Parmi les dispositifs de défiscalisation immobilière les plus puissants, deux se démarquent par leur efficacité pour les contribuables fortement imposés : le Monument Historique et la loi Malraux. Ces deux mécanismes permettent de déduire une partie importante de vos travaux de rénovation de votre revenu imposable, générant des économies fiscales substantielles.
Mais lequel choisir ? Quelles sont les différences entre ces deux dispositifs ? Quels biens sont éligibles en Île-de-France ? Et surtout, quelle stratégie adopter selon votre situation patrimoniale et fiscale en 2026 ?
Dans cet article, nous comparons en détail le Monument Historique et la loi Malraux, avec des exemples concrets pour les investisseurs franciliens fortement imposés.
Comprendre le Monument Historique
Le dispositif Monument Historique permet de déduire 100% des travaux de restauration d’un bien classé ou inscrit au titre des Monuments Historiques de votre revenu global imposable.
Le principe :
Vous achetez un bien immobilier (appartement, hôtel particulier, château…) classé ou inscrit Monument Historique. Vous engagez des travaux de restauration supervisés par les Architectes des Bâtiments de France. Ces travaux sont intégralement déductibles de vos revenus, sans plafond.
Les conditions à respecter :
Engagement de conservation : Vous devez conserver le bien pendant 15 ans minimum. Si vous vendez avant, vous devrez rembourser les avantages fiscaux perçus.
Travaux validés par l’ABF : Tous les travaux doivent être approuvés par l’Architecte des Bâtiments de France. Vous ne pouvez pas faire ce que vous voulez : l’objectif est de préserver le patrimoine.
Pas de plafonnement des niches fiscales : C’est un avantage majeur : le Monument Historique n’entre pas dans le plafonnement global des niches fiscales fixé à 10 000 euros par an. Vous pouvez donc cumuler avec d’autres dispositifs.
Déductibilité des charges : Au-delà des travaux, vous pouvez également déduire les charges courantes du bien (taxe foncière, assurance, frais de gestion) même si le bien n’est pas loué.
Exemple concret en Île-de-France :
Vous achetez un appartement de 120 m² dans un hôtel particulier classé Monument Historique dans le Marais à Paris pour 1,2 million d’euros. Vous engagez 400 000 euros de travaux de restauration sur deux ans. Vous êtes imposé dans la tranche marginale à 45%.
Économie fiscale sur les travaux :
- 400 000 euros x 45% = 180 000 euros d’impôt économisé
- Soit 90 000 euros par an pendant deux ans
Si vous ajoutez les charges déductibles (taxe foncière de 5 000 euros par an, assurance, entretien…), l’économie fiscale totale peut dépasser 200 000 euros sur la période.
Les avantages du Monument Historique :
Déductibilité illimitée : Pas de plafond sur le montant des travaux déductibles. Pour les très gros patrimoines, c’est un atout majeur.
Hors plafonnement des niches : Vous pouvez cumuler avec d’autres dispositifs (PER, dons…).
Prestige et patrimoine : Vous possédez un bien d’exception, souvent dans des lieux emblématiques.
Transmission facilitée : En cas de succession, les biens Monument Historique bénéficient d’une exonération de 75% des droits de succession sous conditions.
Les inconvénients :
Ticket d’entrée élevé : Les biens Monument Historique sont chers, souvent plusieurs centaines de milliers d’euros voire plusieurs millions.
Contraintes de gestion : Vous devez obtenir l’accord de l’ABF pour tous les travaux, même mineurs. La gestion est lourde.
Marché de revente étroit : Revendre un bien Monument Historique n’est pas toujours facile. Le marché est niche et les acheteurs potentiels peu nombreux.
Engagement long : 15 ans de conservation, c’est une contrainte importante.
Comprendre la loi Malraux
La loi Malraux permet de déduire jusqu’à 30% du montant des travaux de restauration d’un bien situé dans un Secteur Sauvegardé ou une AVAP (Aire de mise en Valeur de l’Architecture et du Patrimoine).
Le principe :
Vous achetez un bien ancien en mauvais état dans une zone éligible Malraux. Vous réalisez des travaux de restauration complète supervisés par un architecte. Vous bénéficiez d’une réduction d’impôt de 22% à 30% des travaux selon la zone.
Les conditions à respecter :
Secteur éligible : Le bien doit être situé dans un Secteur Sauvegardé, une ZPPAUP ou une AVAP. En Île-de-France, plusieurs quartiers de Paris et de certaines villes historiques sont éligibles.
Travaux de restauration complète : Vous devez effectuer une restauration complète du bien, pas seulement des travaux d’entretien. L’architecte des Bâtiments de France valide les travaux.
Engagement de location : Vous devez louer le bien nu (non meublé) pendant 9 ans minimum après les travaux. Le locataire doit en faire sa résidence principale.
Plafond de travaux : Les travaux sont plafonnés à 400 000 euros sur 4 ans. La réduction d’impôt est donc limitée à 120 000 euros maximum (400 000 x 30%).
