Introduction : Pourquoi la LLI attire de plus en plus d’investisseurs ?
Face à la fin du dispositif Pinel, au durcissement de la fiscalité sur la location meublée et à l'évolution constante du marché immobilier, de nombreux investisseurs cherchent une alternative rentable, durable et fiscalement avantageuse.
C'est dans ce contexte que le Logement Locatif Intermédiaire (LLI) est un nouveau levier d'investissement accessible aux particuliers depuis 2024. Depuis la loi de finances 2024, ce dispositif est accessible aux particuliers via une SCI ou une autre société soumise à l'impôt sur les sociétés, ouvrant de nouvelles perspectives patrimoniales.
Dans cet article, nous vous expliquons en détail ce qu'est le LLI, ses avantages fiscaux, son fonctionnement, les conditions à respecter et comment l'intégrer intelligemment dans une stratégie patrimoniale en 2026.
Qu’est-ce que le Logement Locatif Intermédiaire (LLI) ?
Définition : Le LLI désigne des logements neufs ou réhabilités, loués à loyers plafonnés, à des ménages sous conditions de ressources.
LLI – Un dispositif ouvert aux particuliers depuis 2024
Jusqu'en 2023, seul un nombre restreint d'acteurs institutionnels pouvait investir en LLI.
Depuis la loi de finances 2024, les particuliers peuvent y accéder via une société, généralement une SCI à l'IS.
Pourquoi investir en LLI en 2026 ? Les 5 grands avantages
1. Une TVA réduite à 10 %
Un bien neuf acheté pour du LLI est éligible à une TVA réduite à 10 % (au lieu de 20 %). Cela équivaut à une économie immédiate d'environ 8% sur le prix d'acquisition, grâce au passage de 20% à 10% de TVA sur la valeur hors taxe du bien.
Exemple : un appartement dont le prix hors taxe est de 208 333€ coûte 250 000€ TTC avec une TVA à 20%, contre 229 167€ TTC avec une TVA à 10%, soit une économie de 20 833€.
2. Des loyers plafonnés mais sécurisés
Même si les loyers sont plafonnés, ils restent supérieurs à ceux du logement social et assurent une demande locative élevée dans des zones tendues.
Avantage : moins de vacance locative, car la cible locative est large. Les plafonds de ressources du LLI sont nettement supérieurs à ceux du logement social classique, ce qui élargit le bassin de locataires potentiels.
3. Une fiscalité avantageuse sur la taxe foncière
Les logements LLI bénéficient d'une exonération de taxe foncière pendant une durée maximale de 20 ans, sous réserve du respect des conditions de location prévues par l'article 1384-0 A du Code général des impôts.
Cette exonération peut représenter un allègement significatif des charges pour le bailleur pendant toute la durée de détention.
4. Une localisation optimale
Les programmes LLI sont exclusivement situés dans des zones à forte tension locative : grandes métropoles, bassins d’emploi dynamiques, communes en croissance.
Résultat : Taux d’occupation élevé, rentabilité régulière et valorisation potentielle du bien.
5. Un placement compatible avec une stratégie patrimoniale long terme
Le LLI s’inscrit dans une logique de détention longue (20 ans), idéale pour les stratégies de capitalisation, de retraite, ou de transmission patrimoniale.
Comment fonctionne un investissement en LLI ?
Conditions d’éligibilité d'un LLI
- Bien immobilier neuf ou réhabilité
- Situé en zone A, A bis ou B1
- Loué nu (non meublé)
- Locataires sous plafonds de ressources
- Loyers plafonnés selon la zone
- Le logement doit être intégré dans un ensemble immobilier comprenant au moins 25% de logements sociaux, ou être situé dans une commune remplissant cette même condition (art. 279-0 bis A du CGI)
Forme juridique : une SCI à l’IS
Pour investir en LLI, il est obligatoire de passer par une structure morale. La SCI à l’impôt sur les sociétés est la plus adaptée.
