Investissement Rennes : pourquoi la capitale bretonne attire les investisseurs en 2025
Vous envisagez d’investir dans l’immobilier locatif à Rennes ? On valide l’idée, nous aussi !
Rennes s’affirme aujourd’hui comme une métropole de premier plan en France. Ville jeune, dynamique et idéalement située, la capitale bretonne dispose de sérieux atouts pour séduire les investisseurs en immobilier locatif à Rennes et en Bretagne.
Depuis plusieurs années, la ville ne cesse d’attirer de nouveaux habitants, séduits par son dynamisme économique, son cadre de vie agréable et son riche patrimoine historique. Et qui dit croissance démographique, dit aussi forte demande locative …
Alors, quelles sont les opportunités d’investissement locatif à Rennes en 2025 ?
Rennes, une ville propice à l’investissement dans l’immobilier locatif
Capitale de la Bretagne, première métropole du Grand Ouest et 2ème ville étudiante de France, Rennes multiplie les atouts.
Sa vieille ville animée, son patrimoine architectural ancien et préservé, ses nombreuses manifestations culturelles… autant d’arguments en faveur de la capitale bretonne, qui attire toujours plus de nouveaux habitants chaque année, étudiants et jeunes actifs en tête. Selon le palmarès 2024 du site villesetvillagesouilfaitbonvivre.com, Rennes arrive à la 7ème place des villes et villages où il fait bon vivre en France (sur 34 808 candidats tout de même), et même à la 3ème position des villes de plus de 100 000 habitants… un véritable plébiscite !
Entre 2015 et 2021, la ville a connu une croissance démographique de +0,7 % (soit l’une des meilleures performances en France) grâce à son cadre de vie, à sa situation géographique idéale et au large bassin d’emploi de la métropole bretonne.
Rennes, deuxième ville étudiante de France
Selon les dernières études, la ville de Rennes abrite plus de 73 000 étudiants, pour près de 228 000 habitants au total en 2022 (source : linternaute.com). Près d’un tiers de la population rennaise est étudiante !
Selon le CTA: dernier classement 2024 du site letudiant.fr, Rennes est même la deuxième ville étudiante en France, et bien sûr la première du Grand Ouest français.
Répartie dans une cinquantaine d’universités et d’écoles d’enseignement supérieur, cette forte population étudiante garantit une demande constante en logements locatifs, et un taux de vacances locatives particulièrement faible.
Une excellente nouvelle pour les investisseurs en quête d’opportunités d’investissement locatif à Rennes et en Bretagne !
Le très bon réseau de transports rennais
Rennes est particulièrement bien connectée. En plus d’accueillir un aéroport international, elle est aujourd’hui située à moins d’une heure trente de Paris grâce à la LGV : un gros point fort pour de nombreux actifs désireux de s’éloigner de la région parisienne pour leur lieu de vie, tout en pouvant s’y rendre rapidement.
La ville dispose de deux lignes de métro et d’un large réseau de bus publics, renforçant l’accessibilité et l’attractivité de ses quartiers.
Rennes, une ville en mutation
Rennes est une ville dynamique et en constante mutation. Depuis plusieurs années, de nombreux projets urbains animent la capitale bretonne, destinés à dynamiser l’économie rennaise, accroitre l’attractivité de la ville et anticiper la transition énergétique et la protection de l’environnement.
Le pôle d’affaires EuroRennes est le nouveau cœur économique de la métropole rennaise. Il vise à transformer le secteur de la gare en un nouveau quartier d’affaires et de vie, avec des logements, des bureaux, des commerces et des espaces publics.
La future métamorphose de la Place de la République et des quais de la Vilaine, la construction de la tour Samsic, les travaux de réhabilitation de l’Hôtel-Dieu, le réaménagement de l’ancienne caserne de la Courrouze, et plus globalement le nouveau projet urbain Rennes 2030, etc. … autant de projets d’envergure qui témoignent de l’ambition rennaise.
Le nouveau projet urbain Rennes 2030
Le projet urbain Rennes 2030 est le nouveau projet d’envergure de la métropole rennaise.
