Vous possédez un patrimoine immobilier important à Paris ou en Île-de-France et vous souhaitez le transmettre à vos enfants. Mais vous voulez aussi vous assurer que ce patrimoine familial, parfois constitué sur plusieurs générations, reviendra ensuite à vos petits-enfants et ne sera pas dispersé ou vendu à des tiers.
Cette problématique concerne de nombreuses familles parisiennes aisées : comment transmettre aujourd’hui tout en gardant un contrôle sur la destination future du patrimoine ? Comment s’assurer que l’appartement du Marais, la villa de Versailles ou l’immeuble haussmannien resteront dans la famille sur plusieurs générations ?
La donation graduelle et la donation résiduelle sont deux outils juridiques sophistiqués qui permettent précisément cela : donner à vos enfants tout en imposant que le bien revienne ensuite à vos petits-enfants. Dans cet article, nous détaillons ces mécanismes, leur fiscalité et leurs applications concrètes pour le patrimoine parisien.
Qu’est-ce qu’une donation graduelle ?
La donation graduelle est un acte notarié par lequel vous transmettez un bien à une première personne (le premier donataire, généralement votre enfant) en lui imposant l’obligation de conserver ce bien jusqu’à son décès, puis de le transmettre à une seconde personne désignée (le second donataire, généralement vos petits-enfants).
Le mécanisme juridique :
Vous donnez aujourd’hui un bien immobilier à votre enfant, mais vous assortissez cette donation d’une charge de retour. Votre enfant devient propriétaire du bien avec deux obligations impératives :
- Conserver le bien jusqu’à son décès (interdiction de vendre)
- Transmettre le bien à vos petits-enfants à son décès
Cette double contrainte fait de la donation graduelle un outil de contrôle transgénérationnel du patrimoine familial.
Exemple concret à Paris :
Vous possédez un appartement de 120 m² dans le Marais valorisé 1,5 million d’euros. Cet appartement appartient à votre famille depuis trois générations. Vous avez 68 ans, votre fille a 42 ans et vos deux petits-enfants ont 15 et 18 ans.
Vous effectuez une donation graduelle de cet appartement à votre fille. Elle en devient propriétaire et peut y habiter ou le louer. En revanche, elle ne peut pas le vendre. À son décès, l’appartement reviendra automatiquement à vos petits-enfants, sans passer par sa succession.
Les caractéristiques juridiques :
Acceptation obligatoire : Le premier donataire (votre enfant) doit accepter la donation avec sa charge. Il ne peut pas refuser la charge tout en acceptant la donation.
Acceptation du second donataire : Les seconds donataires (vos petits-enfants) doivent également accepter par avance, ou au moment du décès du premier donataire. Dans la pratique, on prévoit cette acceptation dès l’acte initial si les petits-enfants sont majeurs.
Irrévocabilité : Comme toute donation, la donation graduelle est irrévocable. Une fois signée devant notaire, vous ne pouvez plus revenir en arrière.
Protection contre les créanciers : Le bien donné en donation graduelle est protégé des créanciers du premier donataire pendant toute la durée de sa détention. C’est un avantage important pour protéger le patrimoine familial.
Qu’est-ce qu’une donation résiduelle ?
La donation résiduelle ressemble à la donation graduelle, mais avec une différence majeure : le premier donataire a le droit de vendre le bien. En revanche, ce qui reste du bien ou de sa valeur au moment de son décès (le résiduel) doit obligatoirement revenir aux seconds donataires.
Le mécanisme juridique :
Vous donnez un bien à votre enfant avec une clause résiduelle au profit de vos petits-enfants. Votre enfant devient pleinement propriétaire et peut :
- Habiter le bien
- Le louer
- Le vendre
- Le transformer
Mais à son décès, tout ce qui reste de ce bien ou de sa valeur (s’il a été vendu et réinvesti) revient obligatoirement à vos petits-enfants.
Exemple concret à Paris :
Vous possédez une maison à Versailles valorisée 2,2 millions d’euros. Vous la donnez à votre fils avec clause résiduelle au profit de vos petits-enfants.
Scénario 1 : Conservation du bien Votre fils conserve la villa, y habite ou la loue. À son décès, la villa revient directement à vos petits-enfants.
Scénario 2 : Vente et réinvestissement Votre fils vend la villa 2,5 millions d’euros. Avec le produit de la vente, il achète un appartement à Paris pour 1,8 million d’euros et place le reste (700 000 euros) en placements financiers. À son décès, l’appartement et les placements reviennent à vos petits-enfants.
