Le démembrement de propriété est l’une des stratégies les plus efficaces pour transmettre un patrimoine immobilier parisien tout en optimisant la fiscalité. Dans une ville où un simple appartement peut valoir plusieurs millions d’euros, cette technique permet d’économiser des dizaines, voire des centaines de milliers d’euros de droits de donation et de succession.
Mais le démembrement soulève de nombreuses questions : comment fonctionne-t-il exactement ? Quel est l’impact fiscal selon votre âge ? Peut-on démembrer sa résidence principale parisienne ? Quels sont les avantages en matière d’IFI ?
Dans cet article, nous détaillons le mécanisme du démembrement de propriété, son application au patrimoine immobilier parisien et les stratégies d’optimisation pour transmettre efficacement à vos enfants.
Qu’est-ce que le démembrement de propriété ?
Le démembrement de propriété consiste à séparer la pleine propriété d’un bien immobilier en deux droits distincts : l’usufruit et la nue-propriété.
L’usufruit confère le droit :
- D’habiter le bien (droit d’usage)
- De percevoir les loyers si le bien est loué (droit de jouissance)
- D’en tirer tous les bénéfices économiques
La nue-propriété confère le droit :
- De posséder le bien « en dormant »
- De récupérer automatiquement l’usufruit au décès de l’usufruitier (réunion de la pleine propriété)
- De transmettre cette nue-propriété par donation ou succession
Le mécanisme de transmission par démembrement :
Vous donnez la nue-propriété de votre bien parisien à vos enfants tout en conservant l’usufruit jusqu’à votre décès. Concrètement :
- Vous continuez d’habiter votre appartement ou d’en percevoir les loyers
- Vos enfants deviennent nus-propriétaires mais ne peuvent ni habiter ni louer
- À votre décès, l’usufruit s’éteint et vos enfants récupèrent automatiquement la pleine propriété, sans droits de succession supplémentaires
Exemple simple à Paris :
Vous possédez un appartement de 90 m² dans le 16e arrondissement valorisé 1,2 million d’euros. Vous avez 65 ans et deux enfants. Vous donnez la nue-propriété de cet appartement à vos enfants en conservant l’usufruit.
Résultat :
- Vous habitez votre appartement jusqu’à votre décès
- Vos enfants sont nus-propriétaires (ils possèdent sans jouir)
- À votre décès, ils deviennent pleins propriétaires sans payer de droits de succession sur ce bien
Le barème fiscal du démembrement selon votre âge
La valeur de l’usufruit et de la nue-propriété est fixée par un barème fiscal qui dépend uniquement de l’âge de l’usufruitier au jour de la donation.
Barème fiscal du démembrement (article 669 du CGI) :
| Âge de l’usufruitier | Valeur usufruit | Valeur nue-propriété |
| Moins de 21 ans | 90% | 10% |
| De 21 à 30 ans | 80% | 20% |
| De 31 à 40 ans | 70% | 30% |
| De 41 à 50 ans | 60% | 40% |
| De 51 à 60 ans | 50% | 50% |
| De 61 à 70 ans | 40% | 60% |
| De 71 à 80 ans | 30% | 70% |
| De 81 à 90 ans | 20% | 80% |
| Plus de 91 ans | 10% | 90% |
Comment utiliser ce barème :
Lorsque vous donnez la nue-propriété, seule la valeur de la nue-propriété est soumise aux droits de donation. L’usufruit que vous conservez n’est pas taxé.
Exemple détaillé Paris :
Vous avez 68 ans et vous possédez une villa à Versailles valorisée 2,5 millions d’euros. Vous donnez la nue-propriété à votre fils unique.
Calcul de la valeur taxable :
- Valeur totale du bien : 2 500 000 €
- Votre âge : 68 ans → nue-propriété = 60%
- Valeur de la nue-propriété donnée : 2 500 000 x 60% = 1 500 000 €
Calcul des droits de donation :
- Valeur taxable : 1 500 000 €
- Abattement parent-enfant : 100 000 €
- Base taxable : 1 400 000 €
- Droits (barème progressif) : environ 280 000 €
Si vous aviez donné la pleine propriété :
- Valeur taxable : 2 500 000 €
- Abattement : 100 000 €
- Base taxable : 2 400 000 €
- Droits : environ 550 000 €
Économie grâce au démembrement : 270 000 euros
Les avantages du démembrement pour le patrimoine parisien
Le démembrement présente de multiples avantages, particulièrement adaptés au contexte parisien où les valeurs immobilières sont élevées.
Avantage 1 : Réduction des droits de donation
Comme démontré, vous ne payez des droits que sur la nue-propriété (40% à 80% de la valeur selon votre âge), et non sur la pleine propriété.
Pour un patrimoine parisien de 3 millions d’euros démembré à 65 ans, l’économie fiscale immédiate peut dépasser 400 000 euros.