Il intègre plusieurs ambitions importantes pour la ville de Rennes, qui doivent être prises en compte dans une stratégie d’investissement en immobilier locatif à Rennes en 2025 :
- Création et développement de nouveaux écoquartiers durables,
- Un coefficient de végétalisation qui devra intégrer les nouveaux programmes immobiliers neufs,
- Amélioration et transformation des transports rennais, en mettant l’accent sur les pistes cyclables et les transports en commun comme le futur Trambus, qui desserviront de nouveaux quartiers de la ville,
- Préservation du riche patrimoine architectural de Rennes, notamment en centre-ville.
La construction de milliers de nouveaux logements peu énergivores, la redynamisation de certains quartiers de la ville et l’élargissement du maillage des transports publics, sont autant de nouvelles opportunités d’investissement immobilier locatif à Rennes.
Pour en savoir plus sur le projet urbain Rennes 2030, visitez le site rennes2030.fr.
L’actualité du marché de l’immobilier locatif à Rennes
Comme partout en France, et en Bretagne particulièrement, Rennes n’a pas échappé à la flambée des prix de l’immobilier, avec une hausse du prix moyen au m2 de +30 % sur les 5 dernières années.
Le loyer moyen au m2, lui, a augmenté de +26 % en 5 ans à Rennes, avec 18€ /m2. En cause : une demande locative extrêmement forte et un marché locatif particulièrement tendu, malgré les nombreuses constructions de logements neufs de ces dernières années.
Selon le tensiomètre de locservice.fr, Rennes est même, tout simplement, la ville qui présente la plus forte tension locative de tout le territoire français. C’est aussi l’une des villes françaises où la proportion de locataires est la plus importante : un véritable eldorado pour les investisseurs en immobilier locatif !
Face à cette demande de logements en constante augmentation, le marché immobilier rennais a connu une expansion significative ces dernières années, avec une offre diversifiée de nouvelles constructions neuves. Par ailleurs, Rennes propose un large éventail de résidences de services, offrant des opportunités d’investissement locatif en meublé et en LMNP à Rennes et en Bretagne.
Le prix moyen du m2 à Rennes en février 2025 est de 4 752€ /m2 (4 781€ /m2 pour les appartements), en augmentation de +10 % sur 1 an et +30 % sur 5 ans.
Les prix moyens au m2 des quartiers de Rennes sont les suivants :
- Centre-ville : 4 988€ /m2
- Sud-Gare : 5 218€ /m2
- Atalante – Beaulieu : 5 350€ /m2
- Villejean – Beauregard : 4 297€ /m2
- Thabor – Saint-Hélier : 5 592€ /m2
- Cleunay : 6 061€ /m2.
Prix au m2 mis à jour en février 2025, source immobilier.lefigaro.fr.
Dans quels quartiers investir à Rennes en 2025 ?
La ville de Rennes propose une diversité de quartiers intéressants pour l’investissement immobilier locatif, chacun d’entre eux disposant de ses propres caractéristiques et s’orientant vers différents segments de locataires.
- Le Centre-ville : le centre-ville de Rennes est un quartier animé, avec son riche patrimoine historique, ses rues piétonnes et ses nombreux commerces. Son emplacement central et son accès facile par les transports en commun, en font un quartier prisé pour les recherches de location d’appartements anciens. Le rendement locatif brut varie de 5,2 % pour les appartements T1 à 4,2 % pour les T3.
- Sud-Gare : divisé en plusieurs quartiers comme Sainte-Thérèse ou la Madeleine, Sud-Gare est l’un des quartiers où l’investissement locatif est le plus favorable à Rennes. Dynamisé par le grand projet urbain EuroRennes et l’arrivée de la LGV Rennes-Paris, le quartier Sud-Gare est amené à se développer encore davantage dans les prochaines années pour accueillir des programmes immobiliers comprenant logements, bureaux, commerces et services. Le rendement locatif brut y varie de 5,9 % pour les T1, 4,9 % pour les T2 ou 4,1 % pour les T4.
- Atalante – Beaulieu : situé à l’est du centre-ville, le quartier Beaulieu réunit près de 35 % de la population rennaise. Il est l’un des plus appréciés par les étudiants rennais, et héberge un immense campus de plus de 10 000 étudiants. Bien alimenté en transports en commun, on y retrouve plusieurs ensembles résidentiels urbains et programmes immobiliers neufs, dont de nombreuses résidences étudiantes. Le rendement locatif brut est de 5,2 % pour les studios, et 4,7 % pour les T2.
