Le marché immobilier de la Côte d’Azur fascine autant qu’il intrigue. Entre prestige, patrimoine d’exception et clientèle internationale, Cannes et Nice incarnent deux visages complémentaires du luxe méditerranéen. Mais derrière les clichés, que se passe-t-il réellement sur ce marché en 2025 et quelles sont les perspectives pour 2026 ?
Après plusieurs années de hausse soutenue, le marché azuréen traverse une phase de stabilisation, voire de léger ajustement dans certains segments. Les taux d’intérêt élevés, les incertitudes économiques et la raréfaction des acheteurs étrangers redessinent les contours du marché.
Dans cet article, nous analysons les tendances actuelles du marché immobilier à Cannes et Nice, les prix pratiqués selon les secteurs, et les opportunités à saisir pour les investisseurs et les primo-accédants en 2026.
État des lieux du marché immobilier cannois en 2025
Cannes reste une place forte de l’immobilier de prestige sur la Côte d’Azur. La ville attire une clientèle aisée et internationale grâce à son cadre de vie exceptionnel, ses événements culturels (Festival de Cannes) et sa fiscalité attractive pour certains profils.
Les prix moyens à Cannes
Selon les dernières données des notaires des Alpes-Maritimes, le prix moyen au mètre carré à Cannes se situe autour de 6 500 à 7 000 euros en 2025, avec de fortes disparités selon les quartiers.
La Croisette et le centre-ville : Les appartements face à la mer ou à proximité immédiate se négocient entre 12 000 et 20 000 euros le m², voire plus pour les biens d’exception avec vue mer panoramique. Ces prix sont stables depuis 2023, soutenus par une demande internationale constante.
Le quartier de la Californie : Résidentiel et prisé, ce secteur affiche des prix compris entre 7 000 et 10 000 euros le m² selon la qualité du bien et la vue.
Le Cannet et les collines : Les communes limitrophes comme Le Cannet offrent des prix plus accessibles, entre 4 500 et 6 000 euros le m², attirant les familles et les actifs qui travaillent à Cannes.
L’évolution récente
Le marché cannois a connu une légère correction de 3% à 5% sur les biens standards entre 2023 et 2025. En revanche, les biens d’exception (villas vue mer, penthouses) résistent mieux grâce à une clientèle internationale peu sensible au crédit.
Le volume de transactions a baissé d’environ 15% par rapport au pic de 2021-2022, signe d’un marché qui se normalise après plusieurs années d’euphorie.
État des lieux du marché immobilier niçois en 2025
Nice, capitale économique de la Côte d’Azur, présente un profil différent de Cannes. Plus grande, plus diverse, elle attire à la fois des investisseurs, des familles, des étudiants et des retraités.
Les prix moyens à Nice
Le prix moyen au mètre carré à Nice s’établit autour de 4 800 à 5 200 euros en 2025, soit 25% à 30% moins cher qu’à Cannes.
Le Vieux-Nice et le port : Les appartements dans le centre historique et près du port se vendent entre 5 500 et 8 000 euros le m². La demande locative saisonnière y est forte, attirant les investisseurs.
La Promenade des Anglais : Les biens avec vue mer sur la Promenade se négocient entre 7 000 et 12 000 euros le m². Ce secteur reste prisé des acheteurs français et étrangers.
Cimiez et Fabron : Quartiers résidentiels et familiaux, ils affichent des prix autour de 4 500 à 6 000 euros le m².
Les quartiers périphériques (Saint-Roch, Libération) : Plus accessibles, ces secteurs permettent d’acheter entre 3 500 et 4 500 euros le m², avec un potentiel de valorisation à moyen terme grâce aux projets d’urbanisme.
L’évolution récente
Nice a également connu une correction modérée de 4% à 6% sur les biens intermédiaires. Les petites surfaces en centre-ville résistent mieux grâce à la demande locative étudiante et touristique.
Le marché niçois bénéficie d’une demande plus locale et moins dépendante de la clientèle étrangère que Cannes, ce qui lui confère une certaine stabilité.
Les facteurs qui influencent le marché azuréen en 2025-2026
Plusieurs éléments structurels et conjoncturels façonnent l’évolution du marché immobilier sur la Côte d’Azur.
La remontée des taux d’intérêt :
Comme partout en France, la hausse des taux de crédit a réduit la capacité d’emprunt des ménages. Un acheteur qui pouvait emprunter 400 000 euros à 1% ne peut plus emprunter que 300 000 euros à 4%. Cela a mécaniquement freiné la demande sur les biens standards.
