Article mis à jour le 05 octobre 2026
Réponse rapide. Le dispositif Jeanbrun, aussi appelé « Relance logement » ou statut du bailleur privé, permet de déduire chaque année de vos revenus fonciers un amortissement de 3% à 5,5% de la valeur du logement, dans la limite de 8 000€ à 12 000€ par an et par foyer fiscal. En échange, vous louez le bien nu, comme résidence principale, pendant 9 ans, avec un loyer et des ressources de locataire plafonnés. Il s'applique aux acquisitions réalisées entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028, dans le neuf ou l'ancien avec gros travaux.
Le dispositif est créé par l'article 47 de la loi de finances pour 2026 et codifié aux i et j du 1° du I de l'article 31 du Code général des impôts. Ce guide est rédigé par les conseillers du cabinet Les Hermines, cabinet de gestion de patrimoine basé à Rennes, Paris, Laval et Cannes.
Statut du bailleur privé : définition, conditions d'éligibilité et bénéficiaires
Le terme ne crée pas une nouvelle catégorie juridique de propriétaire.
Il désigne un régime fiscal optionnel, accessible :
- aux personnes physiques,
- ou aux associés de SCI non soumises à l’IS,
- imposés dans la catégorie des revenus fonciers.
Pour en bénéficier, l’investisseur doit :
- acquérir un logement situé dans un immeuble collectif,
- le louer nu à usage de résidence principale,
- respecter des plafonds de loyers et de ressources,
- s’engager à le conserver en location pendant 9 ans.
Deux précisions comptent en pratique. La location doit commencer dans les 12 mois suivant l'achèvement de l'immeuble, ou l'acquisition si elle est postérieure. Le locataire ne peut être ni un membre de votre foyer fiscal, ni un parent ou allié jusqu'au 2e degré (parents, grands-parents, enfants, petits-enfants, frères et sœurs).
Le régime ne s'applique pas lorsque le logement est détenu en démembrement de propriété, ni par le nu-propriétaire ni par l'usufruitier.
Le dispositif est applicable aux seules acquisitions réalisées entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028. Toute acquisition conclue en dehors de cette fenêtre ne pourra pas bénéficier du régime.
Comment fonctionne l'amortissement dans le dispositif Jeanbrun ?
Contrairement au Pinel (réduction d’impôt directe), le dispositif repose sur une déduction annuelle d’amortissement.
→ Que signifie amortir un logement ?
Un bien immobilier est composé :
- du terrain (non amortissable),
- de la construction (amortissable).
La loi considère forfaitairement que le terrain représente 20% du prix d'acquisition net de frais. Cette proportion forfaitaire s'applique dans la grande majorité des cas ; des situations particulières (bien acquis sur terrain propre, immeuble à usage mixte) peuvent nécessiter une ventilation différente.
L’amortissement porte donc sur 80% du prix.
| ➢ Exemple : prix d'achat de 300 000€ dans le neuf, loué à loyer intermédiaire. Base amortissable : 80% × 300 000€ = 240 000€. Amortissement théorique : 3,5% × 240 000€ = 8 400€. Plafond annuel applicable au loyer intermédiaire : 8 000€. Montant réellement déductible : 8 000€ par an. Les 400€ au-delà du plafond ne sont pas déductibles. |
L'amortissement s'ajoute aux charges classiques (intérêts d'emprunt, travaux, taxe foncière, etc). Pour une vue d'ensemble des leviers de réduction d'impôt disponibles en 2026, consultez notre page dédiée.
Taux d'amortissement du dispositif Jeanbrun : loyer intermédiaire, social et très social
Les taux sont fixés par la loi et varient selon le niveau de loyer pratiqué.
Dans le neuf, le taux d'amortissement annuel va de 3,5% à 5,5% selon le niveau de loyer. Dans l'ancien rénové, il va de 3% à 4%.
| Niveau de loyer | Logement neuf ou VEFA | Logement ancien rénové (travaux ≥ 30% du prix) |
|---|---|---|
| Intermédiaire | 3,5% par an | 3% par an |
| Social | 4,5% par an | 3,5% par an |
| Très social | 5,5% par an | 4% par an |
Source : article 31, I, 1°, i et j du Code général des impôts, créé par l'article 47 de la loi de finances pour 2026.
