 000€. Amortissement théorique : 3,5% × 240 000€ = 8 400€. Plafond annuel applicable au loyer intermédiaire : 8 000€. Montant réellement déductible : 8 000€ par an. Les 400€ au-delà du plafond ne sont pas déductibles. |
L'amortissement s'ajoute aux charges classiques (intérêts d'emprunt, travaux, taxe foncière, etc). Pour une vue d'ensemble des leviers de réduction d'impôt disponibles en 2026, consultez notre page dédiée.
Taux d'amortissement du dispositif Jeanbrun : loyer intermédiaire, social et très social
Les taux sont fixés par la loi et varient selon le niveau de loyer pratiqué.
Dans le neuf, le taux d'amortissement annuel va de 3,5% à 5,5% selon le niveau de loyer. Dans l'ancien rénové, il va de 3% à 4%.
| Niveau de loyer | Logement neuf ou VEFA | Logement ancien rénové (travaux ≥ 30% du prix) |
|---|---|---|
| Intermédiaire | 3,5% par an | 3% par an |
| Social | 4,5% par an | 3,5% par an |
| Très social | 5,5% par an | 4% par an |
Source : article 31, I, 1°, i et j du Code général des impôts, créé par l'article 47 de la loi de finances pour 2026.
Note : pour l'ancien, les travaux doivent représenter au moins 30% du prix d'acquisition et constituer une réhabilitation lourde ou une rénovation à neuf, avec un niveau de performance énergétique minimal fixé par le texte.
Deux limites encadrent l'amortissement.
Le dispositif prévoit deux limites distinctes.
- Plafond global d’amortissement
Le cumul des amortissements ne peut dépasser 80% du prix d’acquisition net de frais, puisqu’on ne peut amortir que le bâti.
- Plafond annuel par foyer fiscal
Le montant d’amortissement déductible est plafonné à 8 000 € par an et par foyer fiscal.
Ce plafond peut être majoré sous conditions :
- il est porté à 10 000€ lorsque les logements loués à loyer social ou très social représentent au moins 50% des revenus bruts issus des logements bénéficiant de l'amortissement ;
- il est porté à 12 000€ lorsque les logements loués à loyer très social représentent au moins 50% de ces mêmes revenus bruts.
Lorsque le logement fait l’objet de travaux de réhabilitation éligibles, le coût de ces travaux est ajouté au prix d’acquisition pour déterminer la base amortissable.
Il s’agit d’un plafond annuel global apprécié au niveau du foyer fiscal, et non d’un plafond par logement.
Déficit foncier et dispositif Jeanbrun : imputation sur le revenu global et report
Revenus locatifs – charges – amortissement = résultat foncier
Si le résultat devient négatif → déficit foncier.
Le plafond d'imputation sur le revenu global suit les règles de droit commun du déficit foncier :
- dans le cas général, le déficit est imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700€ par an, hors intérêts d'emprunt ;
- ce plafond est porté à 21 400€ par an lorsque le déficit résulte de dépenses de travaux de rénovation énergétique, jusqu'au 31 décembre 2027.
La fraction du déficit qui dépasse ces plafonds, ainsi que la part liée aux intérêts d'emprunt, est reportable sur les revenus fonciers des années suivantes, dans les conditions de droit commun.
Dans les deux cas, le surplus de déficit non imputé est reportable sur les revenus fonciers des années suivantes, dans les conditions de droit commun.
Important : Ces plafonds ne limitent pas le montant de l'amortissement déductible. Ils encadrent uniquement la fraction du déficit foncier imputable sur le revenu global au titre d'une même année.
Quels logements sont éligibles au dispositif Jeanbrun ?
Le dispositif s’applique aux :
- logements acquis en VEFA,
- logements anciens avec travaux représentant au moins 30% du prix et correspondant à une réhabilitation lourde.
Le dispositif Jeanbrun s'applique sans condition de zonage sur l'ensemble du territoire national, quelle que soit la catégorie de loyer (intermédiaire, social ou très social). Cette absence de zonage le distingue notamment du LLI (logement locatif intermédiaire), qui reste réservé aux zones A, A bis et B1. Pour comparer le Jeanbrun avec le Denormandie, l'autre dispositif locatif actif en 2026, consultez notre comparatif Denormandie vs Jeanbrun.
Les plafonds de loyers et de ressources s’inspirent des mécanismes existants (intermédiaire, social, très social).