Scénario 3 : Consommation partielle Votre fils vend la villa 2,5 millions d’euros, achète un bien pour 1,2 million d’euros et utilise 1,3 million d’euros pour son train de vie. À son décès, seul le bien de 1,2 million d’euros reviendra aux petits-enfants (c’est le résiduel).
La différence clé avec la donation graduelle :
La donation résiduelle offre plus de souplesse au premier donataire (il peut vendre), mais moins de garantie pour le donateur initial (une partie de la valeur peut être consommée).
Tableau comparatif : donation graduelle vs donation résiduelle
Pour bien choisir entre ces deux outils, voici un tableau de comparaison détaillé :
| Critère | Donation graduelle | Donation résiduelle |
| Droit de vendre | Non, interdiction absolue | Oui, liberté totale |
| Droit d’habiter | Oui | Oui |
| Droit de louer | Oui | Oui |
| Droit de transformer | Limité (conservation substance) | Oui |
| Garantie transmission | 100% du bien | Seulement ce qui reste |
| Protection créanciers | Forte (bien insaisissable) | Faible (bien saisissable) |
| Souplesse 1er donataire | Faible | Forte |
| Contrôle donateur | Maximum | Moyen |
| Fiscalité | Double taxation | Double taxation |
| Usage recommandé | Patrimoine familial historique | Patrimoine avec besoins liquidité |
Quand choisir la donation graduelle ?
- Vous voulez absolument que le bien reste dans la famille
- Le bien a une valeur sentimentale forte (résidence familiale depuis plusieurs générations)
- Le premier donataire n’a pas besoin de vendre
- Vous craignez une mauvaise gestion du patrimoine par le premier donataire
Quand choisir la donation résiduelle ?
- Vous voulez laisser de la souplesse au premier donataire
- Le bien peut nécessiter d’être vendu pour des raisons économiques
- Vous souhaitez que le premier donataire puisse adapter le patrimoine à sa situation
- Vous acceptez qu’une partie de la valeur puisse être consommée
La fiscalité des donations graduelles et résiduelles
La fiscalité de ces donations est plus complexe que celle d’une donation simple, car il y a deux transmissions successives : du donateur au premier donataire, puis du premier donataire aux seconds donataires.
Première transmission : donateur vers premier donataire
Les droits de donation sont calculés normalement selon le barème progressif et les abattements applicables entre vous et votre enfant.
Rappel du barème parent-enfant :
- Abattement : 100 000 euros par parent et par enfant (renouvelable tous les 15 ans)
- Barème progressif : de 5% à 45% selon la tranche
Exemple :
Vous donnez un appartement du Marais valorisé 1,5 million d’euros à votre fille.
Calcul des droits :
- Valeur : 1 500 000 euros
- Abattement : 100 000 euros
- Assiette taxable : 1 400 000 euros
- Droits (barème progressif) : environ 280 000 euros
Votre fille paie environ 280 000 euros de droits de donation.
Seconde transmission : premier donataire vers seconds donataires
Au décès du premier donataire, le bien doit revenir aux seconds donataires. Cette seconde transmission est également taxée, mais selon les règles applicables au moment du décès du premier donataire.
Si les seconds donataires sont les petits-enfants, ils bénéficient :
- Abattement grand-parent → petit-enfant : 31 865 euros (si transmission directe) ou 100 000 euros (si le parent est décédé)
- Barème de taxation selon le lien de parenté
Exemple de seconde transmission :
Au décès de votre fille (35 ans plus tard), l’appartement du Marais vaut désormais 2,2 millions d’euros. Il revient à vos deux petits-enfants (ses enfants).
Calcul des droits pour chaque petit-enfant :
- Valeur reçue : 1 100 000 euros (moitié de 2,2M)
- Abattement parent-enfant : 100 000 euros (car leur mère est décédée)
- Assiette taxable : 1 000 000 euros
- Droits : environ 200 000 euros par petit-enfant
Total de fiscalité sur les deux transmissions :
- 1ère transmission : 280 000 euros
- 2ème transmission : 400 000 euros (200k x 2)
- Total : 680 000 euros sur deux générations
Point important : La seconde transmission bénéficie de l’abattement de 100 000 euros parent-enfant si le premier donataire est décédé. Sinon, l’abattement grand-parent → petit-enfant n’est que de 31 865 euros.