Note : pour l'ancien, les travaux doivent représenter au moins 30% du prix d'acquisition et constituer une réhabilitation lourde ou une rénovation à neuf, avec un niveau de performance énergétique minimal fixé par le texte.
L'amortissement est encadré par deux limites.
Le dispositif prévoit deux limites distinctes.
- Plafond global d’amortissement
Le cumul des amortissements ne peut dépasser 80% du prix d’acquisition net de frais, puisqu’on ne peut amortir que le bâti.
- Plafond annuel par foyer fiscal
Le montant d’amortissement déductible est plafonné à 8 000 € par an et par foyer fiscal.
Ce plafond peut être majoré sous conditions :
- il est porté à 10 000€ lorsque les logements loués à loyer social ou très social représentent au moins 50% des revenus bruts issus des logements bénéficiant de l'amortissement ;
- il est porté à 12 000€ lorsque les logements loués à loyer très social représentent au moins 50% de ces mêmes revenus bruts.
Lorsque le logement fait l’objet de travaux de réhabilitation éligibles, le coût de ces travaux est ajouté au prix d’acquisition pour déterminer la base amortissable.
Il s’agit d’un plafond annuel global apprécié au niveau du foyer fiscal, et non d’un plafond par logement.
L'amortissement se poursuit au-delà des 9 ans d'engagement tant que le logement produit des revenus fonciers, dans la limite de 80% du prix.
Plafonds de loyers et de ressources du dispositif Jeanbrun en 2026
Vous choisissez l'un des trois niveaux de location : intermédiaire, social ou très social. Chaque niveau fixe un plafond de loyer au m² et un plafond de ressources pour le locataire.
Plafonds de loyer mensuel en location intermédiaire (par m², hors charges, baux conclus en 2026)
| Zone | Plafond 2026 |
|---|---|
| A bis | 19,71€ |
| A (dont Rennes) | 14,64€ |
| B1 | 11,80€ |
| B2 et C (sur agrément) | 10,26€ |
Plafonds de ressources du locataire en location intermédiaire (revenu fiscal de référence 2024, baux conclus en 2026)
| Composition du foyer | Zones A bis et A | Zone B1 | Zones B2 et C |
|---|---|---|---|
| Personne seule | 44 344€ | 36 144€ | 32 530€ |
| Couple | 66 276€ | 48 268€ | 43 439€ |
| + 1 personne à charge | 86 878€ (A bis) / 79 666€ (A) | 58 043€ | 52 239€ |
| + 2 personnes à charge | 103 727€ (A bis) / 95 427€ (A) | 70 073€ | 63 066€ |
Pour la location sociale et très sociale, les plafonds de loyers et de ressources sont ceux du dispositif Loc'Avantages, consultables avec le simulateur de l'Anah.
Source : service-public.gouv.fr, fiche « Investissement locatif Relance logement - Jeanbrun », vérifiée le 21 juillet 2026.
Déficit foncier et dispositif Jeanbrun : imputation sur le revenu global et report
Revenus locatifs – charges – amortissement = résultat foncier
Si le résultat devient négatif → déficit foncier.
Le plafond d'imputation sur le revenu global suit les règles de droit commun du déficit foncier :
- dans le cas général, le déficit est imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700€ par an, hors intérêts d'emprunt ;
- ce plafond est porté à 21 400€ par an lorsque le déficit résulte de dépenses de travaux de rénovation énergétique, jusqu'au 31 décembre 2027.
Si votre revenu global ne suffit pas à absorber le déficit imputable, le solde se reporte sur votre revenu global des 6 années suivantes. La part du déficit qui dépasse 10 700€ et celle liée aux intérêts d'emprunt se reportent sur vos revenus fonciers des 10 années suivantes.
Important : Ces plafonds ne limitent pas le montant de l'amortissement déductible. Ils encadrent uniquement la fraction du déficit foncier imputable sur le revenu global au titre d'une même année.
