La fin du Pinel fin 2024 a laissé les investisseurs sans outil fiscal clair pendant plus d’un an. En 2026, deux dispositifs occupent le terrain : le Denormandie et le Jeanbrun. L’un réduit l’impôt dû ; l’autre réduit la base imposable. La différence est plus profonde qu’il n’y paraît, et le bon choix dépend entièrement de votre situation fiscale, du bien visé et de votre horizon de revente.
Les conseillers du cabinet Les Hermines, basé à Rennes, accompagnent régulièrement des investisseurs sur ces deux dispositifs. Ce comparatif repose sur le texte de la loi en vigueur au 2 juillet 2026.
À retenir : Le Denormandie offre une réduction d’impôt directe (jusqu’à 21% du prix du bien) dans l’ancien à rénover, dans l’une des communes ciblées. Le Jeanbrun, en vigueur depuis le 21 février 2026, repose sur un amortissement annuel déductible des revenus fonciers (jusqu’à 12 000€/an), applicable partout en France dans le neuf ou l’ancien fortement rénové. Le Denormandie convient à toute tranche d’imposition ; le Jeanbrun est particulièrement efficace à TMI 30% et au-delà.
Pourquoi défiscaliser via l’immobilier reste pertinent en 2026 ?
L’immobilier est l’un des rares actifs permettant de combiner constitution de patrimoine, revenus complémentaires et optimisation fiscale. En 2026, deux leviers distincts permettent d’y parvenir dans le cadre de la location nue longue durée.
- Le Denormandie, prolongé jusqu’au 31 décembre 2027 (loi du 9 avril 2024, art. 42 — vérifier sur Légifrance), fondé sur une réduction d’impôt directe dans l’ancien rénové.
- Le Jeanbrun, entré en vigueur le 21 février 2026 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026, art. 47, Légifrance), successeur du Pinel dans le neuf et l’ancien fortement rénové, sans zonage géographique.
Ces deux dispositifs ne sont pas interchangeables. Comprendre leurs différences est essentiel avant tout investissement.
⚠️ Point d’attention (juillet 2026) : Une proposition de loi adoptée en première lecture à l’Assemblée nationale le 28 mai 2026 prévoit d’assouplir les conditions du Jeanbrun pour l’ancien (abaissement du seuil de travaux de 30% à 20%, remplacement de l’exigence DPE A/B par un gain de classes énergétiques, et possible extension aux maisons individuelles). Ces évolutions ne sont pas encore en vigueur à la date de publication de cet article. Vérifiez les conditions applicables au moment de votre acquisition.
Le dispositif Denormandie : investir dans l’ancien pour réduire ses impôts
Qu’est-ce que le Denormandie ?
Définition : Le dispositif Denormandie (art. 199 novovicies du CGI) permet à un particulier d’obtenir une réduction d’impôt en achetant un logement ancien à rénover, situé dans l’une des communes éligibles en France, et en le mettant en location sous conditions de loyers et de ressources.
Ce dispositif a été conçu pour revitaliser les centres-villes dégradés des villes moyennes françaises, en incitant les investisseurs privés à réhabiliter le parc immobilier ancien.
Comment fonctionne la réduction d’impôt Denormandie ?
La réduction d’impôt est calculée sur le coût total de l’opération (prix d’achat + travaux), dans la limite de 300 000 € et de 5 500 €/m². Elle varie selon la durée d’engagement locatif :
| Durée d’engagement | Réduction d’impôt |
|---|---|
| 6 ans | 12 % du prix du bien |
| 9 ans | 18 % du prix du bien |
| 12 ans | 21 % du prix du bien |
Source : service public
Exemple 1 : Un contribuable acquiert un appartement en vue de réaliser des travaux d’amélioration pour une somme de 120 000 € (tous frais afférents à l’acquisition compris).
Ainsi, pour que le contribuable puisse bénéficier de la réduction d’impôt « Denormandie ancien », toutes autres conditions étant remplies, le montant des travaux à réaliser devra être au minimum de 40 000 € TTC [(120 000 € + 40 000 €) x 25 % = 40 000 €].
Exemple 2 : Un contribuable acquiert un appartement ayant fait l’objet de travaux d’amélioration pour la somme de 160 000 € (tous frais afférents à l’acquisition compris). Pour que ce contribuable puisse bénéficier de la réduction d’impôt « Denormandie ancien », le montant des travaux d’amélioration réalisés avant la vente doit être au minimum de 40 000 €, représentant ainsi 25 % du coût total de l’opération (160 000 € x 25 % = 40 000 €).
