La location meublée de tourisme à Paris vivait depuis des années sur un régime fiscal avantageux. Ce temps est révolu. La loi Le Meur, adoptée le 19 novembre 2024 et dont les effets fiscaux s’appliquent pour la première fois aux revenus 2025 déclarés au printemps 2026, durcit nettement les règles applicables aux meublés de tourisme — ce que beaucoup appellent « la loi anti-Airbnb ».
Pour un propriétaire parisien qui loue en courte durée, l’enjeu est double : comprendre la hausse de fiscalité qui s’annonce, et arbitrer entre plusieurs options pour préserver la rentabilité de son bien. Cet article fait le point, chiffres à l’appui, et trace les pistes concrètes. Il prolonge notre analyse des premières modifications de la réglementation anti-Airbnb.
Ce qui change au régime micro-BIC
Le changement le plus lourd de conséquences concerne le régime micro-BIC, qui appliquait jusqu’ici un abattement forfaitaire généreux sur les recettes. La loi Le Meur réduit à la fois le taux d’abattement et le plafond de recettes.
| Type de location | Avant (revenus 2024) | Après (revenus 2025) |
| Meublé de tourisme non classé | 50% d’abattement, plafond 77 700€ | 30% d’abattement, plafond 15 000€ |
| Meublé de tourisme classé ou chambre d’hôtes | 71% d’abattement, plafond 188 700€ | 50% d’abattement, plafond 77 700€ |
| Meublé longue durée (non touristique) | 50% d’abattement, plafond 77 700€ | Inchangé (50%, 77 700€) |
Deux conséquences majeures. D’une part, à recettes égales, la base imposable augmente : la fraction de loyers soumise à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux grimpe mécaniquement. D’autre part, le plafond du micro-BIC pour un meublé non classé tombe à 15 000€ : au-delà, le passage au régime réel devient obligatoire.
Un bonus de 21% d’abattement supplémentaire subsiste pour certains logements situés en zone rurale, mais il ne concerne pas Paris, classée en zone tendue.
Exemple chiffré pour un loueur parisien
Prenons deux situations parisiennes typiques, en retenant une tranche marginale d’imposition de 41% et des prélèvements sociaux de 17,2%, soit une pression de 58,2% sur la base imposable.
| Meublé non classé (14 000€ de recettes) | Meublé classé (60 000€ de recettes) | |
| Base imposable avant réforme | 7 000€ (abattement 50%) | 17 400€ (abattement 71%) |
| Base imposable après réforme | 9 800€ (abattement 30%) | 30 000€ (abattement 50%) |
| Hausse de la base imposable | +2 800€ | +12 600€ |
| Surcoût annuel estimé (58,2%) | environ +1 630€ | environ +7 333€ |
L’impact est loin d’être anecdotique, surtout pour les biens classés qui perdent l’abattement de 71%. Pour un studio loué en courte durée près d’un site touristique, la hausse peut représenter plus d’un mois de loyer chaque année.
Le volet réglementaire, tout aussi structurant
La loi Le Meur ne se limite pas à la fiscalité. Elle renforce les pouvoirs des communes et encadre davantage l’activité, ce qui pèse particulièrement à Paris.
Les maires disposent de leviers élargis : possibilité d’abaisser le plafond de location d’une résidence principale en deçà des 120 jours par an, instauration de quotas d’autorisations, renforcement des règles de changement d’usage et de compensation déjà très strictes dans la capitale. L’enregistrement de la location via un téléservice est par ailleurs généralisé.
Un diagnostic de performance énergétique est désormais exigé pour les nouvelles mises en location de meublés de tourisme en zone tendue, avec un alignement progressif sur les obligations de la location classique. Les passoires thermiques sont donc dans le viseur. Enfin, les sanctions sont alourdies, avec des amendes pouvant atteindre des montants dissuasifs en cas d’infraction aux règles d’enregistrement ou de changement d’usage.
Quelles options pour un propriétaire parisien ?
Face à ce durcissement, plusieurs arbitrages méritent d’être étudiés selon le profil du bien et l’objectif patrimonial.
Passer au régime réel.
Dès lors que le micro-BIC devient pénalisant ou impossible, le régime réel permet de déduire les charges effectives et d’amortir le bien et le mobilier. Il reste souvent plus avantageux pour un meublé bien équipé, malgré une comptabilité plus lourde. Attention toutefois : depuis 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente, un point que nous traitons dans un article dédié.
Basculer en meublé longue durée.
Le régime de la location meublée classique n’a pas été modifié : il conserve son abattement de 50% et son plafond de 77 700€. Pour un propriétaire lassé des contraintes de la courte durée, c’est une voie de simplification, encadrée par le statut LMNP que nous détaillons ici. Les évolutions du statut sont par ailleurs suivies dans notre article sur l’avenir des loueurs en meublé.
Faire classer son meublé de tourisme.
Le classement permet de conserver un abattement de 50% et un plafond de 77 700€, contre 30% et 15 000€ pour un bien non classé. La démarche, encadrée, peut être rentabilisée rapidement pour un bien à fortes recettes.
Arbitrer vers la vente ou un autre placement.
Si la rentabilité nette n’est plus au rendez-vous, la cession du bien et le réinvestissement du produit peuvent être pertinents. Nous abordons la fiscalité de cette opération dans notre guide sur la vente d’un appartement parisien et la plus-value.
Conclusion
La loi Le Meur marque un tournant pour la location meublée touristique à Paris : abattements réduits, plafonds abaissés, contraintes réglementaires renforcées. Pour autant, l’activité reste viable à condition de revoir sa stratégie — classement, passage au réel, bascule en longue durée ou arbitrage patrimonial. Le bon choix dépend du niveau de recettes, de la fiscalité du foyer et de l’horizon de détention.
Le cabinet Les Hermines accompagne les propriétaires parisiens dans l’analyse de leur rentabilité nette et le choix du régime le plus adapté à leur situation. Pour une étude personnalisée, contactez-nous au 02 30 96 16 30 ou à contact@leshermines.fr.
FAQ sur les locations meublées touristiques à Paris
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Quel est le nouvel abattement micro-BIC pour un meublé de tourisme non classé ?
Pour les revenus 2025 déclarés en 2026, l’abattement passe de 50% à 30%, et le plafond de recettes de 77 700€ à 15 000€. Au-delà de ce plafond, le régime réel devient obligatoire.
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La loi Le Meur change-t-elle quelque chose pour la location meublée longue durée ?
Non. Le régime de la location meublée classique reste inchangé, avec un abattement de 50% et un plafond de 77 700€. Seuls les meublés de tourisme sont concernés par le durcissement.
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Le régime réel est-il plus intéressant que le micro-BIC après la réforme ?
Souvent oui, car il permet de déduire les charges réelles et d’amortir le bien. Il faut toutefois intégrer que les amortissements déduits sont désormais réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente, et accepter une comptabilité plus lourde.
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Faire classer son meublé de tourisme a-t-il un intérêt ?
Oui. Un meublé classé conserve un abattement de 50% et un plafond de 77 700€, contre 30% et 15 000€ pour un bien non classé. Pour un bien à fortes recettes, le classement peut être rapidement rentabilisé.
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À partir de quand ces règles s’appliquent-elles ?
Les nouveaux abattements et plafonds s’appliquent aux revenus perçus en 2025, déclarés au printemps 2026. Les contribuables le constateront donc pour la première fois lors de cette déclaration.