En revanche, la clientèle haut de gamme, souvent acheteuse cash, n’est pas impactée par cette évolution.
La fiscalité attractive pour certains profils :
La Côte d’Azur attire des entrepreneurs, des professions libérales et des retraités aisés grâce à un cadre de vie exceptionnel. Certains profils peuvent optimiser leur fiscalité en s’installant dans la région, notamment les résidents étrangers bénéficiant de régimes fiscaux spécifiques.
La demande internationale :
Les acheteurs étrangers (Britanniques, Américains, Russes, Italiens, Suisses) représentent une part importante du marché cannois. Depuis 2022, cette clientèle s’est raréfiée en raison des tensions géopolitiques et du renforcement des contrôles sur les capitaux. Cela a contribué à la stabilisation des prix.
La location saisonnière :
Le marché locatif de courte durée reste très dynamique à Nice et Cannes. Les investisseurs achètent des petites surfaces pour les louer en meublé touristique, profitant des millions de visiteurs annuels de la Côte d’Azur. Attention toutefois : la réglementation sur les locations Airbnb se durcit progressivement.
Les projets d’urbanisme :
Nice bénéficie de plusieurs projets structurants : extension de la ligne de tramway, rénovation de quartiers, développement de l’éco-vallée… Ces projets soutiennent la valorisation de certains secteurs périphériques.
Investir ou acheter sa résidence principale : les stratégies 2026
Selon votre profil et vos objectifs, plusieurs stratégies peuvent être envisagées sur le marché cannois et niçois en 2026.
Stratégie 1 : Acheter sa résidence principale avec le bon timing
Si vous envisagez de vous installer définitivement sur la Côte d’Azur, 2026 pourrait être une bonne fenêtre d’achat. Les prix se sont stabilisés après plusieurs années de hausse, et certains vendeurs commencent à accepter des négociations.
Points d’attention :
- Privilégier les quartiers bien desservis en transports en commun
- Anticiper les frais annexes (charges de copropriété, taxe foncière élevée)
- Négocier fermement, le rapport de force s’est rééquilibré en faveur des acheteurs
Exemple :
Vous cherchez un appartement de 70 m² à Nice pour y vivre en famille. Vous visez le quartier de Cimiez. Un T3 affiché à 360 000 euros en 2023 peut aujourd’hui se négocier autour de 330 000 à 340 000 euros. Le marché est redevenu plus souple.
Pour financer cet achat et optimiser votre stratégie patrimoniale globale, consultez notre page gestion de patrimoine à Cannes.
Stratégie 2 : Investir dans la location saisonnière
La demande locative de courte durée reste forte sur la Côte d’Azur. Un studio ou T2 bien situé à Nice ou Cannes peut générer des revenus locatifs attractifs, surtout en haute saison.
Rendement potentiel :
Un studio de 30 m² acheté 180 000 euros à Nice centre peut se louer 80 à 120 euros la nuit en haute saison (mai à septembre). Sur 100 nuitées par an, cela représente environ 10 000 euros de revenus bruts, soit un rendement brut de 5,5%.
Points de vigilance :
- Gestion locative plus lourde (accueil, ménage, gestion des réservations)
- Fiscalité spécifique (LMNP, micro-BIC)
- Réglementation stricte dans certaines communes
Stratégie 3 : Parier sur les quartiers en transformation à Nice
Les quartiers périphériques de Nice (Saint-Roch, Libération, Pasteur) offrent des prix d’entrée plus accessibles et bénéficient de projets de rénovation urbaine. Acheter dans ces zones peut permettre de capter une plus-value à moyen terme.
Exemple :
Vous achetez un T3 de 60 m² dans le quartier Libération à 210 000 euros (3 500 euros le m²). D’ici 5 à 10 ans, la requalification du quartier et l’extension du tramway pourraient faire grimper les prix à 4 500 euros le m², soit une valorisation potentielle de 25% à 30%.
Stratégie 4 : Investir dans l’immobilier de prestige cannois
Si vous disposez d’un budget conséquent, l’immobilier haut de gamme à Cannes reste une valeur refuge. Les biens d’exception se valorisent sur le long terme et peuvent générer des revenus locatifs élevés en location saisonnière de luxe.
Exemple :
Une villa vue mer à Cannes Californie achetée 2,5 millions d’euros peut se louer 10 000 à 15 000 euros par semaine en haute saison. Sur 8 semaines de location par an, cela représente 80 000 à 120 000 euros de revenus bruts.
