Introduction : pourquoi autant d’investisseurs se tournent aujourd’hui vers Saint-Malo ?
Depuis quelques années, Saint-Malo n’est plus seulement une ville touristique prisée. C’est devenu un territoire d’opportunités pour les investisseurs qui souhaitent bâtir un patrimoine durable, rentable… et fiscalement optimisé. Dans une période où la fiscalité immobilière évolue sans cesse et où trouver un bon rendement devient plus complexe, beaucoup cherchent une solution simple : investir dans l’immobilier ancien, le rénover intelligemment et bénéficier d’une réduction d’impôt significative.
C’est exactement ce que permet le dispositif Denormandie.
Mais alors, pourquoi Saint-Malo se détache-t-elle des autres villes éligibles ? Quels quartiers offrent le meilleur potentiel ? Et comment être sûr de rentabiliser un projet de rénovation sans se tromper ?
Dans ce guide complet, nous vous donnons toutes les clés pour comprendre :
- pourquoi Saint-Malo représente une opportunité rare en Denormandie,
- comment optimiser votre réduction d’impôt,
- et comment tirer parti d’un marché immobilier en pleine transformation.
👉 Si vous envisagez un investissement locatif dans l’ancien, cet article pourrait bien changer votre vision du marché malouin.
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Rappel : qu’est-ce que le dispositif Denormandie ?
Le Denormandie est un dispositif destiné à encourager la rénovation des logements anciens dans les centres-villes. Il permet à tout investisseur qui achète un bien à rénover de bénéficier d’une réduction d’impôt allant jusqu’à 21 %, à condition de respecter quelques critères essentiels.
Quels avantages fiscaux ?
| Durée de location | Réduction d’impôt Denormandie |
|---|---|
| 6 ans | 12 % |
| 9 ans | 18 % |
| 12 ans | 21 % |
👉 Cette réduction s’applique sur le prix d’achat + travaux, dans la limite de 300 000 €.
Quelles conditions ?
Pour profiter du dispositif, il faut notamment :
- acheter un logement ancien situé dans une zone éligible,
- réaliser des travaux représentant au moins 25 % de l’opération,
- améliorer la performance énergétique,
- louer le bien sous plafonds de loyers et de ressources.
Autrement dit, vous êtes récompensé fiscalement pour avoir remis sur le marché un logement rénové, bien isolé, et accessible à un large public.
Pourquoi Saint-Malo est une opportunité Denormandie unique en France ?
Beaucoup de villes sont éligibles. Mais Saint-Malo bénéficie de caractéristiques qui rendent ce dispositif particulièrement pertinent. C’est l’un des rares territoires où la défiscalisation, la demande locative et la valorisation long terme se rencontrent réellement.
1. Une attractivité économique et démographique en croissance
Saint-Malo attire chaque année :
- de nouveaux habitants,
- des étudiants,
- de jeunes actifs travaillant entre Rennes et la Côte d’Émeraude,
- des familles cherchant un cadre de vie plus apaisé.
Cette dynamique se traduit par une demande locative soutenue, très utile pour sécuriser un investissement.
2. Un parc immobilier ancien propice au Denormandie
Saint-Malo possède un tissu urbain riche, composé d’immeubles historiques, de maisons anciennes et de petits collectifs charmants. Cela crée un terrain favorable au Denormandie, qui se concentre sur la remise en état du parc existant.
Des secteurs comme Saint-Servan, Rocabey, Paramé village, Courtoisville ou certaines parties de l’intra-muros offrent de nombreuses opportunités pour rénover, transformer et valoriser.
3. Un marché encore abordable pour une ville littorale très recherchée
Alors que d’autres stations côtières sont devenues difficilement accessibles, Saint-Malo offre encore un équilibre prix / rendement intéressant :
- 3 800 à 5 500 €/m² selon les quartiers pour les appartements anciens,
- des loyers stables et parfois en hausse,
- une rareté naturelle de l’offre qui favorise la valorisation.
Résultat : même sans avantage fiscal, l’investissement a du sens. Avec le Denormandie, il devient tout simplement excellent.
4. Une demande locative solide toute l’année
Contrairement à des villes touristiques dépendantes de la saison, Saint-Malo bénéficie :
- d’un flux annuel de locataires
- de la présence de grandes écoles, lycées, entreprises du maritime
- d’une forte population locale active
👉 Le Denormandie y prend tout son sens : rénovation + forte demande = rendement sécurisé.
5. Une éligibilité Denormandie maintenue dans le temps
À la différence de certains dispositifs fiscaux qui disparaissent ou changent (Pinel, Pinel+…), le Denormandie reste stable et continue de s’appliquer à Saint-Malo grâce aux projets de revitalisation.
Les meilleurs quartiers de Saint-Malo pour un investissement Denormandie
1. Saint-Servan : le meilleur compromis rendement / emplacement
Pourquoi Saint-Servan est idéal ?