Quels logements sont éligibles au dispositif Jeanbrun ?
Le dispositif s’applique aux :
- logements acquis en VEFA,
- logements anciens dont les travaux d'amélioration représentent au moins 30% du prix d'acquisition et constituent une réhabilitation lourde, avec l'obligation d'atteindre un DPE A ou B après travaux.
Le dispositif s'applique sur l'ensemble du territoire. La zone détermine en revanche les plafonds de loyers et de ressources, et la fiche officielle mentionne pour la location intermédiaire en zones B2 et C la mention « sur agrément ». Cette absence de zonage le distingue notamment du LLI (logement locatif intermédiaire), qui reste réservé aux zones A, A bis et B1. Pour comparer le Jeanbrun avec le Denormandie, l'autre dispositif locatif actif en 2026, consultez notre comparatif Denormandie vs Jeanbrun.
Les plafonds de loyers et de ressources s’inspirent des mécanismes existants (intermédiaire, social, très social).
Engagement de location de 9 ans : conditions et contraintes du statut bailleur privé
Le bien doit être :
- loué nu,
- à usage de résidence principale,
- pendant 9 ans,
- sans possibilité de location à un membre du foyer fiscal ou à un proche.
Pour savoir si cet engagement correspond à votre stratégie, un bilan patrimonial offert permet de simuler l'impact réel selon votre profil fiscal.
Impact sur la plus-value immobilière : ce que l'amortissement change à la revente
À la revente, le prix d'acquisition retenu pour calculer la plus-value est diminué du montant des amortissements déduits (service-public.gouv.fr, fiche F39735). Ce n'est pas une hypothèse, c'est la règle du dispositif.
Plus-value imposable = prix de vente – (prix d'acquisition – amortissements déduits)
L'amortissement réduit l'impôt pendant la détention et augmente la plus-value taxable à la sortie. Les abattements pour durée de détention du régime des particuliers s'appliquent ensuite sur cette plus-value.
Exemple. Un investisseur achète un appartement 300 000€ et déduit 60 000€ d'amortissements. Le prix d'acquisition retenu devient 240 000€. Il revend 350 000€ après 10 ans de détention : la plus-value brute est de 110 000€, contre 50 000€ sans amortissement. Après 10 ans, l'abattement pour l'impôt sur le revenu est de 30% (6% par an de la 6e à la 10e année), soit une base imposable à l'impôt sur le revenu de 77 000€.
Ce paramètre se simule dès l'achat, en fonction de la durée de détention envisagée.
Dispositif Jeanbrun : exemple chiffré complet
Prenons un T2 neuf de 45 m² à Rennes (zone A), acheté 220 000€, loué en location intermédiaire. Les hypothèses sont illustratives.
| Hypothèse | Valeur |
|---|---|
| Prix d'acquisition | 220 000€ |
| Loyer plafond (14,64€ x 45 m²) | 658,80€ par mois |
| Loyer retenu | 650€ par mois, soit 7 800€ par an |
| Charges annuelles (taxe foncière, copropriété, assurance, gestion) | 1 800€ |
| Prêt | 200 000€ sur 20 ans à 3,50% |
| Intérêts d'emprunt la première année | 6 888€ |
| Amortissement Jeanbrun (80% x 220 000€ x 3,5%) | 6 160€, sous le plafond de 8 000€ |
Résultat foncier de la première année
| Sans Jeanbrun | Avec Jeanbrun | |
|---|---|---|
| Loyers | 7 800€ | 7 800€ |
| Intérêts d'emprunt | – 6 888€ | – 6 888€ |
| Charges | – 1 800€ | – 1 800€ |
| Amortissement | 0€ | – 6 160€ |
| Résultat foncier | – 888€ | – 7 048€ |
Les loyers couvrent les intérêts d'emprunt. Le déficit restant provient des charges et de l'amortissement, il s'impute donc sur le revenu global dans la limite de 10 700€.
