Le Pinel s'est éteint le 31 décembre 2024. Si vous étiez en train de l'intégrer à votre stratégie patrimoniale ou si vous cherchez aujourd'hui un levier de défiscalisation immobilière, vous avez besoin d'une réponse claire sur ce qui existe en remplacement — pas d'un article qui déplore la disparition du dispositif sans proposer de suite concrète.
En 2026, trois alternatives opérationnelles permettent de réduire votre imposition via l'immobilier : le statut LMNP (location meublée non professionnelle), le dispositif Jeanbrun (nouveau statut du bailleur privé en vigueur depuis février 2026), et la nue-propriété. Aucun ne reproduit à l'identique la mécanique Pinel — chacun répond à un profil fiscal et un objectif patrimonial précis. Chez Les Hermines, cabinet de gestion de patrimoine indépendant basé à Rennes, nous accompagnons régulièrement des investisseurs en reconversion post-Pinel. Voici ce que nous leur expliquons.
À retenir — Réponse rapide
Le Pinel ne peut plus être souscrit depuis le 1er janvier 2025. Les acquisitions réalisées avant cette date conservent leurs avantages fiscaux pour toute la durée d'engagement choisie. Pour de nouveaux investissements en 2026, le dispositif Jeanbrun (amortissement jusqu'à 12 000€/an sur des revenus fonciers, sans zonage géographique) et le statut LMNP (amortissement comptable en location meublée) sont les deux leviers principaux. La nue-propriété convient aux profils qui veulent constituer du capital sans percevoir de revenus locatifs pendant 15 à 20 ans.
Ce que la fin du Pinel change concrètement selon votre situation
Si vous avez investi en Pinel avant le 31 décembre 2024
Vos avantages fiscaux sont acquis et maintenus jusqu'à la fin de votre engagement initial, qu'il soit de 6, 9 ou 12 ans. Vous continuez de bénéficier de la réduction d'impôt prévue au moment de la signature, à condition de respecter les plafonds de loyers et de ressources des locataires applicables à votre bien. Aucune démarche particulière n'est requise : les réductions s'appliquent automatiquement à votre déclaration.
En revanche, si votre engagement prend fin dans les prochaines années et que vous envisagez de relouer ou de réinvestir le produit de la revente, vous entrez dans un contexte fiscal différent. Prévoir cette transition est utile à faire en amont, idéalement 12 à 18 mois avant l'échéance.
Si vous n'avez pas encore investi et cherchez un équivalent du Pinel
Il n'y a pas d'équivalent strict. Le Pinel fonctionnait par réduction d'impôt directe, calculée en pourcentage du prix d'acquisition, dans des zones délimitées, sur du neuf exclusivement. Les dispositifs disponibles en 2026 reposent sur d'autres mécaniques — amortissement déductible, déficit foncier, décote à l'achat — et s'adressent à des profils différents selon votre niveau d'imposition, vos liquidités et votre horizon.
Le tableau ci-dessous synthétise les quatre options principales.
| Dispositif | Mécanique fiscale | Type de bien | Profil fiscal idéal | Statut 2026 |
|---|---|---|---|---|
| Pinel / Pinel+ | Réduction d'impôt directe (jusqu'à 21%) | Neuf, zones A/A bis/B1 | Toute TMI | ❌ Supprimé depuis le 01/01/2025 |
| Dispositif Jeanbrun | Amortissement déductible des revenus fonciers (jusqu'à 12 000€/an) | Neuf ou ancien rénové, immeuble collectif, partout en France | TMI 30% ou 41% | ✅ En vigueur depuis le 21/02/2026 |
| LMNP | Amortissement comptable du bien et du mobilier, déductible des revenus BIC | Meublé neuf ou récent | Toute TMI, optimal à 30%+ | ✅ En vigueur, modifié par LFI 2025 |
| Nue-propriété | Décote à l'achat (30 à 40%), pas de fiscalité locative pendant le démembrement | Neuf ou récent, usufruit cédé à un bailleur institutionnel | Contribuables fortement imposés cherchant à capitaliser | ✅ Pas de date limite |
Le dispositif Jeanbrun : le successeur direct du Pinel pour la location nue en 2026
Le dispositif Jeanbrun — officiellement dénommé statut du bailleur privé — a été créé par l'article 47 de la loi de finances pour 2026 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026, Légifrance). Il est en vigueur depuis le 21 février 2026 et s'applique aux acquisitions réalisées jusqu'au 31 décembre 2028.