Plafonnement des niches fiscales : Contrairement au Monument Historique, la loi Malraux entre dans le plafonnement global des niches fiscales à 10 000 euros par an. En pratique, vous ne pourrez donc déduire que 10 000 euros par an maximum via ce dispositif si vous êtes déjà au plafond.
Exemple concret en Île-de-France :
Vous achetez un appartement de 80 m² en mauvais état dans le Marais (Secteur Sauvegardé) pour 600 000 euros. Vous engagez 200 000 euros de travaux de restauration. Vous êtes en Secteur Sauvegardé, donc éligible à 30% de réduction.
Réduction d’impôt :
- 200 000 euros x 30% = 60 000 euros
- Soit 15 000 euros par an pendant 4 ans
Attention : si vous êtes déjà au plafond des niches fiscales, vous ne pourrez déduire que 10 000 euros par an maximum, soit 40 000 euros sur 4 ans au lieu de 60 000 euros.
Les avantages de la loi Malraux :
Ticket d’entrée plus accessible : Les biens Malraux sont généralement moins chers que les Monuments Historiques. On peut investir dès 300 000 à 500 000 euros en Île-de-France.
Réduction d’impôt directe : La réduction d’impôt s’impute directement sur l’impôt dû, ce qui est plus avantageux pour certains profils que la déduction de revenu.
Engagement plus court : 9 ans de location contre 15 ans de conservation pour le Monument Historique.
Gestion simplifiée : Une fois les travaux terminés, vous louez le bien de manière classique. Pas de contraintes permanentes comme pour le Monument Historique.
Les inconvénients :
Plafonnement : La réduction d’impôt est plafonnée à 120 000 euros sur 4 ans, et entre dans le plafonnement global des niches fiscales.
Obligation de location : Vous ne pouvez pas habiter le bien. Il doit être loué nu pendant 9 ans.
Loyers encadrés : Dans certaines zones tendues comme Paris, les loyers sont encadrés, ce qui peut limiter la rentabilité locative.
Zones éligibles limitées : Tous les quartiers ne sont pas éligibles. Il faut vérifier auprès de la mairie.
Comparatif détaillé Monument Historique vs Malraux
Voici un tableau synthétique pour comparer les deux dispositifs :
| Critère | Monument Historique | Loi Malraux |
| Avantage fiscal | Déduction 100% travaux du revenu | Réduction 22-30% travaux |
| Plafond travaux | Aucun | 400 000 € sur 4 ans |
| Plafonnement niches | Non | Oui (10 000 €/an) |
| Engagement | 15 ans de conservation | 9 ans de location |
| Usage du bien | Libre (habitation possible) | Location nue obligatoire |
| Ticket d’entrée | 500 000 € à plusieurs millions | 300 000 € à 800 000 € |
| Gestion | Contraintes ABF permanentes | Contraintes pendant travaux |
| Liquidité | Marché étroit | Marché plus large |
| Transmission | Avantages successoraux | Classique |
Les zones éligibles en Île-de-France
Connaître les zones éligibles est essentiel pour orienter votre recherche de bien.
Pour le Monument Historique :
Les biens classés ou inscrits Monument Historique se trouvent principalement dans les quartiers historiques de Paris et quelques villes de petite couronne.
Paris : Le Marais (3e et 4e arrondissements), Île de la Cité et Île Saint-Louis (4e), quartiers autour de Notre-Dame, certains hôtels particuliers du 7e, 8e et 16e.
Petite couronne : Saint-Germain-en-Laye (châteaux, hôtels particuliers), Versailles (quartiers proches du château), Saint-Denis (basilique et centre historique).
Pour la loi Malraux :
Les Secteurs Sauvegardés et ZPPAUP/AVAP sont plus nombreux.
Paris : Le Marais (3e et 4e), quartier Saint-Germain-des-Prés (6e), quartier Latin (5e), Montmartre (18e), certains secteurs du 7e arrondissement.
Petite couronne : Versailles (centre-ville), Saint-Germain-en-Laye (centre historique), Fontainebleau (si on élargit un peu), Provins.
Pour vérifier l’éligibilité d’un bien, consultez toujours le Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur (PSMV) auprès de la mairie ou de la préfecture.
Quelle stratégie choisir selon votre profil ?
Le choix entre Monument Historique et Malraux dépend de votre situation patrimoniale, fiscale et de vos objectifs.
Profil 1 : Très haut revenu et gros patrimoine
Vous gagnez plus de 250 000 euros par an, vous êtes imposé à 45%, et vous avez un patrimoine important.
Recommandation : Monument Historique
L’absence de plafond et l’exemption du plafonnement des niches fiscales vous permettent de déduire des montants très importants. Si vous engagez 500 000 euros de travaux, vous économisez 225 000 euros d’impôt. Aucun autre dispositif ne permet une telle optimisation.
Exemple :
Vous êtes chef d’entreprise à Paris, vous gagnez 400 000 euros par an. Vous achetez un appartement Monument Historique pour 2 millions d’euros et engagez 600 000 euros de travaux. Économie fiscale : 270 000 euros. Le bien devient ensuite votre résidence principale ou un actif de transmission familiale.
Profil 2 : Revenu élevé mais patrimoine modéré
Vous gagnez entre 100 000 et 200 000 euros par an, vous êtes imposé à 41%, mais vous n’avez pas encore un très gros patrimoine.