Engagement de location de 9 ans : conditions et contraintes du statut bailleur privé
Le bien doit être :
- loué nu,
- à usage de résidence principale,
- pendant 9 ans,
- sans possibilité de location à un membre du foyer fiscal ou à un proche.
Pour savoir si cet engagement correspond à votre stratégie, un bilan patrimonial offert permet de simuler l'impact réel selon votre profil fiscal.
Impact sur la plus-value immobilière : ce que l'amortissement change à la revente
Dans l'attente de la doctrine administrative, le cabinet retient l'hypothèse prudente suivante : les amortissements déduits viennent minorer le prix d'acquisition retenu pour le calcul de la plus-value à la revente. La formule devient :
Plus-value imposable = Prix de vente – (Prix d'acquisition – Amortissements déduits)
L'amortissement réduit l'imposition pendant la phase de détention, mais augmente mécaniquement la plus-value taxable à la cession. Ce mécanisme est analogue à celui de l'article 150 VB III du CGI applicable au LMNP depuis la LF 2025.
La doctrine BOFiP propre au dispositif Jeanbrun n'est pas encore publiée à ce jour. La réintégration à la revente est le scénario prudent à retenir dans toute simulation. Il est à confirmer avec un conseiller en gestion de patrimoine avant tout engagement.
Ce paramètre doit être intégré dès le départ dans la stratégie de détention.
| ➢ Exemple : Un investisseur acquiert un appartement pour 300 000 €.La base amortissable (80%) est de 240 000 €.Sur plusieurs années, il déduit au total 60 000 € d’amortissements.Le prix d’acquisition retenu fiscalement pour la plus-value devient :300 000 € – 60 000 € = 240 000 €Il revend le bien 350 000 €.La plus-value imposable sera donc :350 000 € – 240 000 € = 110 000 €Alors que, sans amortissement, la plus-value économique aurait été :350 000 € – 300 000 € = 50 000 €L’écart correspond aux amortissements déjà déduits. |
Dispositif Jeanbrun vs Pinel : quelles différences concrètes pour l'investisseur ?
Ancien modèle : réduction d’impôt prédéterminée.
Nouveau modèle : déduction annuelle liée à l’exploitation réelle du bien.
La fiscalité accompagne la détention et la gestion locative, plutôt qu’elle ne garantit un avantage forfaitaire indépendant de la rentabilité.
L'amortissement Jeanbrun est une déduction du revenu foncier, pas une réduction d'impôt. Il n'entre donc pas dans le plafonnement global des avantages fiscaux de 10 000€ par an, contrairement au Pinel.
Ce qu'il faut retenir
Le statut du bailleur privé (dispositif Jeanbrun), introduit par la loi de finances 2026, repose sur cinq paramètres à maîtriser avant tout engagement :
- un amortissement annuel de 3% à 5,5% sur 80% du prix d'acquisition,
- des plafonds annuels de 8 000€ à 12 000€ par foyer fiscal selon le niveau de loyer,
- un engagement de location nue de 9 ans minimum,
- aucune contrainte de zonage géographique,
- une réintégration probable des amortissements dans la plus-value à la revente. A anticiper dès la projection initiale.
Comme souvent en matière immobilière, l’intérêt du dispositif doit être analysé au cas par cas, en fonction du profil fiscal de l’investisseur et de sa stratégie patrimoniale.
La fenêtre d'acquisition court jusqu'au 31 décembre 2028. La structuration d'un projet Jeanbrun (choix du niveau de loyer, simulation de l'impact à la revente, vérification de la compatibilité avec votre TMI) prend du temps. Mieux vaut démarrer l'analyse maintenant qu'attendre la dernière année.
L'interaction entre amortissement, déficit foncier et plus-value à la revente demande une simulation personnalisée avant tout engagement. C'est ce type d'analyse que les conseillers du cabinet Les Hermines réalisent dans le cadre du bilan patrimonial offert.
→ Vous souhaitez savoir si le dispositif Jeanbrun correspond à votre profil fiscal et à votre stratégie patrimoniale ?
Prenez rendez-vous dès maintenant avec un conseiller Les Hermines.
Informations réglementaires
Ce contenu est fourni à titre purement informatif. Il ne constitue pas un conseil en investissement, une recommandation personnalisée, ni une proposition de souscription à un produit financier ou immobilier. Tout investissement comporte des risques, notamment de perte en capital. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Consultez un professionnel qualifié avant toute décision patrimoniale.