Optimisation fiscale possible :
Pour réduire la charge fiscale globale, plusieurs stratégies peuvent être combinées :
Donation en nue-propriété avec réserve d’usufruit : Vous donnez seulement la nue-propriété en donation graduelle. La valeur taxable est réduite selon votre âge (barème fiscal du démembrement).
Exemple : À 68 ans, l’usufruit vaut 30% et la nue-propriété 70%. Si vous donnez la nue-propriété d’un bien de 1,5M€, seuls 1,05M€ (70%) sont taxés à la première transmission.
Échelonnement dans le temps : Si vous avez plusieurs biens, vous pouvez les donner progressivement pour utiliser les abattements de 100 000 euros renouvelables tous les 15 ans.
Pour optimiser la fiscalité de votre transmission patrimoniale, consultez notre page sur l’optimisation fiscale à Paris.
Cas d’usage pour le patrimoine parisien
Les donations graduelles et résiduelles trouvent des applications concrètes pour plusieurs types de patrimoine francilien.
Cas 1 : La résidence familiale historique
Vous possédez un hôtel particulier dans le 7e arrondissement de Paris, dans votre famille depuis quatre générations. Vous souhaitez absolument qu’il reste dans la famille et ne soit jamais vendu à des tiers.
Solution : Donation graduelle à votre fils avec charge de retour à vos petits-enfants. Le bien ne pourra jamais être vendu et restera propriété familiale.
Cas 2 : L’appartement de rapport haussmannien
Vous possédez un immeuble de rapport à Paris 8e qui génère des revenus locatifs importants. Vous voulez le transmettre à votre fille, mais vous souhaitez qu’il revienne ensuite à vos petits-enfants. Toutefois, vous acceptez que votre fille le vende si elle trouve une meilleure opportunité immobilière.
Solution : Donation résiduelle à votre fille. Elle pourra gérer l’immeuble, le conserver, le vendre et réinvestir. Ce qui restera au final reviendra aux petits-enfants.
Cas 3 : Le portefeuille immobilier multiple
Vous possédez trois appartements en Île-de-France : un à Paris 16e (résidence principale), un à Neuilly (locatif), un à Versailles (résidence secondaire). Vous voulez transmettre différemment selon les biens.
Solution :
- Paris 16e (valeur sentimentale) : donation graduelle
- Neuilly (rendement locatif) : donation résiduelle (souplesse gestion)
- Versailles (secondaire) : donation simple sans charge
Cas 4 : La famille recomposée
Vous êtes remarié, vous avez deux enfants d’un premier mariage et votre nouveau conjoint a également des enfants. Vous voulez transmettre votre patrimoine parisien à vos enfants biologiques, puis à vos petits-enfants, sans qu’il ne passe dans la succession de votre conjoint actuel.
Solution : Donation graduelle ou résiduelle avec stipulation précise des seconds donataires (vos petits-enfants biologiques uniquement). Cela évite que le patrimoine ne soit dispersé ou transmis à la belle-famille.
Les erreurs à éviter absolument
Ces donations sont des actes juridiques complexes qui nécessitent une rédaction précise. Voici les erreurs les plus fréquentes.
Erreur 1 : Rédaction imprécise de la clause
Une clause mal rédigée peut être source de contentieux futurs. Il faut préciser avec exactitude :
- Qui sont les seconds donataires (nommer précisément vos petits-enfants)
- Que se passe-t-il si un second donataire décède avant le premier donataire
- Les conditions exactes de conservation (graduelle) ou de transmission du résiduel
Erreur 2 : Oublier l’acceptation des seconds donataires
Si vos petits-enfants sont mineurs au moment de la donation, prévoir leur acceptation future. Si possible, obtenir leur acceptation dès leur majorité pour sécuriser le dispositif.
Erreur 3 : Sous-estimer la fiscalité double
Beaucoup de familles découvrent trop tard que la seconde transmission sera également taxée. Il faut anticiper cette fiscalité et prévoir des liquidités pour que les petits-enfants puissent payer les droits le moment venu.
Exemple : Si vos petits-enfants reçoivent un appartement de 2 millions d’euros et doivent payer 400 000 euros de droits, comment vont-ils financer cette somme ? Prévoir une assurance-vie dédiée ou des liquidités suffisantes est indispensable.
Erreur 4 : Ne pas anticiper l’évolution de la situation familiale
Que se passe-t-il si un de vos petits-enfants décède avant le premier donataire ? Si votre enfant a d’autres enfants après la donation ? Toutes ces situations doivent être anticipées dans l’acte.