Son principe rompt avec la logique Pinel : au lieu d'une réduction d'impôt directe, le Jeanbrun permet de déduire chaque année une fraction de la valeur du bien de vos revenus fonciers. C'est un amortissement, pas un crédit d'impôt. L'avantage fiscal est donc d'autant plus puissant que votre tranche marginale d'imposition est élevée.
Comment fonctionne l'amortissement Jeanbrun
La base amortissable est fixée à 80% du prix d'acquisition — les 20% restants correspondent forfaitairement à la valeur du terrain, non amortissable. Sur cette base, un taux annuel s'applique selon le niveau de loyer pratiqué :
- Loyer intermédiaire (environ -15% sous le marché) : amortissement de 3,5%/an, plafonné à 8 000€/an
- Loyer social (environ -30% sous le marché) : amortissement de 4,5%/an, plafonné à 10 000€/an
- Loyer très social (environ -45% sous le marché) : amortissement de 5,5%/an, plafonné à 12 000€/an
Ces montants s'imputent sur vos revenus fonciers. Si l'amortissement crée un déficit foncier, celui-ci peut s'imputer sur votre revenu global dans la limite de 10 700€/an — ou 21 400€/an jusqu'au 31 décembre 2027 si les travaux concernent la rénovation énergétique (art. 156 du CGI).
Conditions d'éligibilité au Jeanbrun
- Bien situé dans un immeuble collectif uniquement — les maisons individuelles sont actuellement exclues, bien qu'une proposition de loi adoptée en première lecture par l'Assemblée nationale le 28 mai 2026 (PPL n°2674, Valérie Létard) prévoie leur réintégration. Ce texte est en attente du Sénat : les règles actuelles restent seules applicables jusqu'à sa promulgation.
- Bien neuf (ou VEFA, permis de construire déposé à compter du 1er janvier 2026, conformité RE2020) ou ancien avec travaux représentant au moins 30% du prix d'acquisition, atteignant un DPE A ou B après travaux — ce seuil de 30% pourrait également être supprimé par la PPL Létard si elle est promulguée telle quelle.
- Location nue obligatoire, en résidence principale du locataire.
- Engagement de 9 ans minimum, continu.
- Respect des plafonds de loyers et de ressources des locataires selon la zone géographique (zonage ABC — le dispositif s'applique sur tout le territoire, zones A bis, A, B1, B2 et C, sans restriction géographique).
- Interdiction de louer à un membre du foyer fiscal, ascendant ou descendant.
⚠️ Point d'actualité législative — PPL Létard (28 mai 2026)
L'Assemblée nationale a adopté en première lecture, le 28 mai 2026, une proposition de loi portée par Valérie Létard (groupe LIOT) visant à assouplir le Jeanbrun : suppression du seuil minimal de travaux dans l'ancien, réintégration des maisons individuelles, critères DPE assouplis (progression de classes plutôt qu'obligation d'atteindre A ou B). Le texte doit encore être examiné par le Sénat. Les règles actuelles restent en vigueur jusqu'à promulgation. Source : Assemblée nationale, séance du 28/05/2026.
Jeanbrun vs Pinel : ce qui change vraiment
La différence centrale est la suivante : le Pinel réduisait votre impôt de X euros dès la première année, indépendamment de votre revenu. Le Jeanbrun réduit votre base imposable, et l'économie réelle dépend de votre taux marginal. À TMI 30%, un amortissement de 8 000€ génère une économie d'impôt de 2 400€, auxquels s'ajoutent 1 376€ de prélèvements sociaux économisés. À TMI 41%, l'économie totale dépasse 4 700€ sur la même base. En dessous de 30% de TMI, le Jeanbrun est peu adapté.