Les informations relatives au dispositif Jeanbrun sont établies sur la base des textes législatifs en vigueur au moment de la rédaction. La doctrine fiscale (BOFiP) spécifique à ce dispositif n'est pas encore publiée à ce jour — certains points techniques restent susceptibles d'évoluer.
FAQ
Qu'est-ce que le dispositif Jeanbrun en 2026 ?
Le dispositif Jeanbrun — officiellement « statut du bailleur privé » — est un régime fiscal introduit par la loi de finances 2026 qui permet à un particulier d'amortir son bien immobilier locatif et de déduire cet amortissement de ses revenus fonciers. Il remplace le Pinel, disparu fin 2024, avec une logique différente : pas de réduction d'impôt directe, mais une déduction annuelle de 3% à 5,5% de la valeur du bien (hors terrain), plafonnée à 8 000€ à 12 000€ par an selon le niveau de loyer pratiqué.
Comment fonctionne l'amortissement Jeanbrun concrètement ?
L'amortissement porte sur 80% du prix d'acquisition (les 20% restants sont affectés forfaitairement à la valeur du terrain, non amortissable). Chaque année, un pourcentage de cette base est déduit des loyers perçus, ce qui réduit, voire annule, les revenus fonciers imposables. Si les charges et l'amortissement dépassent les loyers, le déficit foncier ainsi créé peut être imputé sur le revenu global dans la limite de 10 700€ par an, ou 21 400€ lorsque le déficit résulte de travaux de rénovation énergétique, jusqu'au 31 décembre 2027.
Le dispositif Jeanbrun est-il cumulable avec le statut LMNP ?
Non. Le statut du bailleur privé s'applique dans la catégorie des revenus fonciers (location nue). Il est incompatible avec le régime LMNP (loueur en meublé non professionnel), qui relève des bénéfices industriels et commerciaux. Le choix entre les deux régimes doit faire l'objet d'une analyse patrimoniale au cas par cas. Pour comparer les régimes fiscaux de la location meublée, consultez notre article micro-BIC ou réel en LMNP.
Quels logements sont exclus du dispositif Jeanbrun ?
À la date de mise à jour de cet article, sont exclus les logements meublés, les locaux commerciaux et les logements situés en dehors d'un bâtiment d'habitation collectif, ce qui écarte les maisons individuelles. Une proposition de loi examinée à l'Assemblée nationale en mai 2026 prévoit d'étendre le dispositif aux maisons individuelles. Cette évolution ne s'applique pas tant qu'elle n'a pas été définitivement adoptée.
Que se passe-t-il en cas de revente avant la fin de l'engagement de 9 ans ?
Le bénéfice de l'amortissement suppose une location effective et continue pendant toute la durée de l'engagement. Une revente ou une rupture de l'engagement avant 9 ans entraîne en principe la remise en cause des amortissements déduits, qui viennent alors majorer le revenu foncier imposable. Toute cession anticipée doit être simulée avec un conseiller avant décision.
Le dispositif Jeanbrun est-il accessible via une SCI ?
Oui, sous conditions. Les associés d'une SCI non soumise à l'impôt sur les sociétés (SCI à l'IR) peuvent bénéficier du dispositif, à condition que la SCI respecte l'ensemble des critères d'éligibilité (logement collectif, plafonds de loyers et de ressources, engagement de location de 9 ans).
Quelle est la différence entre le dispositif Jeanbrun et le LLI (logement locatif intermédiaire) ?
Ce sont deux dispositifs distincts qui ne s'adressent pas aux mêmes investisseurs. Le LLI est réservé aux personnes morales (SCI, SARL de famille…) et il est limité aux zones tendues A, A bis et B1. Le dispositif Jeanbrun, lui, s'adresse aux personnes physiques et aux associés de SCI à l'IR, sans aucune condition de zonage, sur l'ensemble du territoire national.
Le dispositif Jeanbrun sera-t-il reconduit après 2028 ?
Aucune disposition législative ne prévoit à ce jour une reconduction automatique. Le dispositif est strictement limité aux acquisitions réalisées avant le 31 décembre 2028. Une éventuelle prolongation dépendra d'une décision du législateur lors d'une prochaine loi de finances.