Erreur 5 : Choisir le mauvais outil (graduelle vs résiduelle)
Imposer une donation graduelle (interdiction de vendre) alors que le premier donataire aura besoin de liquidités peut créer des tensions familiales et des blocages patrimoniaux. Bien analyser les besoins du premier donataire avant de décider.
Erreur 6 : Oublier la protection du conjoint du premier donataire
Si votre enfant est marié, que se passe-t-il en cas de divorce ou de décès de son conjoint ? Le bien donné en graduelle ou résiduelle est-il protégé ? Ces aspects matrimoniaux doivent être clarifiés dans l’acte.
Le rôle indispensable du notaire
Contrairement à une donation manuelle de 100 000 euros qui peut se faire sans formalisme, les donations graduelles et résiduelles nécessitent obligatoirement un acte notarié.
Pourquoi le notaire est indispensable ?
Rédaction juridique complexe : La clause de charge de retour doit être rédigée avec une extrême précision pour éviter toute ambiguïté future. Le notaire maîtrise cette technique juridique.
Sécurisation fiscale : Le notaire calcule les droits de donation, vérifie l’utilisation optimale des abattements et sécurise l’opération sur le plan fiscal.
Conseil patrimonial global : Le notaire analyse votre situation familiale, patrimoniale et fiscale pour recommander la solution la plus adaptée (graduelle, résiduelle, ou autre).
Enregistrement et opposabilité : L’acte notarié est enregistré et opposable aux tiers (créanciers, administration fiscale…), ce qui protège juridiquement la transmission.
Coût notarial :
Les frais de notaire pour une donation graduelle ou résiduelle comprennent :
- Droits d’enregistrement (droits de donation calculés selon le barème)
- Émoluments du notaire (tarif réglementé selon la valeur du bien)
- Frais divers (formalités, débours…)
Pour une donation d’un bien de 1,5 million d’euros à Paris, comptez environ :
- Droits de donation : 280 000 euros
- Frais de notaire : 15 000 à 20 000 euros
- Total : environ 300 000 euros
Choisir le bon notaire :
Pour ce type d’opération sophistiquée, privilégiez un notaire spécialisé en droit patrimonial et successions. À Paris, de nombreuses études notariales ont développé une expertise pointue sur ces sujets.
Conclusion : un outil puissant pour le patrimoine familial parisien
Les donations graduelles et résiduelles sont des outils juridiques sophistiqués qui permettent de transmettre votre patrimoine immobilier parisien tout en gardant un contrôle sur sa destination future. Elles répondent à une problématique réelle des familles aisées franciliennes : comment préserver le patrimoine familial sur plusieurs générations ?
La donation graduelle offre un contrôle maximum mais peu de souplesse. La donation résiduelle offre plus de liberté au premier donataire mais moins de garantie sur ce qui sera finalement transmis. Le choix entre les deux dépend de votre situation familiale, de la nature du bien et de vos objectifs patrimoniaux.
Ces donations nécessitent un accompagnement expert par un notaire spécialisé et, idéalement, un conseiller en gestion de patrimoine qui analysera votre stratégie globale. La fiscalité double (deux transmissions successives) doit être anticipée et intégrée dans vos calculs.
Si vous envisagez de transmettre votre patrimoine immobilier parisien sur deux générations avec des clauses de contrôle, Les Hermines vous accompagne dans cette réflexion. Nos conseillers indépendants analysent votre situation familiale et patrimoniale et travaillent en lien avec des notaires spécialisés pour structurer votre transmission dans les meilleures conditions.
Pour en savoir plus, consultez notre page cabinet de gestion de patrimoine à Paris et prenez rendez-vous pour un premier échange confidentiel.
Questions fréquentes sur la donation graduelle et résiduelle
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Quelle est la différence entre donation graduelle et donation résiduelle ?
La donation graduelle interdit au premier donataire de vendre le bien, qui doit obligatoirement être conservé puis transmis au second donataire. La donation résiduelle autorise la vente, mais impose la transmission de ce qui reste (le résiduel) au second donataire. Exemple : avec une donation graduelle d’un appartement parisien valorisé 1,5 million d’euros, votre enfant ne peut pas le vendre et devra le conserver jusqu’à son décès pour le transmettre à vos petits-enfants. Avec une donation résiduelle, il peut le vendre pour 1,8 million d’euros et réinvestir, mais ce qui restera de cette valeur devra revenir aux petits-enfants.