Ce que l'amortissement fait économiser chaque année, selon votre tranche d'imposition
| Tranche marginale | Impôt économisé par an | Sur 9 ans |
|---|---|---|
| 11% | 678€ | 6 102€ |
| 30% | 1 848€ | 16 632€ |
| 41% | 2 526€ | 22 734€ |
Calcul indicatif Les Hermines : amortissement de 6 160€ multiplié par la tranche marginale, à revenus et tranche constants. Hors prélèvements sociaux, hors effet de la plus-value à la revente. Il ne remplace pas une simulation personnalisée [VALIDATION KEVIN/MAXIME REQUISE].
Pour qui le dispositif Jeanbrun est-il intéressant ?
L'économie d'impôt dépend directement de votre tranche marginale d'imposition. À 11%, l'amortissement du T2 rennais de notre exemple fait économiser 678€ par an. À 41%, il en fait économiser 2 526€.
Le dispositif convient surtout aux investisseurs qui :
- sont imposés à 30% ou plus ;
- peuvent conserver le bien au moins 9 ans, et idéalement plus longtemps pour amortir l'effet de la plus-value ;
- acceptent un loyer plafonné et le choix d'un locataire sous plafonds de ressources.
En dessous de 30% de tranche marginale, le gain fiscal est rarement suffisant pour compenser les contraintes [VALIDATION KEVIN/MAXIME REQUISE].
Dispositif Jeanbrun vs Pinel : quelles différences concrètes pour l'investisseur ?
Le Pinel était une réduction d'impôt calculée d'avance, limitée aux zones A, A bis et B1. Le dispositif Jeanbrun est une déduction des revenus fonciers, dont l'avantage dépend de vos loyers, de vos charges et de votre tranche d'imposition. Il ne compte pas dans le plafonnement global des avantages fiscaux de 10 000€ par an, il ne se cumule pas avec le micro-foncier, et il ne se cumule pas avec le Denormandie sur un même logement (service-public.gouv.fr).
Ce qu'il faut retenir
Le statut du bailleur privé (dispositif Jeanbrun), introduit par la loi de finances 2026, repose sur cinq paramètres à maîtriser avant tout engagement :
- un amortissement annuel de 3% à 5,5% sur 80% du prix d'acquisition,
- des plafonds annuels de 8 000€ à 12 000€ par foyer fiscal selon le niveau de loyer,
- un engagement de location nue de 9 ans minimum,
- une application sur tout le territoire, avec des plafonds de loyers et de ressources qui varient selon la zone,
- une réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value à la revente, prévue par le texte, à anticiper dès la projection initiale.
Comme souvent en matière immobilière, l’intérêt du dispositif doit être analysé au cas par cas, en fonction du profil fiscal de l’investisseur et de sa stratégie patrimoniale.
La fenêtre d'acquisition court jusqu'au 31 décembre 2028. La structuration d'un projet Jeanbrun (choix du niveau de loyer, simulation de l'impact à la revente, vérification de la compatibilité avec votre TMI) prend du temps. Mieux vaut démarrer l'analyse maintenant qu'attendre la dernière année.
L'interaction entre amortissement, déficit foncier et plus-value à la revente demande une simulation personnalisée avant tout engagement. C'est ce type d'analyse que les conseillers du cabinet Les Hermines réalisent dans le cadre du bilan patrimonial offert.
→ Vous souhaitez savoir si le dispositif Jeanbrun correspond à votre profil fiscal et à votre stratégie patrimoniale ?
Prenez rendez-vous dès maintenant avec un conseiller Les Hermines.
Informations réglementaires
Les informations relatives au dispositif Jeanbrun sont établies sur la base de l'article 31 du CGI et de la fiche service-public.gouv.fr vérifiée le 21 juillet 2026. Au 5 octobre 2026, aucun commentaire administratif (BOFiP) propre au dispositif n'est publié et un projet de loi prévoyant un assouplissement des conditions d'accès est en discussion au Parlement.
FAQ
Qu'est-ce que le dispositif Jeanbrun en 2026 ?