Recommandation : Loi Malraux
Le ticket d’entrée est plus accessible (300 000 à 600 000 euros) et la réduction d’impôt directe est avantageuse. Vous pouvez investir sans immobiliser plusieurs millions d’euros.
Exemple :
Vous êtes cadre supérieur en Île-de-France, vous gagnez 120 000 euros par an. Vous achetez un T3 de 70 m² en Malraux dans le Marais pour 500 000 euros. Vous engagez 150 000 euros de travaux. Réduction d’impôt : 45 000 euros sur 4 ans. Vous louez ensuite le bien 2 200 euros par mois, générant un revenu locatif complémentaire.
Profil 3 : Contribuable fortement imposé recherchant de la rentabilité locative
Vous souhaitez à la fois optimiser votre fiscalité et générer des revenus locatifs.
Recommandation : Loi Malraux
L’obligation de location en Malraux génère des revenus réguliers. Le Monument Historique, lui, n’impose pas de louer, donc pas de revenus garantis.
Exemple :
Vous êtes profession libérale à Paris, vous cherchez à réduire vos impôts tout en constituant un patrimoine locatif. Vous investissez en Malraux dans le 5e arrondissement. Après travaux, vous louez le bien et générez 20 000 à 25 000 euros de loyers annuels tout en ayant économisé 60 000 euros d’impôt sur les travaux.
Profil 4 : Patrimoines transgénérationnels
Vous souhaitez constituer un patrimoine familial à transmettre à vos enfants.
Recommandation : Monument Historique
Les avantages successoraux (exonération de 75% des droits) et le prestige du bien en font un excellent outil de transmission patrimoniale.
Exemple :
Vous possédez un hôtel particulier classé Monument Historique à Paris valorisé 5 millions d’euros. En cas de succession, l’exonération de 75% ramène la base taxable à 1,25 million d’euros, économisant plusieurs centaines de milliers d’euros de droits.
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Les erreurs à éviter
Investir en Monument Historique ou Malraux nécessite rigueur et anticipation. Voici les erreurs les plus fréquentes.
Erreur 1 : Sous-estimer le coût des travaux
Les travaux supervisés par l’ABF coûtent souvent 20% à 30% plus cher que des travaux classiques. Prévoyez une marge de sécurité dans votre budget.
Erreur 2 : Négliger les contraintes de gestion
Un bien Monument Historique nécessite un entretien permanent et des autorisations pour toute modification. Assurez-vous d’avoir le temps et les ressources pour gérer ces contraintes.
Erreur 3 : Mal calculer la rentabilité nette
Intégrez tous les coûts : travaux, charges, entretien, taxe foncière, fiscalité des loyers… La rentabilité nette est souvent bien inférieure à la rentabilité brute.
Erreur 4 : Acheter sans vérifier l’éligibilité
Faites toujours vérifier par un notaire ou un conseiller spécialisé que le bien est bien éligible au dispositif Monument Historique ou Malraux.
Erreur 5 : Investir uniquement pour la défiscalisation
La qualité intrinsèque du bien et sa localisation doivent primer. Un bien mal situé ne se revendra pas facilement, même avec les avantages fiscaux.
Les alternatives complémentaires
Si ni le Monument Historique ni la loi Malraux ne correspondent à votre profil, d’autres dispositifs existent.
Le déficit foncier classique :
Vous achetez un bien ancien, vous réalisez des travaux de rénovation (sans l’obligation d’un Secteur Sauvegardé), et vous créez un déficit foncier imputable sur votre revenu global à hauteur de 10 700 euros par an. Plus simple et accessible que le Malraux.
Le statut LMNP avec travaux :
Vous achetez un bien que vous meublez et louez en meublé. Les travaux sont amortissables, réduisant fortement votre imposition sur les loyers.
La SCI avec holding :
Vous créez une SCI qui détient le bien, elle-même détenue par une holding. Cette structuration permet d’optimiser la fiscalité globale et la transmission.
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Conclusion : Monument Historique ou Malraux, un choix stratégique
Le choix entre Monument Historique et loi Malraux dépend avant tout de votre situation fiscale, de votre capacité d’investissement et de vos objectifs patrimoniaux. Ces deux dispositifs sont parmi les plus puissants pour les contribuables franciliens fortement imposés, mais ils nécessitent rigueur, anticipation et accompagnement.
Le Monument Historique convient aux très hauts revenus recherchant une optimisation fiscale maximale sans plafond, tandis que la loi Malraux offre un meilleur équilibre entre défiscalisation, ticket d’entrée accessible et revenus locatifs.
Dans tous les cas, ne vous lancez jamais seul dans ce type d’investissement. L’accompagnement par un conseiller en gestion de patrimoine indépendant et un notaire spécialisé est indispensable pour sécuriser votre opération et optimiser votre stratégie globale.
Si vous envisagez d’investir en Monument Historique ou en loi Malraux en Île-de-France, Les Hermines vous accompagne dans votre projet. Nos conseillers indépendants analysent votre situation fiscale et patrimoniale et vous recommandent la meilleure stratégie.
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