Quelles sont les conditions pour bénéficier du Denormandie ?
Pour être éligible, l’investisseur doit :
- Acheter un bien ancien situé dans une commune éligible (programme Action Cœur de Ville, ORT signée, ou commune à fort besoin de réhabilitation)
- Réaliser des travaux représentant au moins 25 % du coût total de l’opération (travaux effectués par des entreprises agréées, pas en auto-rénovation)
- S’engager à louer le bien nu, en résidence principale du locataire, pendant 6, 9 ou 12 ans
- Respecter les plafonds de loyers et de ressources des locataires fixés annuellement par arrêté
Quelles villes sont éligibles au Denormandie ?
De nombreuses communes sont éligibles en 2026, dont notamment (liste non exhaustive) :
➤ En Bretagne et Pays de la Loire : Saint-Malo, Fougères, Vitré, Redon, Laval, Saint-Nazaire, Lorient, Vannes, Quimper, Brest
➤ Dans le Grand Ouest : Le Mans, Alençon, Tours, Blois
➤ Autres villes à fort potentiel locatif : Troyes, Limoges, Niort, Châteauroux, Perpignan, Valenciennes
Les limites et risques du Denormandie
- La réduction d’impôt ne compense pas une mauvaise localisation : un taux de vacance locative élevé peut rendre l’opération peu rentable indépendamment de l’avantage fiscal
- Les travaux à 25% minimum du coût total sont une condition d’éligibilité, pas un objectif à atteindre a posteriori — sous-estimer cette part compromet le dispositif
- En cas de non-respect des conditions (vente anticipée, non-location, dépassement des plafonds), la réduction est reprise par l’administration fiscale
Vous avez un projet Denormandie en tête ? Les conseillers des Hermines réalisent un premier bilan patrimonial gratuit pour estimer l’impact fiscal de votre opération.
Le dispositif Jeanbrun : le nouveau cadre fiscal pour l’investissement locatif
Qu’est-ce que le Jeanbrun ?
Définition : Le dispositif Jeanbrun (officiellement « statut du bailleur privé », art. 47 de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026, codifié à l’art. 31-I-1° j du CGI) est un régime fiscal optionnel permettant à un bailleur privé de déduire chaque année l’amortissement de son bien immobilier de ses revenus fonciers imposables. Il s’applique aux acquisitions réalisées entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028, sans contrainte géographique.
Porté par Vincent Jeanbrun, ministre du Logement, ce dispositif s’inscrit dans le plan « Relance Logement » dont l’objectif est de produire 50 000 logements locatifs supplémentaires par an dès 2026 (Plan Relance Logement, janvier 2026).
Comment fonctionne l’amortissement Jeanbrun ?
Contrairement au Denormandie qui offre une réduction d’impôt directe, le Jeanbrun repose sur un amortissement annuel déductible des revenus fonciers. Chaque année, une fraction de la valeur du bien (hors terrain, estimé à 20% de la valeur totale) vient réduire la base imposable.
Le taux d’amortissement et le plafond varient selon le niveau de loyer pratiqué. Les taux ci-dessous s’appliquent aux logements neufs. Dans l’ancien rénové, les taux sont légèrement inférieurs (3% à 4%/an selon les sources disponibles – à confirmer via Légifrance pour le texte définitif de l’art. 31 CGI).
| Type de loyer | Taux d’amortissement | Plafond annuel |
|---|---|---|
| Loyer intermédiaire | 3,5 % | 8 000 €/an |
| Loyer social | 4,5 % | 10 000 €/an |
| Loyer très social | 5,5 % | 12 000 €/an |
Ces plafonds s’entendent au niveau du foyer fiscal, tous biens confondus. L’amortissement est déductible hors plafond des niches fiscales de 10 000€ (art. 200-0 A CGI), ce qui en fait un outil particulièrement puissant pour les contribuables à TMI 41-45%.
