Gros changements en vue pour la fiscalité de la location meublée !
Afin de combler l’écart entre location meublée et location nue (la première étant actuellement plus avantagée fiscalement que la seconde), le Projet de Loi de Finances (PLF) 2025 envisage de réformer les avantages du statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP). En d’autres termes, les réduire …
Mais dans quelles proportions ? Quel avenir pour le statut LMNP en 2025 ? Et sera-t-il toujours intéressant de louer en meublé en 2025 ?
Loi de Finances 2025 : quels sont les changements à venir pour le régime LMNP ?
Mise en contexte
Alors que le secteur du logement en France fait face à une crise sans précédent, le gouvernement envisage, par le biais de son Projet de Loi de Finances 2025, de réduire certaines niches fiscales du régime de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP). Il vise ainsi à encourager davantage la
location nue, en régulant le marché locatif français.
Dans son collimateur notamment : la spéculation immobilière et la location meublée saisonnière ou de courte durée, responsables, selon lui, de la baisse vertigineuse des logements disponibles à la location nue longue durée en France.
Le Projet de Loi de Finances 2025 a été déposé à l’Assemblée Nationale le 10 octobre 2024. Les modalités définitives ne seront connues qu’après promulgation du texte, prévue fin décembre 2024 : à l’heure où nous écrivons ces lignes, certains changements peuvent encore avoir lieu entre la version initiale du texte et sa version définitive.
Consulter Projet de Loi de Finances 2025
Changements LMNP 2025 : intégration des amortissements dans le calcul de la plus-value
La première mesure contenue dans le PLF 2025, concerne la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value, en cas de vente d’un bien loué en LMNP , à partir du 1er janvier 2025.
Concrètement, qu’est-ce que cela signifie ?
Actuellement, le régime LMNP permet de déduire l’amortissement de ses revenus locatifs, sans qu’il ne soit pris en compte dans le calcul de la plus-value au moment de la revente du bien loué. Il s’agit d’un avantage fiscal majeur pour le régime de location meublée en LMNP.
Dans son PLF 2025, le gouvernement souhaite réduire cet avantage, en réintégrant le montant global des amortissements dans le calcul de la plus-value immobilière, en cas de mise en vente du bien immobilier.
Cela signifie plus d’imposition à la revente, puisque la différence entre le prix de vente augmenté de l’amortissement et le prix d’achat initial sera plus importante.
Toutefois, cette nouvelle règle ne devrait pas concerner les amortissements correspondant à des « dépenses de construction, de reconstruction, d’agrandissement ou d’amélioration ».
Rappel : l’amortissement en LMNP
L’amortissement est un mécanisme de déduction comptable qui bénéficie au statut LMNP au régime réel, en permettant de déduire chaque année une partie de la valeur du logement (hors part terrain), des travaux entrepris et du mobilier, du montant des revenus locatifs imposables.
Cet avantage, propre à la location meublée au régime réel, permet à de nombreux loueurs de réduire, voire de gommer totalement, le poids fiscal de leurs revenus locatifs en LMNP.
À savoir : Comment fonctionne le régime LMNP ?
Exemple d’impact fiscal du PLF 2025 sur une LMNP
Vous avez acheté en 2014 un bien 150 000 € destiné à la location meublée, revendu 400 000 € avec 70 000 € d’amortissements pratiqués pendant ses dix années de détention et de location.
| Date | Plus-value brute imposable | Taxation globale (IR + prélèvements sociaux) |
| 2024 | 400 000 – 150 000 = 250 000 € | 72 700 € |
| 1er Janvier 2025 | (400 000 + 70 000) – 150 000 = 320 000 € | 93 056 € |
Après déduction liée à la durée de détention, la plus-value est soumise à l’impôt sur la plus-value (19%) et aux prélèvement sociaux (17,2%).
Les abattements liés à la durée de détention du bien ayant été conservés, plus un investissement locatif meublé est réalisé sur du long terme (entre 10 et 30 ans), plus l’impact de la modification du PLF 2025 sera donc réduit.
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Micro-BIC 2025 : baisse de l’abattement forfaitaire pour les locations touristiques
Coup de rabot à venir sur les avantages fiscaux accordés aux locations touristiques !
Sous le statut LMNP, l’abattement forfaitaire du régime micro-BIC va être revu à la baisse de 50 % à 30 %, pour les locations meublées à vocation touristique non classées.
Moins d’abattement, donc plus de revenus imposables, et un seuil d’application abaissé à 15 000 € à la place des 77 700 € actuels. Au-delà, les propriétaires devront opter pour le régime réel d’imposition, qui sera moins avantageux qu’avant du fait de la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value.