La contrepartie à ne pas ignorer : la revente
Les amortissements déduits pendant la période de location sont réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable lors de la cession du bien. Cela signifie que l'avantage fiscal n'est pas intégralement définitif : il génère un report d'imposition, pas une exonération. Cet impact doit être chiffré dès la simulation initiale, sur la durée totale de détention envisagée. (art. 150 VB III du CGI modifié par la LF 2026).
Vous hésitez entre Jeanbrun et LMNP ?
Le choix dépend de votre TMI, de la nature du bien et de votre horizon de revente. Nos conseillers réalisent une simulation complète, gratuite et sans engagement. Demandez votre bilan patrimonial offert
Le statut LMNP : l'alternative la plus polyvalente, avec une réserve importante depuis 2025
Le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) reste en 2026 l'un des leviers les plus efficaces pour réduire l'imposition de revenus locatifs. Il s'applique à l'achat d'un logement meublé destiné à la location — dans le neuf comme dans l'ancien — et permet, au régime réel, de déduire l'amortissement comptable du bien et du mobilier de vos revenus locatifs imposables.
Résultat pratique : pendant les premières années qui suivent l'acquisition, vos revenus locatifs peuvent être ramenés à zéro ou quasi-zéro sur le plan fiscal, sans engagement de durée locative imposé par la loi.
La modification introduite par la loi de finances 2025 : la réintégration des amortissements à la revente
⚠️ Point critique — LFI 2025, applicable aux cessions à compter de 2025
La loi de finances pour 2025 a modifié le régime fiscal du LMNP sur un point décisif : les amortissements déduits pendant la période de location sont désormais réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable lors de la revente. Cela s'applique aux cessions réalisées à compter du 1er janvier 2025, quelle que soit la date d'acquisition du bien. L'avantage fiscal du LMNP reste réel mais son impact net sur la durée totale de détention est réduit. Cette donnée doit figurer dans toute simulation patrimoniale avant acquisition. Source : BOFIP
Avant la LFI 2025, revendre un bien LMNP permettait de calculer la plus-value sur la base du prix d'achat initial, sans tenir compte des amortissements déjà déduits. Dorénavant, ces amortissements viennent augmenter la plus-value imposable. Un investisseur qui a amorti 60 000€ sur dix ans et revend avec une plus-value apparente de 40 000€ se retrouve en réalité imposé sur 100 000€ de plus-value fiscale.
Cela ne supprime pas l'intérêt du LMNP — l'optimisation annuelle reste réelle — mais cela change le calcul sur la durée totale de l'opération, notamment pour des horizons courts (inférieurs à 15 ans). Une simulation sur le gain net après impôt à la revente est indispensable avant tout engagement.
Quand le LMNP reste le bon choix
Le LMNP est particulièrement adapté si vous visez un bien en résidence services (étudiants, seniors, tourisme d'affaires) géré par un exploitant, si vous souhaitez des revenus complémentaires réguliers peu fiscalisés sur une longue durée, ou si vous n'avez pas les contraintes liées à la location nue imposées par le Jeanbrun (9 ans d'engagement, plafonds de loyers, immeuble collectif uniquement).
À noter : la récupération de TVA (20%) reste possible sur les biens neufs en résidence services, sous conditions spécifiques.
La nue-propriété : constituer du capital sans fiscalité locative pendant 15 à 20 ans
L'investissement en nue-propriété fonctionne sur un principe de démembrement de propriété : vous achetez la nue-propriété d'un bien neuf ou récent avec une décote sur le prix du marché, tandis qu'un bailleur institutionnel (organisme HLM, bailleur social) conserve l'usufruit pendant une durée déterminée — généralement 15 à 20 ans.
