Fin de la loi Pinel en 2024 : et après ?
Clap de fin. Après plus de 10 ans d’existence, le dispositif Pinel, figure de proue de la défiscalisation immobilière, vit ses derniers instants. À l’heure actuelle, il n’est pas prévu de le remplacer.
Dispositif d’investissement locatif le plus connu, plébiscité par un grand nombre d’investisseurs Français, la loi Pinel a contribué au fort développement de la construction de logements neufs ces dernières années. Pour autant, son succès n’a pas été jugé suffisant par le gouvernement, face au coût important des dépenses publiques engagées.
Le recul brutal du marché de la construction immobilière, lié aux dernières crises financières, à l’augmentation des prix des matériaux et à la hausse des taux d’emprunt immobilier, sonnait probablement déjà le glas du dispositif Pinel, prévu pour s’éteindre le 31 décembre 2024.
Selon nos dernières informations, la loi Pinel pourrait pourtant bénéficier d’un léger sursis en 2025, mais sans pour autant parler d’une prorogation. Par conséquent, comment défiscaliser grâce à l’immobilier locatif à Rennes en 2025 ? Et quels seront les meilleurs dispositifs d’investissement immobilier à Rennes et en Bretagne en 2025 ?
Dernières actualités sur la loi Pinel en 2025
À l’heure où nous écrivons ces lignes, aucune information officielle n’a encore été rendue publique. Pourtant, le dispositif Pinel pourrait être prolongé jusqu’au 31 mars 2025. Face à la crise dans le secteur de l’immobilier neuf et les tensions sur le marché locatif, le gouvernement envisagerait en effet de lui donner quelques mois de sursis.
Cette mesure est inscrite dans le projet de loi de finances 2025, présenté ce jeudi 10 octobre en Conseil des ministres.
Concrètement, les investisseurs devront avoir enregistré la réservation du logement neuf avant le 31 décembre 2024, mais auront jusqu'au 31 mars 2025 pour finaliser l'achat devant notaire. En attendant le vote définitif de cette mesure, il est conseillé d’inclure au contrat de vente une clause suspensive liée à l’obtention du dispositif Pinel.
Les caractéristiques de la loi Pinel à Rennes et en France
Le dispositif Pinel, lancé en 2014, a pour objectif de stimuler l’investissement locatif dans les zones tendues, où la demande dépasse largement l’offre de logements disponibles.
Les biens, acquis neufs ou rénovés, sont destinés à la location nue. Les investisseurs bénéficient d’une importante réduction d’impôt, en contrepartie de certaines conditions (plafonnement des loyers et des ressources des locataires, engagement de durée de location, zones tendues classées A, A bis, B1 et B2). La réduction d’impôt obtenue est proportionnelle à l’engagement de durée de location.
Concrètement, l’avantage fiscal est particulièrement attractif : jusqu’à 63 000 € de réduction d’impôt possible sur 12 ans.
Mais en plus de sa fiscalité, la loi Pinel permet de bénéficier d’autres avantages :
- Un logement neuf et durable, avec une garantie sur la qualité de construction et de performance énergétique (RE 2020)
- L’investissement dans une zone tendue, où la demande locative est élevée
- La génération de revenus locatifs complémentaires
- L’effet de levier permis par le financement via un emprunt immobilier.
La loi Pinel en quelques chiffres
Plafonds de loyers 2024 :
- Zone A bis : 18,89 € /m2
- Zone A : 14,03 € /m2
- Zone B1 : 11,31 € /m2
- Zone B2 : 9,83 € /m2.
Taux de réduction d’impôt 2024 :
- 9 % pour une location de 6 ans
- 12 % pour une location de 9 ans
- 14 % pour une location de 12 ans.
Le dispositif Pinel Plus, introduit début 2023, favorise la construction de logement moins énergivores et situés dans un quartier classé prioritaire. Il offre des taux de réduction encore plus attractifs :
- 12 % pour une location de 6 ans
- 18 % pour une location de 9 ans
- 21 % pour une location de 12 ans.
Quels dispositifs remplaceront la loi Pinel en 2025 à Rennes et en Bretagne ?
La fin de la loi Pinel marque la fin d’une époque, propice à l’investissement locatif dans l’immobilier neuf. À l’heure actuelle, il n’est pas prévu de la remplacer par un dispositif équivalent.
Pour autant, d’autres dispositifs de défiscalisation immobilière existent. Investir dans l’immobilier locatif à Rennes et en Bretagne est toujours possible : tour d’horizon des meilleurs investissements immobiliers à Rennes et en Bretagne en 2025.
La loi Denormandie, pour investir dans l’immobilier ancien en Bretagne
Tournée vers l’immobilier ancien, la loi Denormandie permet de bénéficier d’une réduction d’impôt équivalente à celle proposée par la loi Pinel, proportionnelle à la durée de location et plafonnée à 300 000 € :
- 12 % pour une location de 6 ans
- 18 % pour une location de 9 ans
- 21 % pour une location de 12 ans.