Cette réforme, qui avait été reportée pour l’année 2024, devrait cette fois-ci bien être mise en application dès 2025.
La fin de la mise en location des « passoires thermiques » en 2025
Actuellement, il s’agit de la seule certitude sur l’avenir des locations meublées en LMNP : la fin de la mise en location des logements considérés comme « passoires thermiques », par suite des mesures prévues par la loi Climat et Résilience d’août 2021 afin d’améliorer la performance énergétique du parc immobilier français.
Depuis deux ans déjà, les loyers des logements ayant un DPE noté « F » ou « G » ont été gelés. À compter du 1er janvier 2025, la location des logements classés « G » sera interdite, rendant obligatoire la réalisation de travaux de rénovation énergétique. Ce calendrier s’étendra aux logements classés « F » en 2028 et aux logements classés « E » en 2034, pour la métropole.
Si un éventuel report de l’interdiction a bien été évoqué ces derniers temps, à ce jour il est toujours prévu que cette mesure s’applique dès 2025.
LMNP 2025 : quelles sont les autres modifications évoquées ?
À ce stade, le Projet de Loi de Finances 2025 ne contient pas d’autres mesures que la réintégration des amortissements au calcul de la plus-value, dans le cadre du régime LMNP au réel.
Mais d’autres changements ont bien été évoqués ces dernières années, et les avantages fiscaux du statut LMNP sont plus que jamais dans le collimateur du gouvernement.
Dernière manifestation en date, le rapport Le Meur rendu à l’été 2024, chargé de formuler des propositions de réformes de la fiscalité locative. Dans ce rapport, la députée Annaïg Le Meur préconise, entre autres :
- La suppression pure et simple de l’amortissement pour le LMNP au régime réel ;
- La diminution, pour le LMNP au régime micro-BIC, de l’abattement de 50 à 40 % pour la location de longue durée ;
- La création d’un régime micro-foncier commun aux locations vides et meublée, avec un plafond de 30 000 € de recettes, puis un passage obligatoire au régime réel au-delà ;
- La suppression des LMNP au régime des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), et leur imposition au titre des bénéfices fonciers ;
- Un renforcement du dispositif Loc’Avantages et une amélioration du dispositif Denormandie, pour favoriser la performance énergétique des logements en centre-ville.
Si ces réformes ont bien été proposées par ce rapport, leur application n’est toutefois pas d’actualité à l’heure d’aujourd’hui. Au vu des délais de mise en application légale et des probables oppositions parlementaires, il n’est même pas certain qu’elle le soit un jour.
Pas de quoi menacer le statut de LMNP pour l’instant !
Investir en LMNP en 2025, est-ce toujours intéressant ?
Face à la crise du logement actuelle, bien que l’on puisse s’imaginer que les intentions du gouvernement sont louables, nous pouvons tout de même penser qu’il aurait été préférable d’augmenter l’attractivité fiscale du régime de location non-meublée, plutôt que de tenter de réduire les avantages de la location meublée en LMNP.
Toutefois, s’il est toujours nécessaire de se tenir informé des évolutions du Projet de Loi de Finances 2025, les mesures qu’il propose ne sont pas de nature à freiner l’attractivité du statut de LMNP en 2025.
Malgré les annonces qui ont pu être faites à son sujet, qu’il faudra tout de même suivre avec attention, la location meublée reste aujourd’hui une solution d’investissement privilégiée par les propriétaires-bailleurs.
La rentabilité du statut LMNP en 2025
Aujourd’hui encore, et malgré les mesures envisagées par le PLF 2025, la location meublée en LMNP reste en effet bien plus avantageuse fiscalement que la location nue.
C’est d’autant plus le cas sous le régime réel, qui conservera son avantage le plus précieux : la déduction de l’amortissement sur les revenus locatifs.
L’investissement en LMNP reste depuis plusieurs années, un investissement privilégié en raison de sa rentabilité. Les loyers perçus sont en moyenne supérieurs de 20 % à ceux de la location vide, voire de 30 % dans le cas d’une location meublée saisonnière.
Sa souplesse juridique permet aux propriétaires de choisir entre plusieurs contrats (bail longue durée, bail étudiant, mobilité, saisonnier ou Code Civil). L’activité de location meublée s’adapte donc plus facilement aux projets personnels ou professionnels des propriétaires, contrairement à la location vide, plus contraignante.
En résumé, pas de panique donc : la location meublée en LMNP restera, en 2025, particulièrement attractive et fiscalement favorable !
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