Conditions pour bénéficier du Jeanbrun
- Type de bien : logement en immeuble collectif uniquement (les maisons individuelles sont en cours d’intégration – point à vérifier)
- Bien neuf ou VEFA : doit respecter la réglementation RE2020 et afficher un DPE A ou B à la livraison
- Bien ancien : travaux représentant au moins 30% du prix d’acquisition, réalisés par des entreprises RGE, permettant d’atteindre un DPE A ou B après travaux
- Usage : location nue obligatoire, en résidence principale du locataire
- Durée : engagement de location de 9 ans minimum, continu
- Loyers et ressources : plafonnés selon le type de loyer et la zone géographique
- Restriction familiale : interdiction de louer à un membre du foyer fiscal ou à un parent jusqu’au 2e degré
- Fenêtre d’acquisition : du 21 février 2026 au 31 décembre 2028
Avertissement sur l’évolution en cours
Une proposition de loi adoptée en première lecture le 28 mai 2026 prévoit d’assouplir ces conditions pour l’ancien : abaissement du seuil de travaux de 30% à 20%, remplacement du DPE A/B par un gain de classes, et possible extension aux maisons individuelles. Ce texte n’est pas encore promulgué au 2 juillet 2026. Suivez son avancement sur Légifrance avant tout engagement.
Les limites du Jeanbrun
- L’avantage est d’autant plus efficace que la TMI est élevée — un contribuable peu imposé bénéficiera d’un gain limité
- Le dispositif ne s’applique qu’aux immeubles collectifs : les maisons individuelles sont exclues (sauf évolution législative)
- La réintégration des amortissements à la revente peut réduire le gain net global de l’opération — à anticiper dans la stratégie dès l’acquisition
- Dans l’ancien, les travaux à 30% du prix constituent un seuil exigeant — vérifiez la faisabilité avec un audit énergétique avant signature
- Aucune prorogation n’est prévue au-delà du 31 décembre 2028
Denormandie vs Jeanbrun : tableau comparatif
| Critère | Denormandie | Jeanbrun |
|---|---|---|
| Nature de l’avantage | Réduction d’impôt directe | Amortissement déductible des revenus fonciers |
| Type de bien | Ancien à rénover | Neuf (RE2020, DPE A/B) ou ancien rénové (immeuble collectif uniquement) |
| Localisation | Selon les communes éligibles uniquement | Partout en France, sans zonage |
| Travaux requis | ≥ 25 % du coût total | ≥ 30 % du prix d’acquisition (dans l’ancien) |
| Avantage max | 21 % du coût total (≤ 300 000 €) | Jusqu’à 12 000 €/an d’amortissement |
| Durée d’engagement | 6, 9 ou 12 ans | 9 ans minimum |
| Effet sur la revente | Réduction acquise, sans réintégration | Amortissements réintégrés dans la plus-value |
| Profil fiscal idéal | Toute TMI | TMI élevée (30 % et plus) |
| Fenêtre d’acquisition | Jusqu’au 31 déc. 2027 | Du 21 fév. 2026 au 31 déc. 2028 |
Lequel vous correspond selon votre situation ?
Il n’existe pas de meilleur dispositif dans l’absolu. Le bon choix dépend de la TMI, du type de bien visé, de la localisation et de la stratégie à la revente.
Vous êtes plutôt Denormandie si :
- Vous investissez dans l’ancien à caractère patrimonial, dans une ville moyenne
- Vous souhaitez un avantage fiscal immédiat et lisible, indépendant de votre TMI
- La ville ciblée fait partie des communes éligibles
- Vous disposez d’un projet de rénovation cohérent (travaux ≥ 25% du coût)
- Vous envisagez une revente à l’issue de l’engagement sans impact fiscal sur la plus-value lié au dispositif
Vous êtes plutôt Jeanbrun si :
- Vous êtes fortement imposé (TMI 30% ou 41%) et souhaitez réduire votre base imposable chaque année
- Vous visez un bien neuf ou un immeuble collectif à rénover, partout en France
- Vous souhaitez investir dans une grande agglomération non éligible au Denormandie
- Vous avez une stratégie long terme avec une projection à la revente bien anticipée
- Vos revenus fonciers existants sont élevés et vous cherchez à les neutraliser
Le Cabinet Les Hermines accompagne les deux dispositifs. L’analyse part toujours de la situation fiscale réelle du client, TMI, revenus fonciers existants, horizon de détention, avant de recommander un dispositif ou un bien.