Le logement doit être loué nu, et les revenus des locataires éligibles sont plafonnés. À l’instar du dispositif Pinel, les plafonds de loyers par m2 pour 2024 sont les suivants :
- Zone A bis : 18,89 € /m2
- Zone A : 14,03 € /m2
- Zone B1 : 11,31 € /m2
- Zone B2 : 9,83 € /m2.
La loi Denormandie permet de favoriser la rénovation des centres-villes de certaines communes, dont les quartiers anciens sont considérés comme dégradés. Elle s’applique aux opérations réalisées entre le 28 mars 2019 et le 31 décembre 2027, date de fin prévue du dispositif.
La loi Denormandie concerne l’investissement dans des logements anciens faisant l’objet de travaux de rénovation, ou dans des locaux transformés en usage d’habitation. La réduction d’impôt est soumise à conditions : les travaux doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’opération.
Les travaux à réaliser peuvent être les suivants :
- Travaux améliorant la performance énergétique du logement d’au moins 20 %, ou 30 % pour les logements individuels
- Deux types de travaux au moins parmi le changement de chaudière, l'isolation des combles, l'isolation des murs, le changement de production d'eau chaude, l'isolation des fenêtres
- La création de nouvelle surface habitable.
De nombreuses villes, autour de Rennes et en Bretagne, sont éligibles à la loi Denormandie : retrouvez-les sur le site web de service-public.fr.
Aujourd’hui, la loi Denormandie est considérée comme l’un des meilleurs dispositifs d’investissement immobilier à Rennes et en Bretagne pour 2025.
Offrant des avantages fiscaux semblables à ceux proposés par le dispositif Pinel, elle est un excellent vecteur de développement et de valorisation de votre patrimoine immobilier à Rennes et en Bretagne :
- Importantes réductions d’impôt pendant 6, 9 ou 12 ans
- Diversification patrimoniale
- Revenus locatifs complémentaires
- Effet de levier permis par l’investissement via l’emprunt immobilier
- Participation à la rénovation des centres-villes urbains et à la réhabilitation de quartiers anciens
- Investissement immobilier dans des zones urbaines, où la demande locative est élevée
- Investissement dans des villes de taille moyenne, à fort potentiel de développement.
Contactez-nous pour en savoir plus sur la loi Denormandie
Le statut LMNP, pour investir dans la location meublée à Rennes et en Bretagne
Le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP) est un statut attribué aux propriétaires bailleurs non-professionnels qui louent des biens meublés. Il s’agit d’une option particulièrement attractive pour investir dans l’immobilier à Rennes et en Bretagne : il s’applique sur les logements neufs comme sur les logements anciens.
Cette activité ne doit pas constituer l’activité principale du bailleur : elle permet de générer des revenus locatifs complémentaires, et de bénéficier d’avantages fiscaux. Les revenus perçus ne doivent pas représenter plus de 50 % du montant des revenus globaux du foyer fiscal. Au-delà de 23 000 € de revenus LMNP à l'année, le propriétaire doit obligatoirement effectuer une affiliation aux cotisations sociales (SSI).
L’intérêt du statut LMNP réside dans sa fiscalité particulière : les revenus ne sont pas imposés dans la catégorie des revenus fonciers, mais dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Deux régimes existent :
- Le régime micro-BIC est le régime fiscal appliqué par défaut aux investisseurs bailleurs en LMNP, pour des revenus locatifs inférieurs à 77 700€. Il permet de bénéficier d’un abattement fiscal de 50 % sur les revenus locatifs, et évite l’obligation de tenue d’une comptabilité.
- Le régime réel, s’il impose la tenue d’une comptabilité, peut être particulièrement intéressant. Il permet de déduire chaque année de ses revenus locatifs imposables, l’amortissement calculé sur la valeur du bien immobilier, soit environ 5 % par an. Il permet également de déduire les intérêts d’emprunt immobilier, les charges locatives, les travaux et charges d’entretien, le mobilier, les frais d’acquisition, etc.
D’autres solutions d’investissement immobilier locatif à Rennes et en Bretagne peuvent exister : elles sont à déterminer, en fonction du profil de chacun, avec l’aide d’un professionnel en gestion patrimoniale.
Les Hermines, votre cabinet de conseil en gestion de patrimoine immobilier à Rennes
Chez Les Hermines, notre rôle consiste à vous conseiller, vous guider et vous aider à prendre les bonnes décisions d’investissement. Nous sommes à vos côtés pour vous accompagner dans la création, la valorisation ou la transmission de votre patrimoine immobilier.
Investir dans l’immobilier locatif à Rennes est un excellent moyen de générer des revenus complémentaires, tout en allégeant le poids de vos impôts. Une étude préalable de votre situation patrimoniale, de votre capacité d’investissement et de votre fiscalité actuelle et à venir, reste toutefois indispensable ! Pour cela, bénéficiez des conseils de nos experts et prenez contact avec nous.