- Villejean – Beauregard : situé à l’ouest du centre-ville, le quartier accueille une population plutôt jeune, avec des étudiants et des jeunes actifs, et dispose ainsi d’une demande locative particulièrement forte. On y retrouve le deuxième pôle étudiant de la ville, ainsi qu’un important pôle médical avec la présence du CHU de Rennes. Le rendement locatif brut y est de 5,7 % pour les T1, mais également pour les appartements T4.
- Thabor – Saint-Hélier : célèbre pour son parc Thabor et prisé des jeunes couples et des familles pour son cadre de vie plus tranquille, le quartier offre une qualité de vie élevée, avec de nombreux espaces verts et un accès facile aux commodités. Le rendement locatif brut est de 5,3 % pour les T1 et 4,6 % pour les T2.
- Cleunay : situé à l’ouest de Rennes, le quartier de Cleunay est en plein essor. Il bénéficie d’un développement urbain récent, avec de nouveaux logements neufs et des infrastructures modernes. Le quartier est en pleine expansion et offre des opportunités d’investissement immobilier à Rennes intéressantes. Le rendement locatif brut y varie de 4,7 % pour les T1 et T2 à 3,2 % pour les T4.
Rendement brut par quartier de Rennes – Source : Yanport au 01.12.2024.
Appuyez-vous sur un expert local : Les Hermines, votre cabinet de conseil en gestion de patrimoine immobilier à Rennes
Avant d’investir dans l’immobilier locatif à Rennes en 2025, il est primordial d’être bien renseigné et de s’adresser à des experts du marché local.
Chez Les Hermines, notre rôle est de vous conseiller et vous guider dans vos prises de décisions d’investissement. Nous sommes à vos côtés pour vous accompagner dans la création, la valorisation ou la transmission de votre patrimoine immobilier à Rennes et en Bretagne.
Les opportunités d’investissement locatif à Rennes sont nombreuses, grâce aux nombreux atouts qu’offre la capitale bretonne. Avec à la clé, de belles perspectives de valorisation de votre patrimoine immobilier à Rennes sur le long terme !
Profitez de nos conseils d’experts et d’un premier bilan patrimonial offert prenant contact avec l’un de nos conseillers.
Rennes est-elle soumise à l’encadrement des loyers ?
Il n’existe pas de plafonnement du niveau des loyers à Rennes. En revanche, la métropole figure en zone tendue : lors d’une relocation ou d’un renouvellement de bail, la hausse ne peut pas dépasser l’indice IRL (3,5 % max en 2024-25).
Quel budget faut-il prévoir pour un studio ou T2 à Rennes en 2025 ?
Le prix médian de vente s’établit à ≈ 3 860 €/m² (appartements : 2 476 € à 5 234 € selon l’emplacement). Un T2 de 40 m² se négocie donc autour de 155 000 € hors frais de notaire et travaux.
Quelle rentabilité brute espérer aujourd’hui ?
Avec un loyer médian d’environ 15 €/m² et un prix moyen à 3 860 €/m², la rentabilité brute tourne autour de 4,5 % pour un appartement standard, avant charges, fiscalité et vacance locative.
Quels quartiers offrent le meilleur couple risque/rendement ?
Sud-Gare, Villejean-Beauregard et Baud-Chardonnet affichent les rendements bruts les plus élevés (≥ 5 %) grâce à leurs loyers soutenus et à des prix encore contenus. Le Thabor et le Centre-Ville privilégient plutôt la valorisation patrimoniale.
Rennes est-elle éligible à la loi Denormandie ?
Le dispositif vise surtout des villes « Action Cœur de Ville ». Rennes intra-muros n’en fait pas partie, mais communes proches (Redon, Fougères, Vitré, Saint-Malo) sont éligibles : intéressant pour rénover de l’ancien tout en restant dans le bassin rennais.
Quelles règles DPE dois-je respecter avant de louer ?
Depuis le 1ᵉʳ janvier 2025, la location des logements classés G au DPE est interdite. Un bien F ne pourra plus être loué à compter de 2028 sans travaux de rénovation énergétique.