Pourquoi cette décote existe
Pendant la période de démembrement, vous ne percevez aucun loyer et n'avez pas à gérer le bien. La décote à l'achat compense cette absence de rendement immédiat. Elle varie selon la durée de l'usufruit, le type de bien et le marché local. À titre indicatif, une décote de 30 à 40% est couramment observée sur des opérations de 15 à 20 ans — mais ce chiffre dépend entièrement de l'opération et ne peut être utilisé comme garantie.
Les avantages fiscaux concrets
- Pas de revenus fonciers à déclarer pendant le démembrement : zéro imposition locative.
- Le bien n'entre pas dans l'assiette de l'IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) pendant la période d'usufruit — c'est l'usufruitier qui l'inscrit à son passif.
- Pas de taxe foncière à la charge du nu-propriétaire pendant le démembrement — elle incombe à l'usufruitier.
- Au terme de l'usufruit, vous récupérez la pleine propriété du bien sans aucune imposition supplémentaire, et sans frais.
Pour quel profil
La nue-propriété s'adresse aux investisseurs qui ont un horizon long (15 à 20 ans minimum), un niveau d'imposition élevé (TMI 30% ou 41%, voire assujettis à l'IFI), et qui cherchent à constituer du capital sans ajouter de revenus imposables. Ce n'est pas une solution de court terme et elle ne génère aucun flux de trésorerie pendant le démembrement.
Le déficit foncier et les dispositifs Malraux / Monuments Historiques : pour des profils spécifiques
Le déficit foncier dans l'ancien rénové
Si vous investissez dans un logement ancien à rénover destiné à la location nue, vous pouvez déduire les charges et travaux de vos revenus fonciers — et le déficit éventuel s'impute sur votre revenu global dans la limite de 10 700€/an (ou 21 400€/an pour les travaux de rénovation énergétique jusqu'au 31 décembre 2027, art. 156 du CGI). Ce mécanisme existe depuis longtemps et reste pleinement opérationnel — il ne comporte pas de date de fin légale.
Son principal avantage : il n'impose aucun plafond de niches fiscales. Il s'additionne à d'autres dispositifs (Denormandie, par exemple). Il est particulièrement adapté aux contribuables qui ont déjà des revenus fonciers à compenser.
Malraux et Monuments Historiques : puissants, mais ciblés
Ces deux dispositifs permettent de déduire une part significative des travaux engagés sur des immeubles classés ou situés en secteur sauvegardé. Ils ne sont pas soumis au plafond global des niches fiscales de 10 000€/an dans certains cas. Leur complexité technique et les montants d'investissement requis les réservent en pratique aux contribuables dont l'impôt dépasse 10 000 à 15 000€/an et qui sont accompagnés sur la durée par un professionnel.
Investir en SCPI après le Pinel : la mutualisation plutôt que la détention directe
Les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) ne sont pas un substitut fiscal direct au Pinel — elles ne génèrent pas de réduction d'impôt. Elles permettent en revanche d'accéder à l'immobilier locatif professionnel ou résidentiel sans contrainte de gestion, avec des tickets d'entrée accessibles et une mutualisation du risque locatif et géographique.
Certaines SCPI dites "fiscales" (déficit foncier, Malraux) permettent de bénéficier d'avantages fiscaux sans détenir de bien en direct. D'autres SCPI de rendement, logées dans un contrat d'assurance-vie, permettent d'optimiser la fiscalité des distributions. Ce sont deux usages distincts qui répondent à des objectifs différents.
Avertissement : Les SCPI sont des produits d'investissement dont le capital n'est pas garanti. La valeur des parts peut baisser, et les revenus distribués ne sont pas garantis. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Tout investissement comporte un risque de perte en capital.
Les Hermines vous accompagnent dans votre stratégie post-Pinel
Notre cabinet, indépendant de tout réseau bancaire ou assureur, accompagne régulièrement des investisseurs en transition post-Pinel à Rennes, Paris, Laval et Cannes. Selon votre TMI, votre horizon et vos objectifs — revenus complémentaires, capital à terme, IFI — la stratégie optimale n'est pas la même. Nous construisons une simulation personnalisée, confidentielle, sans engagement de souscription.