Avantage 2 : Extinction de l’usufruit sans taxation
À votre décès, l’usufruit s’éteint et rejoint automatiquement la nue-propriété chez vos enfants. Cette réunion de l’usufruit n’est pas taxée. Vos enfants deviennent pleins propriétaires sans payer de droits de succession sur ce bien.
C’est un avantage considérable : dans notre exemple à 2,5 millions d’euros, si vos enfants avaient hérité en pleine propriété, ils auraient payé environ 550 000 euros de droits. Avec le démembrement, ces droits sont évités.
Avantage 3 : Réduction de l’IFI
Si vous êtes soumis à l’Impôt sur la Fortune Immobilière, seule la valeur de l’usufruit entre dans votre assiette taxable.
Exemple IFI :
Vous avez 70 ans et vous possédez un patrimoine immobilier de 3,2 millions d’euros (résidence principale 2M€ + appartement locatif 1,2M€). Vous êtes assujetti à l’IFI avec un impôt annuel d’environ 12 000 euros.
Vous donnez la nue-propriété de l’appartement locatif à vos enfants. Valeur de l’usufruit conservé (70 ans = 30%) : 360 000 euros.
Votre patrimoine IFI après démembrement :
- Résidence principale (abattement 30%) : 1 400 000 €
- Usufruit appartement : 360 000 €
- Total : 1 760 000 €
- IFI annuel : environ 3 200 €
Économie IFI : 8 800 euros par an
Sur 15 ans, cette économie représente 132 000 euros.
Avantage 4 : Conservation de la jouissance du bien
Vous gardez le droit d’habiter votre bien ou d’en percevoir les loyers jusqu’à votre décès. Aucun changement dans votre quotidien, mais votre transmission est optimisée.
Avantage 5 : Protection contre les créanciers des enfants
Tant que vous êtes vivant, vos enfants sont nus-propriétaires. La nue-propriété est peu attractive pour les créanciers (pas de jouissance immédiate). Le bien est donc relativement protégé des difficultés financières de vos enfants.
Les stratégies de démembrement pour le patrimoine parisien
Plusieurs stratégies peuvent être combinées selon votre situation.
Stratégie 1 : Démembrement progressif avec renouvellement des abattements
Si votre patrimoine parisien est important, vous pouvez démembrer progressivement en utilisant les abattements de 100 000 euros renouvelables tous les 15 ans.
Exemple :
Vous avez 58 ans, deux enfants et un patrimoine de 4 millions d’euros (résidence principale 2,5M€ + deux appartements locatifs 750k€ chacun).
Année 1 : Vous donnez la nue-propriété du premier appartement (750k€) à vos deux enfants.
- Nue-propriété (50% à 58 ans) : 375k€
- Par enfant : 187 500 €
- Après abattement 100k€ : 87 500 € taxable chacun
- Droits totaux : environ 20 000 € (pour les deux enfants)
Année 16 : Les abattements se renouvellent. Vous avez 74 ans. Vous donnez la nue-propriété du second appartement.
- Nue-propriété (70% à 74 ans) : 525k€
- Par enfant : 262 500 €
- Après abattement 100k€ : 162 500 € taxable
- Droits totaux : environ 60 000 €
Total droits : 80 000 euros pour transmettre 1,5 million d’euros
Sans démembrement progressif, les droits auraient dépassé 300 000 euros.
Stratégie 2 : Démembrement croisé avec le conjoint
Si vous êtes marié, chaque parent peut donner la nue-propriété de sa quote-part à chaque enfant, multipliant ainsi les abattements.
Exemple :
Appartement parisien de 1,6 million d’euros détenu en indivision (50/50) par les deux parents, deux enfants.
Chaque parent donne la nue-propriété de sa moitié (800k€) aux deux enfants :
- 4 donations de 200k€ de nue-propriété (à 65 ans, nue = 60% : 120k€ taxable)
- Après abattement 100k€ : 20k€ taxable par donation
- Droits : environ 2 000 € par donation
- Total : 8 000 € pour transmettre 1,6 M€
Sans démembrement croisé : environ 250 000 euros de droits.
Stratégie 3 : Démembrement de la résidence principale
Vous pouvez démembrer votre résidence principale parisienne tout en continuant d’y habiter.
Avantages spécifiques :
- Vous habitez jusqu’à votre décès
- Réduction drastique de l’IFI (seul l’usufruit avec abattement 30%)
- Transmission optimisée à vos enfants
Point de vigilance : Si vous devez un jour aller en maison de retraite et vendre la résidence, vous devrez obtenir l’accord de vos enfants nus-propriétaires. Anticipez cette situation dans un pacte familial.
Stratégie 4 : Vente en viager avec réserve d’usufruit
Variante du démembrement : vous vendez la nue-propriété de votre bien parisien à vos enfants contre un capital ou une rente, tout en conservant l’usufruit.