⚠️ Risques et points de vigilance
Tout investissement immobilier comporte des risques qu’il convient d’anticiper :
- Risque locatif : vacance, impayés, dégradations — ces aléas sont présents quelle que soit la fiscalité choisie
- Risque de marché : la valeur du bien peut évoluer à la baisse à la revente, indépendamment de l’avantage fiscal obtenu
- Risque fiscal : tout changement législatif peut modifier les conditions des dispositifs en cours d’engagement
- Risque de travaux : sous-estimation des coûts, dépassements, choix d’entreprises non qualifiées peuvent compromettre l’éligibilité
- Risque de liquidité : un engagement de 6 à 12 ans réduit la capacité à revendre rapidement
- Risque de perte en capital : comme tout investissement immobilier, une perte en capital reste possible
- Effet de l’amortissement à la revente (Jeanbrun) : la réintégration des amortissements dans la plus-value peut réduire significativement le gain net global
Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. La diversification peut contribuer à répartir certains risques, mais ne les supprime pas.
Vous hésitez entre les deux dispositifs ?
Notre équipe met à votre disposition un premier bilan patrimonial pour estimer l’impact fiscal de chaque dispositif selon votre situation. Posez votre question directement à un conseiller du cabinet.
Quelle est la différence entre le Denormandie et le Jeanbrun ?
Le Denormandie offre une réduction d’impôt directe (12 à 21% du coût total) dans l’ancien à rénover, dans l’une des communes ciblées. Le Jeanbrun repose sur un amortissement annuel déductible (jusqu’à 12 000€/an) applicable partout en France dans le neuf ou l’ancien fortement rénové (immeuble collectif uniquement). L’un réduit l’impôt dû ; l’autre réduit la base imposable année après année.
Peut-on cumuler le Denormandie et le Jeanbrun sur un même bien ?
Non. Ces deux dispositifs ne se cumulent pas sur un même bien. Un investisseur peut en revanche utiliser le Denormandie sur un premier bien et le Jeanbrun sur un second, sous réserve de respecter les conditions de chacun.
Quelles villes sont éligibles au Denormandie en 2026 ?
De nombreuses communes sont éligibles, issues des programmes Action Cœur de Ville, des ORT signées et des zones à fort besoin de réhabilitation. Parmi elles : Saint-Malo, Laval, Saint-Nazaire, Lorient, Troyes, Limoges, Niort, Le Mans. L’éligibilité se vérifie adresse par adresse sur service-public.fr.
Le dispositif Jeanbrun s’applique-t-il dans toutes les villes de France ?
Oui. Contrairement au Denormandie ou au Pinel, le Jeanbrun ne comporte aucun zonage géographique. Il s’applique partout en France, y compris dans les grandes métropoles. La contrainte porte sur la nature du bien (immeuble collectif uniquement) et non sur sa localisation.
Qu’arrive-t-il aux amortissements Jeanbrun en cas de revente ?
Les amortissements déduits durant la période de location viennent majorer le prix d’acquisition retenu pour le calcul de la plus-value imposable lors de la revente (art. 150 VB III du CGI, modifié par la LF 2026). L’avantage fiscal n’est donc pas totalement définitif : il génère une plus-value imposable plus élevée à la cession. Cet impact doit être anticipé dans la stratégie globale dès l’acquisition.
Quels sont les risques d’un investissement en Denormandie ou en Jeanbrun ?
Les risques incluent : vacance locative, dépréciation du bien, non-conformité des travaux, changement législatif, difficulté de revente à l’issue de l’engagement, et perte en capital. Pour le Jeanbrun spécifiquement, s’y ajoute la réintégration des amortissements dans la plus-value à la revente. Tout investissement immobilier comporte des risques et nécessite une analyse personnalisée.
Le Jeanbrun est-il compatible avec une SCI ?
Oui, sous conditions. La SCI doit être soumise à l’impôt sur le revenu (IR) et non à l’impôt sur les sociétés (IS). Chaque associé déclare sa quote-part des revenus fonciers. Le locataire ne peut pas être associé de la SCI ni un parent jusqu’au 2e degré.
Bloc de conformité
Ce contenu est fourni à titre purement informatif. Il ne constitue pas un conseil en investissement, une recommandation personnalisée, ni une proposition de souscription à un produit financier ou immobilier. Tout investissement comporte des risques, notamment de perte en capital. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Consultez un professionnel qualifié.