- Quartier vivant et commerçant
- Proximité ports, gare, plages
- Nombreux immeubles anciens à rénover
- Forte demande des actifs malouins
➡️ Parfait pour un T2 ou T3 Denormandie.
2. Rocabey – Courtoisville : tension locative maximale
Un secteur à la fois central, vivant et en évolution constante :
- Proximité mer
- Immeubles 1900 / années 30
- Marché de Rocabey → attractivité permanente
➡️ Idéal pour une stratégie de rentabilité + valorisation long terme.
3. Paramé village : croissance démographique et forte demande familiale
Ce quartier résidentiel offre des prix plus raisonnables, une vraie vie locale et un fort potentiel pour les logements familiaux rénovés dans le cadre du Denormandie.
- Vie locale développée
- Écoles, commerces, transports
- Prix encore raisonnables par rapport aux secteurs côtiers
➡️ Idéal pour logements familiaux, très recherchés.
4. Intra-muros : un potentiel, mais vigilance
L’emplacement est exceptionnel, mais tous les immeubles ne se prêtent pas à la location longue durée.
- Emplacement exceptionnel
- Beaucoup d’immeubles anciens
- Attention : équilibre entre usage touristique et habitation
➡️ Intéressant pour l’investisseur aguerri, accompagné d’un cabinet expert.
Exemple concret : combien pouvez-vous économiser avec un investissement Denormandie à Saint-Malo ?
Prenons un cas simple, réaliste, inspiré du marché actuel.
Cas pratique : T2 ancien à Saint-Servan
- Prix d’achat : 180 000 €
- Travaux : 60 000 €
- Total pris en compte : 240 000 €
Réduction d’impôt sur 9 ans :
👉 18 % de 240 000 € = 43 200 € d’économie d’impôt
Loyers moyens dans le secteur :
- T2 rénové : environ 600 € / mois (loyer plafonné) selon emplacement exact et sa superfie
Rentabilité nette attendue :
Entre 4,0 et 4,8 %, hors avantage fiscal.
Les erreurs fréquentes à éviter avant d’investir en Denormandie
Nombre d’investissements échouent non pas parce qu’ils sont mal situés, mais parce qu’ils ont été mal préparés. Voici les écueils les plus fréquents :
1. Sous-estimer le montant des travaux
À Saint-Malo, les rénovations peuvent être plus coûteuses dans les immeubles anciens. D’où l’importance d’un chiffrage précis et d’un accompagnement technique solide.
Solution : audit patrimonial + devis cadrés avant signature.
2. Ne pas vérifier l’éligibilité énergétique
Le Denormandie exige un gain énergétique réel. Une bonne préparation évite les mauvaises surprises.
3. Choisir un mauvais quartier
Certains quartiers touristiques ne répondent pas toujours aux objectifs de location longue durée.
4. Ne pas optimiser le financement
Un crédit bien structuré peut transformer un projet moyen en excellent investissement.
Pourquoi se faire accompagner par Les Hermines pour un investissement Denormandie à Saint-Malo ?
Pour sécuriser un investissement dans l’ancien, vous avez besoin de :
- visibilité,
- expertise fiscale,
- connaissance du terrain,
- et une méthode éprouvée.
C’est précisément ce que propose le cabinet Les Hermines, accompagné de conseillers spécialisés dans l’investissement immobilier en Bretagne.
Ce que nous faisons pour vous :
- Diagnostic patrimonial personnalisé : comprendre vos objectifs et votre fiscalité
- Sélection d’opportunités locales dont certaines off-market
- Optimisation fiscale pour maximiser la réduction d’impôt
- Modélisation financière complète (cash-flow, revente, TRIm…)
- Accompagnement rénovation + mise en location jusqu’au bail signé
L’idée n’est pas seulement de vous proposer un bien : c’est de vous fournir une stratégie patrimoniale rentable et cohérente, adaptée à votre situation.
🎯 Objectif final : sécuriser votre investissement et maximiser votre rendement.
FAQ : vos questions sur le Denormandie à Saint-Malo
Le Denormandie est-il cumulable avec un autre dispositif de défiscalisation ?
Non. Il se substitue à tout autre régime, comme le Pinel.
Puis-je louer à un membre de ma famille ?
Oui, à condition qu’il ne fasse pas partie de votre foyer fiscal.
Saint-Malo sera-t-elle encore éligible dans les prochaines années ?
Oui, la ville s’inscrit dans une dynamique de rénovation qui soutient la prolongation du dispositif.
Conclusion
Investir via le dispositif Denormandie à Saint-Malo est aujourd’hui l’une des meilleures stratégies pour combiner défiscalisation, rendement et valorisation d’un bien immobilier ancien. La ville bénéficie d’un dynamisme unique, d’une demande locative solide et d’un potentiel de rénovation considérable.
Mais comme tout investissement dans l’ancien, la réussite dépend d’un élément essentiel : la préparation.
Si vous souhaitez être accompagné pour sécuriser chaque étape — de la sélection du bien jusqu’à la mise en location — les conseillers du cabinet Les Hermines sont à votre disposition.
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