Cela permet à vos enfants de ne pas payer de droits de donation (car achat) et à vous de récupérer des liquidités tout en conservant l’usage.
Les contraintes et points de vigilance
Le démembrement comporte aussi des contraintes qu’il faut bien comprendre.
Contrainte 1 : Perte de liquidité
Une fois la nue-propriété donnée, vous ne pouvez plus vendre le bien seul. Il faudra l’accord de vos enfants nus-propriétaires pour toute vente. Si vous devez vendre pour financer une dépendance ou un projet, cela peut créer des blocages.
Solution : Ne démembrez pas 100% de votre patrimoine. Conservez des actifs liquides (assurance-vie, placements financiers, liquidités) pour vos besoins futurs.
Contrainte 2 : Conflits familiaux potentiels
Si vos enfants sont en désaccord sur la gestion du bien (vente, travaux, location…), des tensions peuvent naître.
Solution : Rédiger un pacte familial clair définissant les règles de décision, ou créer une SCI familiale avec le bien démembré.
Contrainte 3 : Fiscalité des revenus locatifs
Si le bien est loué, c’est l’usufruitier (vous) qui perçoit les loyers et les déclare fiscalement. Les nus-propriétaires ne touchent rien.
Si vos enfants ont besoin de revenus, le démembrement n’est peut-être pas la meilleure solution.
Contrainte 4 : Travaux et entretien
Répartition légale :
- Usufruitier : entretien courant, réparations locatives, charges de copropriété courantes
- Nu-propriétaire : gros travaux structurels (toiture, façade, structure)
Cette répartition peut créer des tensions si un gros chantier est nécessaire. Anticipez dans un accord écrit.
Pour structurer votre démembrement en toute sécurité, consultez notre page optimisation fiscale à Paris.
Cas pratiques patrimoine parisien
Voyons des exemples concrets adaptés aux situations parisiennes.
Cas 1 : Cadre supérieur parisien 62 ans
Patrimoine : appartement 17e (résidence principale) 1,8M€ + studio locatif 9e 450k€ + placements 300k€. Deux enfants.
Stratégie : Démembrement du studio locatif.
- Nue-propriété à 62 ans (60%) : 270k€
- Par enfant : 135k€
- Après abattement 100k€ : 35k€ taxable
- Droits : environ 7 000 € total
Conservation résidence principale et placements pour liquidité.
Résultat : Transmission optimisée studio + conservation flexibilité patrimoine principal.
Cas 2 : Entrepreneur parisien 70 ans, patrimoine IFI
Patrimoine : résidence principale Neuilly 3,5M€ + immeuble rapport Marais 2M€ + liquidités 1M€. IFI annuel : 22 000 €.
Stratégie : Démembrement immeuble de rapport.
- Usufruit conservé (30%) : 600k€
- Patrimoine IFI après : 3,5M (RP avec abatt. 30% = 2,45M) + 600k€ (usufruit) = 3,05M€
- IFI annuel : environ 12 000 €
- Économie : 10 000 €/an = 150 000 € sur 15 ans
Cas 3 : Retraité parisien 75 ans, succession
Patrimoine : deux appartements Paris valorisés 2,8M€ au total. Trois enfants.
Stratégie : Démembrement des deux biens.
- Nue-propriété à 75 ans (70%) : 1,96M€
- Par enfant : 653k€
- Après abattement 100k€ : 553k€ taxable
- Droits : environ 110k€ par enfant = 330k€ total
À son décès, les enfants récupèrent la pleine propriété sans droits supplémentaires (extinction usufruit).
Sans démembrement : Droits de succession d’environ 650 000 euros au total.
Économie : 320 000 euros
Conclusion : le démembrement, outil incontournable du patrimoine parisien
Le démembrement de propriété est une stratégie patrimoniale particulièrement adaptée au contexte parisien où les valeurs immobilières sont élevées et où l’IFI frappe de nombreux propriétaires.
En donnant la nue-propriété tout en conservant l’usufruit, vous transmettez efficacement votre patrimoine immobilier à vos enfants tout en :
- Réduisant drastiquement les droits de donation (40% à 80% d’économie selon votre âge)
- Conservant l’usage et les revenus du bien jusqu’à votre décès
- Optimisant votre IFI (seul l’usufruit est taxable)
- Évitant les droits de succession lors de la réunion de l’usufruit
Le démembrement nécessite toutefois une anticipation rigoureuse, une bonne compréhension des contraintes et un accompagnement par des professionnels (notaire, conseiller en gestion de patrimoine).
Si vous envisagez de démembrer votre patrimoine immobilier parisien, Les Hermines vous accompagne dans cette réflexion stratégique. Nos conseillers indépendants analysent votre situation patrimoniale globale et vous recommandent les meilleures solutions de transmission.