Avantages de la SCI à l’IS :
- Amortissement du bien immobilier
- Fiscalité optimisée à long terme
- Transmission facilitée
Pour comparer le LLI aux alternatives depuis la fin du Pinel, consultez notre article sur les alternatives immobilières.
Exemple concret : un investissement LLI en zone B1
Profil : un investisseur rennais souhaite diversifier son patrimoine via une SCI à l'IS, sans exposition supplémentaire à la fiscalité foncière.
- Zone concernée : Rennes métropole, zone B1
- Prix du bien : 240 000€ TTC
- TVA réduite à 10% → prix hors taxe environ 218 000€
- Loyer plafonné : 850€/mois
- Revenus annuels : 10 200€
- Rendement brut estimé : 4,7%
Rentabilité optimisée + sécurisation locative
Comparaison rapide : LLI vs Pinel vs Meublé
| Critères | LLI | Pinel (disparu) | Location meublée |
|---|---|---|---|
| Avantages fiscaux | TVA 10 %, crédit d’impôt foncier | Réduction IR | Déduction charges, amortissement |
| Durée d’engagement | 20 ans | 6 à 12 ans | Flexible |
| Plafonds loyers/ressources | Oui | Oui | Non |
| Accessible via SCI | Oui | Oui (SCI à l'IR uniquement) | Oui |
| Rendement locatif | Modéré mais stable | Moyen | Fort mais plus risqué |
Pour qui le LLI est-il pertinent ?
Le LLI s’adresse principalement à :
- Les investisseurs prudents recherchant un cadre fiscal stable
- Les contribuables fortement imposés souhaitant diversifier via une SCI
- Les familles cherchant un placement transmissible à leurs enfants
- Les professionnels de l’immobilier souhaitant ajouter une brique à leur portefeuille locatif sécurisé
Cette stratégie s'intègre naturellement dans une transmission de patrimoine organisée sur le long terme.
Sources réglementaires
Le dispositif LLI est encadré par l'article 279-0 bis A du Code général des impôts (taux de TVA réduit) et l'article 1384-0 A du même code (exonération de taxe foncière). Le détail des conditions d'agrément est consultable sur le site du ministère du Logement (financement-logement-social.logement.gouv.fr).
Conclusion : La LLI, un outil stratégique de diversification patrimoniale
Le Logement Locatif Intermédiaire (LLI) représente une réelle opportunité d’investissement en 2026. Son cadre réglementé, sa fiscalité allégée et sa cible locative solvable en font une alternative sérieuse au Pinel et une solution d’avenir pour les investisseurs exigeants.
Les conseillers en gestion de patrimoine du cabinet les Hermines Rennes et Paris vous accompagnent pour étudier la faisabilité d'un projet LLI adapté à votre situation, en zone B1 bretonne comme en Île-de-France.
Pour une vue d'ensemble de nos solutions d'investissement immobilier, consultez notre page dédiée.
Prenez rendez-vous avec un conseiller pour évaluer la pertinence d'un investissement en LLI dans votre stratégie patrimoniale.
FAQ – Questions fréquentes sur le LLI
Le LLI est-il accessible à un particulier ?
Oui, à condition d’investir via une structure morale, généralement une SCI à l’IS.
Où sont situés les logements éligibles LLI ?
En zone A, A bis ou B1, c’est-à-dire dans les grandes agglomérations à forte tension locative.
Quel est le montant minimum pour investir ?
Les premiers biens LLI démarrent autour de 200 000 à 250 000 €, selon la zone et le promoteur.
Peut-on cumuler le LLI avec d’autres dispositifs ?
Non, le LLI est exclusif : il ne se cumule pas avec d’autres avantages fiscaux de type Pinel ou Denormandie.
Quelle est la durée minimale de détention ?
20 ans pour bénéficier de tous les avantages fiscaux et respecter les conditions du dispositif.