Vendre son bien à Cannes ou Nice en 2026 : conseils pratiques
Si vous êtes propriétaire et que vous envisagez de vendre, quelques conseils pour maximiser vos chances de réussite.
Fixer le bon prix :
Le marché s’est normalisé. Les prix fantaisistes de 2021-2022 ne passent plus. Renseignez-vous sur les transactions récentes dans votre quartier et fixez un prix réaliste. Surévaluer votre bien de 10% à 15% vous fera perdre plusieurs mois et vous obligera à baisser ensuite, donnant une mauvaise image aux acheteurs.
Valoriser votre bien :
Petits travaux de rafraîchissement, home staging, photos professionnelles : tout cela peut faire la différence. Sur la Côte d’Azur, l’esthétique et la luminosité sont essentielles.
Choisir le bon moment :
La haute saison touristique (mai à septembre) est propice aux visites et aux ventes. Les acheteurs étrangers viennent souvent en été découvrir la région.
Être réactif :
Les bons acheteurs ne restent pas disponibles longtemps. Si vous recevez une offre intéressante, ne traînez pas à répondre.
Les pièges à éviter sur le marché azuréen
Le marché de la Côte d’Azur est attractif mais comporte des spécificités qu’il faut connaître.
Piège 1 : Sous-estimer les charges
Les charges de copropriété, la taxe foncière et les frais d’entretien sont souvent élevés sur la Côte d’Azur. Un appartement avec piscine et gardien peut générer 3 000 à 5 000 euros de charges annuelles. Intégrez ces coûts dans vos calculs de rentabilité.
Piège 2 : Acheter sans visiter
Certains investisseurs achètent sur plan ou à distance, séduits par les photos. C’est risqué. Visitez toujours le bien et le quartier à différentes heures de la journée.
Piège 3 : Négliger la fiscalité
La Côte d’Azur est attractive mais la fiscalité immobilière y est lourde. Si vous louez, vos revenus seront imposés. Si vous revendez avec plus-value, vous paierez 36,2% de taxation. Anticipez ces aspects avec un conseiller en gestion de patrimoine.
Piège 4 : Investir uniquement pour la défiscalisation
Certains dispositifs fiscaux (Pinel, Denormandie) peuvent s’appliquer dans quelques communes limitrophes de Nice. Mais n’investissez jamais uniquement pour l’avantage fiscal. La qualité intrinsèque du bien et sa localisation priment toujours.
Les perspectives pour 2026 : stabilisation ou reprise ?
Que peut-on anticiper pour le marché immobilier cannois et niçois en 2026 ?
Scénario probable : stabilisation avec reprise sélective
Les taux d’intérêt devraient légèrement baisser en 2026 si l’inflation se stabilise. Cela pourrait relancer progressivement la demande sur les biens intermédiaires. En revanche, le haut de gamme devrait rester stable, porté par sa clientèle spécifique.
Les secteurs à surveiller :
À Nice, les quartiers en transformation (Libération, Saint-Roch) pourraient voir leurs prix remonter progressivement grâce aux projets d’urbanisme.
À Cannes, les secteurs légèrement excentrés (Le Cannet, Mougins) pourraient bénéficier d’un regain d’intérêt de la part des familles cherchant un meilleur rapport qualité-prix.
L’inconnue de la demande internationale :
Si la situation géopolitique se stabilise et que les acheteurs étrangers reviennent massivement, le marché haut de gamme pourrait connaître une nouvelle phase de hausse. Mais cette hypothèse reste incertaine.
Conclusion : un marché à double visage
Le marché immobilier de la Côte d’Azur en 2026 présente deux visages : un segment haut de gamme résilient, porté par une clientèle internationale et fortunée, et un segment intermédiaire qui traverse une phase de normalisation après plusieurs années de hausse.
Pour les acheteurs, c’est une opportunité de négocier et d’acheter dans de meilleures conditions qu’il y a deux ans. Pour les investisseurs, la location saisonnière reste une stratégie rentable, à condition de bien choisir son emplacement et d’anticiper les contraintes réglementaires.
Si vous envisagez d’acheter ou d’investir sur la Côte d’Azur, Les Hermines vous accompagne dans votre projet. Nous analysons le marché local, vous recommandons les meilleures opportunités et optimisons votre stratégie patrimoniale globale.
Pour en savoir plus, consultez notre page cabinet de gestion de patrimoine à Cannes et prenez rendez-vous pour un premier échange.