Pour en savoir plus, consultez notre page cabinet de gestion de patrimoine à Paris et prenez rendez-vous pour un premier bilan patrimonial.
Questions fréquentes sur le démembrement de propriété
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À quel âge est-il optimal de démembrer son bien immobilier parisien ?
L’âge optimal dépend de votre situation, mais généralement entre 60 et 75 ans. À 60 ans, la nue-propriété vaut 50%, ce qui offre un bon équilibre entre économie fiscale et durée probable de conservation de l’usufruit. Plus vous êtes âgé, plus la nue-propriété est élevée (donc plus taxée), mais moins longtemps vous conserverez probablement l’usufruit. À 70 ans (nue = 70%), l’économie reste substantielle. Au-delà de 80 ans (nue = 80%), l’intérêt fiscal diminue. L’idéal est d’anticiper entre 60 et 70 ans.
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Peut-on vendre un bien immobilier démembré à Paris ?
Oui, mais cela nécessite l’accord unanime de l’usufruitier ET des nus-propriétaires. En pratique, les trois parties (vous et vos enfants) doivent signer l’acte de vente. Le prix de vente est ensuite réparti selon le barème fiscal en vigueur au jour de la vente. Si vous avez 70 ans au moment de la vente, vous recevez 30% du prix (valeur usufruit) et vos enfants 70% (valeur nue-propriété). Cette contrainte peut bloquer une vente si un enfant s’y oppose.
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Le démembrement de propriété réduit-il l’IFI ?
Oui, significativement. Seule la valeur de l’usufruit que vous conservez entre dans votre assiette IFI, calculée selon le barème fiscal. Si vous avez 65 ans et démembrez un bien de 2 millions d’euros, seuls 800 000 euros (40% = valeur usufruit) seront comptabilisés dans votre IFI au lieu de 2 millions. Sur un patrimoine global de 4 millions d’euros, cette réduction peut vous faire économiser 8 000 à 10 000 euros d’IFI par an.
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Que se passe-t-il si l’usufruitier décède ?
À votre décès, l’usufruit s’éteint automatiquement et rejoint la nue-propriété détenue par vos enfants. Cette réunion de l’usufruit n’est pas taxée aux droits de succession. Vos enfants deviennent pleins propriétaires sans payer de droits supplémentaires sur ce bien. C’est l’un des avantages majeurs du démembrement : la valeur de l’usufruit (30% à 90% selon votre âge au décès) est transmise en franchise totale de droits.
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Peut-on démembrer sa résidence principale parisienne ?
Oui, absolument. C’est même une stratégie courante pour le patrimoine parisien. Vous donnez la nue-propriété à vos enfants tout en conservant l’usufruit, ce qui vous permet de continuer à habiter votre résidence principale jusqu’à votre décès. Avantages : réduction drastique de l’IFI (seul l’usufruit avec abattement 30% pour résidence principale), transmission optimisée, conservation du droit d’habiter. Point de vigilance : si vous devez vendre pour aller en maison de retraite, vous aurez besoin de l’accord de vos enfants.
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Les travaux dans un bien démembré : qui paie quoi ?
La loi distingue deux types de dépenses. L’usufruitier (vous) paie : entretien courant, réparations locatives, charges de copropriété courantes, taxe foncière. Le nu-propriétaire (vos enfants) paie : gros travaux structurels (réfection toiture, ravalement façade, remplacement chaudière collective). Cette répartition légale peut être modifiée par convention entre les parties. Pour éviter les conflits, il est recommandé de rédiger une convention précisant qui paie quoi, surtout pour un bien parisien où les travaux peuvent être coûteux.
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Peut-on démembrer un bien détenu en SCI ?
Oui, deux options existent. Option 1 : démembrer les parts de la SCI. Vous donnez la nue-propriété des parts sociales à vos enfants en conservant l’usufruit des parts. Option 2 : la SCI elle-même acquiert un bien en démembrement. La SCI peut acheter la nue-propriété d’un immeuble tandis qu’un tiers conserve l’usufruit. La première option est la plus courante pour la transmission familiale. Elle offre les mêmes avantages fiscaux que le démembrement direct d’un bien immobilier.
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Combien coûte un démembrement de propriété chez le notaire ?
Les frais comprennent les droits de donation (calculés sur la valeur de la nue-propriété selon votre âge et le barème progressif après abattement) et les émoluments du notaire (environ 1% de la valeur totale du bien). Pour un appartement parisien de 1,5 million d’euros démembré à 65 ans : nue-propriété taxable = 900 000 euros, après abattement 100 000 euros = 800 000 euros, droits environ 160 000 euros, plus frais notaire environ 15 000 euros, soit total 175 000 euros environ. Ces frais sont généralement à la charge du donataire (vos enfants).