FAQ (Foire Aux Questions)
Le Pinel est-il encore accessible en 2026 ?
Non. Le dispositif Pinel — y compris le Pinel+ — a pris fin définitivement pour les acquisitions réalisées après le 31 décembre 2024. Il n'existe aucune exception ou prolongation. Si vous avez signé un acte authentique avant cette date, vos avantages fiscaux sont maintenus pour toute la durée de votre engagement (6, 9 ou 12 ans), à condition de respecter les plafonds de loyers et de ressources en vigueur.
Quelle est la différence entre le Jeanbrun et le Pinel ?
Le Pinel fonctionnait par réduction d'impôt directe — un pourcentage fixe du prix d'achat venait s'imputer sur votre impôt, quelle que soit votre TMI. Le Jeanbrun fonctionne par amortissement déductible des revenus fonciers : l'avantage fiscal dépend de votre taux marginal d'imposition. À TMI 30%, un amortissement annuel de 8 000€ représente une économie d'environ 3 800€ (impôt + prélèvements sociaux). À TMI 11%, l'avantage est marginal. Le Jeanbrun s'applique aussi sans zonage géographique, là où le Pinel était limité aux zones A, A bis et B1.
Le LMNP est-il toujours intéressant après la réforme de la LFI 2025 ?
Oui, mais le calcul doit intégrer la réintégration des amortissements à la revente, introduite par la loi de finances 2025. L'avantage annuel (revenus locatifs faiblement imposés) reste réel. Ce qui change, c'est le gain net à la sortie : la plus-value imposable sera plus élevée qu'avant la réforme. Le LMNP reste particulièrement adapté aux horizons longs (15 ans et plus) ou aux biens dans des marchés à forte demande locative, où la valorisation compense l'imposition différée.
Comment fonctionne l'investissement en nue-propriété ?
Vous achetez la nue-propriété d'un bien avec une décote sur sa valeur en pleine propriété — l'usufruitier (généralement un bailleur institutionnel) conserve le droit d'usage et perçoit les loyers pendant 15 à 20 ans. Pendant cette période, vous ne percevez aucun revenu mais n'avez aucune fiscalité locative ni gestion à assurer. Au terme du démembrement, vous récupérez la pleine propriété sans imposition supplémentaire. Ce mécanisme est adapté aux profils fortement imposés ou assujettis à l'IFI qui visent la capitalisation à long terme plutôt que les revenus immédiats.
Peut-on cumuler le dispositif Jeanbrun avec d'autres avantages fiscaux ?
L'amortissement Jeanbrun ne tombe pas dans le plafond global des niches fiscales de 10 000€/an — contrairement au Pinel. Il peut donc s'additionner à d'autres dispositifs déjà mobilisés (assurance-vie, PER, FCPI…). En revanche, il ne se cumule pas avec le Denormandie sur un même bien, ni avec le LMNP (les deux régimes sont exclusifs pour un même bien). Un conseiller en gestion de patrimoine peut optimiser le mix selon votre situation globale.
Quel est le meilleur dispositif pour remplacer le Pinel en 2026 ?
Il n'y a pas de réponse universelle. Le Jeanbrun est le successeur le plus direct pour la location nue dans le neuf, mais il exige une TMI d'au moins 30% pour être réellement avantageux. Le LMNP convient mieux aux profils qui veulent des revenus complémentaires et qui investissent sur de longues durées. La nue-propriété s'adresse aux investisseurs qui cherchent à constituer du capital sans fiscalité locative et sans gestion. La décision dépend de votre situation fiscale, de vos liquidités et de votre horizon — une simulation personnalisée est indispensable avant tout engagement.
Avertissement réglementaire
Ce contenu est informatif et ne constitue pas un conseil personnalisé en gestion de patrimoine. Consultez un professionnel qualifié avant toute décision d'investissement. Tout investissement comporte des risques, dont la perte partielle ou totale du capital. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