Le dispositif Jeanbrun — officiellement « statut du bailleur privé » — est un régime fiscal introduit par la loi de finances 2026 qui permet à un particulier d'amortir son bien immobilier locatif et de déduire cet amortissement de ses revenus fonciers. Il remplace le Pinel, disparu fin 2024, avec une logique différente : pas de réduction d'impôt directe, mais une déduction annuelle de 3% à 5,5% de la valeur du bien (hors terrain), plafonnée à 8 000€ à 12 000€ par an selon le niveau de loyer pratiqué.
Comment fonctionne l'amortissement Jeanbrun concrètement ?
L'amortissement porte sur 80% du prix d'acquisition (les 20% restants sont affectés forfaitairement à la valeur du terrain, non amortissable). Chaque année, un pourcentage de cette base est déduit des loyers perçus, ce qui réduit, voire annule, les revenus fonciers imposables. Si les charges et l'amortissement dépassent les loyers, le déficit foncier ainsi créé peut être imputé sur le revenu global dans la limite de 10 700€ par an, ou 21 400€ lorsque le déficit résulte de travaux de rénovation énergétique, jusqu'au 31 décembre 2027.
Le dispositif Jeanbrun est-il cumulable avec le statut LMNP ?
Non. Le statut du bailleur privé s'applique dans la catégorie des revenus fonciers (location nue). Il est incompatible avec le régime LMNP (loueur en meublé non professionnel), qui relève des bénéfices industriels et commerciaux. Le choix entre les deux régimes doit faire l'objet d'une analyse patrimoniale au cas par cas. Pour comparer les régimes fiscaux de la location meublée, consultez notre article micro-BIC ou réel en LMNP.
Quels logements sont exclus du dispositif Jeanbrun ?
À la date de mise à jour de cet article, sont exclus les logements meublés, les locaux commerciaux et les logements situés hors d'un bâtiment d'habitation collectif, ce qui écarte les maisons individuelles. Le projet de loi visant la relance et la décentralisation du logement, en discussion au Parlement, prévoit un assouplissement des conditions d'accès. Ces évolutions ne s'appliquent qu'après l'adoption définitive de la loi et sa publication au Journal officiel.
Que se passe-t-il en cas de revente avant la fin de l'engagement de 9 ans ?
Le non-respect de l'un des engagements, dont la durée de location de 9 ans, entraîne la remise en cause de l'avantage. Le montant des amortissements déduits est alors réintégré dans votre revenu net foncier de l'année de la remise en cause (service-public.gouv.fr). Toute cession anticipée doit être simulée avec un conseiller avant décision.
Le dispositif Jeanbrun est-il accessible via une SCI ?
Oui, sous conditions. Les associés d'une SCI non soumise à l'impôt sur les sociétés (SCI à l'IR) peuvent bénéficier du dispositif, à condition que la SCI respecte l'ensemble des critères d'éligibilité (logement collectif, plafonds de loyers et de ressources, engagement de location de 9 ans).
Quelle est la différence entre le dispositif Jeanbrun et le LLI (logement locatif intermédiaire) ?
Ce sont deux dispositifs distincts qui ne s'adressent pas aux mêmes investisseurs. Le LLI est réservé aux personnes morales (SCI, SARL de famille…) et il est limité aux zones tendues A, A bis et B1. Le dispositif Jeanbrun, lui, s'adresse aux personnes physiques et aux associés de SCI à l'IR, sans aucune condition de zonage, sur l'ensemble du territoire national.
Le dispositif Jeanbrun sera-t-il reconduit après 2028 ?
Aucune disposition législative ne prévoit à ce jour une reconduction automatique. Le dispositif est strictement limité aux acquisitions réalisées avant le 31 décembre 2028. Une éventuelle prolongation dépendra d'une décision du législateur lors d'une prochaine loi de finances.
Comment déclarer le dispositif Jeanbrun ?
L'amortissement s'applique sur option, à exercer lors de la déclaration des revenus de l'année d'achèvement du logement, ou de son acquisition si elle est postérieure. L'engagement de location est joint à la déclaration. L'option est irrévocable pour le logement concerné.