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Peut-on annuler une donation graduelle ou résiduelle après signature ?
Non, comme toute donation, les donations graduelles et résiduelles sont irrévocables une fois l’acte notarié signé. Seules exceptions très rares : ingratitude grave du donataire (atteinte à la vie du donateur, injures graves répétées) ou révocation judiciaire pour inexécution des charges imposées. Il est donc essentiel de bien réfléchir et d’être accompagné par un notaire et un conseiller en gestion de patrimoine avant de signer.
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Combien coûte une donation graduelle ou résiduelle à Paris ?
Les coûts comprennent les droits de donation calculés selon le barème progressif après abattement de 100 000 euros par parent et par enfant, plus les frais de notaire (environ 1% de la valeur). Pour un appartement de 1,5 million d’euros donné à votre enfant : 280 000 euros de droits de donation environ, plus 15 000 euros de frais de notaire, soit un total d’environ 295 000 euros. Ces frais sont généralement payés par le donataire (votre enfant), sauf convention contraire.
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La seconde transmission du premier au second donataire est-elle aussi taxée ?
Oui, c’est un point crucial souvent méconnu qui peut créer de mauvaises surprises. Au décès du premier donataire, la transmission aux seconds donataires (vos petits-enfants) est à nouveau taxée selon le barème successoral en vigueur à ce moment-là. Si votre enfant décède et que le bien revient à ses propres enfants (vos petits-enfants), ils bénéficient de l’abattement parent-enfant de 100 000 euros chacun car leur parent est décédé. Si l’appartement vaut alors 2,2 millions d’euros et revient à deux petits-enfants, chacun recevra 1,1 million d’euros et paiera environ 200 000 euros de droits. Il est impératif d’anticiper cette fiscalité et de prévoir les liquidités nécessaires (assurance-vie dédiée, épargne spécifique).
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Un bien en donation graduelle est-il protégé des créanciers du premier donataire ?
Oui, c’est un avantage majeur de la donation graduelle. Le bien donné avec clause graduelle est protégé des créanciers du premier donataire car celui-ci n’en a pas la pleine propriété : il doit impérativement le conserver pour le transmettre au second donataire. Les créanciers ne peuvent donc pas saisir ce bien pour rembourser des dettes. En revanche, pour une donation résiduelle, le bien peut être saisi par les créanciers puisque le premier donataire en a la pleine propriété avec simplement une charge de transmission du résiduel.
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Que se passe-t-il si le second donataire décède avant le premier donataire ?
Cette situation doit absolument être prévue dans l’acte de donation initial. Généralement, on stipule que si le second donataire (votre petit-enfant) décède avant le premier donataire (votre enfant), sa part revient à ses propres descendants (vos arrière-petits-enfants) ou aux autres seconds donataires désignés dans l’acte. Sans clause spécifique prévoyant ce cas, la charge de retour tombe et le premier donataire devient pleinement propriétaire du bien, ce qui peut aller à l’encontre de vos intentions initiales.
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Peut-on faire une donation graduelle en démembrement ?
Oui, c’est même une stratégie d’optimisation fiscale particulièrement intéressante pour le patrimoine parisien. Vous pouvez donner uniquement la nue-propriété en donation graduelle tout en conservant l’usufruit jusqu’à votre décès. Cela réduit significativement la valeur taxable à la première transmission selon le barème fiscal du démembrement (qui dépend de votre âge). Par exemple, si vous avez 68 ans, l’usufruit vaut 30% et la nue-propriété 70%. Sur un bien de 1,5 million d’euros, seuls 1,05 million d’euros (70%) sont taxés à la première donation. Vous conservez le droit d’habiter ou de percevoir les loyers jusqu’à votre décès, puis l’usufruit rejoint automatiquement la nue-propriété chez le premier donataire sans fiscalité supplémentaire.
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Faut-il obligatoirement passer par un notaire pour une donation graduelle ou résiduelle ?
Oui, absolument et sans exception. Ces donations nécessitent obligatoirement un acte authentique notarié car elles portent sur des biens immobiliers et comportent des clauses juridiques complexes avec charges de retour. Le notaire rédige l’acte avec la précision juridique nécessaire, calcule les droits de donation, procède à l’enregistrement fiscal et assure la sécurité juridique de l’opération. Toute tentative de donation graduelle ou résiduelle sans notaire serait juridiquement nulle. Comptez 2 à 3 rendez-vous chez le notaire pour finaliser l’opération.
