Les nouveautés fiscales 2026 découlent de la loi de finances pour 2026, promulguée le 19 février 2026 après plusieurs mois de débats parlementaires. Elles concernent l'impôt sur le revenu, l'investissement immobilier, la transmission de patrimoine et la transition énergétique. Ces évolutions nécessitent une adaptation des stratégies patrimoniales pour éviter des charges fiscales trop lourdes et tirer profit des nouveaux dispositifs.
Quelles sont les principales modifications et comment les anticiper pour optimiser son patrimoine ? Voici un décryptage des mesures clés à retenir.
Impôt sur le revenu : barème revalorisé et contribution reconduite
Revalorisation du barème fiscal
Pour suivre l'inflation, le barème de l'impôt sur le revenu est revalorisé de 0,9 % en 2026. Voici les nouveaux seuils d'imposition :
- Jusqu'à 11 600 € : 0 %
- Entre 11 600 € et 29 580 € : 11 %
- Entre 29 580 € et 84 577 € : 30 %
- Entre 84 577 € et 181 917 € : 41 %
- Supérieure à 181 917 € : 45 %
Cette revalorisation permet aux contribuables dont les revenus n'ont pas augmenté de ne pas subir une hausse mécanique de leur imposition.
Contribution différentielle sur les hauts revenus (CDHR)
La contribution minimale instaurée pour les revenus supérieurs à 250 000 € pour une personne seule et 500 000 € pour un couple est reconduite en 2026. Si le taux effectif d'imposition combiné (IR + CEHR) d'un foyer est inférieur à 20 % de son revenu fiscal de référence, une contribution supplémentaire lui est appliquée pour atteindre ce seuil.
Fiscalité immobilière : mesures reconduites et nouveau dispositif locatif
Hausse des droits de mutation, toujours en vigueur en 2026
Depuis avril 2025, les départements peuvent porter leur taux de droits de mutation à titre onéreux (DMTO) jusqu'à 5 % (contre 4,5 % auparavant), une mesure applicable jusqu'au 31 mars 2028. En 2026, la majorité des départements ont désormais voté ce taux maximal. Les primo-accédants achetant leur résidence principale restent exclus de cette hausse.
TVA sur les chaudières à gaz
Depuis le 1er mars 2025, l'achat et l'installation d'une chaudière à gaz sont soumis à la TVA à 20 % (contre 5,5 % auparavant). Cette règle reste en vigueur en 2026.
Le prêt à taux zéro (PTZ)
Depuis avril 2025, le PTZ ne distingue plus les zones géographiques pour l'achat d'un logement neuf, maison ou appartement : il est accessible sur tout le territoire. Le dispositif est reconduit jusqu'au 31 décembre 2027, et reste également ouvert à l'achat d'un logement ancien avec travaux, dans les zones B2 et C.
Un nouveau dispositif : le statut du bailleur privé (Jeanbrun)
Introduit par la loi de finances 2026 et entré en vigueur le 21 février 2026, ce nouveau dispositif permet pour la première fois un mécanisme d'amortissement fiscal en location nue (jusque-là réservé au meublé), en contrepartie d'un engagement de loyer modéré sur 9 ans minimum, sans zonage géographique.
Le dispositif Denormandie prorogé
Le dispositif Denormandie, pour l'investissement dans l'ancien avec travaux, est prorogé jusqu'au 31 décembre 2027.
Transmission et succession : le Pacte Dutreil durci
Un régime resserré pour la transmission d'entreprise
Le pacte Dutreil, qui permet une exonération de 75 % des droits de mutation lors de la transmission d'une entreprise, est maintenu en 2026 mais avec des conditions renforcées :
- L'engagement individuel de conservation des titres passe de 4 à 6 ans (durée totale avec l'engagement collectif : 8 ans, contre 6 ans auparavant)
- Les actifs non affectés exclusivement à l'activité professionnelle (biens de loisir, logements non professionnels) sont exclus de l'exonération, sauf affectation professionnelle exclusive depuis au moins 3 ans
- L'exonération pour les holdings est désormais réservée aux holdings animatrices de filiales opérationnelles, la charge de la preuve revenant au contribuable
Épargne et investissement : des dispositifs recentrés
FIP et FCPI : un dispositif profondément remanié
La suppression de la réduction d'impôt pour les FIP classiques investis en métropole a été actée par la loi de finances pour 2025 et s'applique depuis le 1er janvier 2026. La loi de finances pour 2026 maintient de son côté un taux de réduction à 30 % pour trois véhicules seulement : les FIP Corse, les FIP Outre-mer, et les FCPI investis en Jeunes Entreprises Innovantes (JEI).
PER : un report des plafonds allongé, une déductibilité recentrée
Les plafonds de déduction non utilisés sur le Plan d'Épargne Retraite, nés à compter du 1er janvier 2026, sont désormais reportables sur 5 ans, contre 3 ans auparavant. Par ailleurs, depuis le 1er janvier 2026, les versements effectués sur un PER après 70 ans ne sont plus déductibles du revenu imposable.
Une nouvelle taxe sur les holdings patrimoniales
La loi de finances 2026 instaure une taxation ciblée des holdings dites "cash boxes" — des structures accumulant des actifs sans activité économique réelle — dans une logique de recentrage de l'avantage fiscal sur l'économie productive.
Transition énergétique : des aides resserrées
MaPrimeRénov' : des conditions resserrées en 2026
Les barèmes de MaPrimeRénov' ont été revus à la baisse en 2026 (environ -50 % pour les ménages modestes par rapport à 2024-2025), avec la suppression du bonus « sortie de passoire » et, depuis le 1er janvier 2026, la suppression des forfaits pour les chaudières biomasse et l'isolation des murs dans le parcours « par geste ». Le parcours « Rénovation d'ampleur » reste ouvert à tous les ménages, avec des taux de prise en charge différenciés selon les revenus (80 % pour les très modestes, 60 % pour les modestes, 45 % pour les intermédiaires, 10 % pour les revenus supérieurs), et demeure centré sur les logements classés E, F ou G.
En complément, l'éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ) est porté à 50 000 € (contre 30 000 € auparavant) et prolongé jusqu'au 31 décembre 2027, pour financer le reste à charge de ces travaux.
Nouveautés fiscales 2026 : anticiper et adapter sa stratégie patrimoniale
La loi de finances 2026 apporte des changements significatifs en matière de fiscalité du revenu, d'immobilier, de transmission et d'épargne. Certaines mesures, comme la revalorisation du barème de l'impôt, visent à préserver le pouvoir d'achat, tandis que d'autres, comme le durcissement du Pacte Dutreil ou le recentrage des FIP/FCPI, réduisent certains leviers d'optimisation qui étaient jusque-là largement utilisés.
Dans ce contexte, il est essentiel d'anticiper ces évolutions et d'adapter sa stratégie patrimoniale en conséquence. Les conseillers du cabinet de gestion de patrimoine de Rennes des Hermines accompagnent leurs clients dans l'optimisation de leur épargne, l'ajustement de leurs investissements immobiliers et la préparation de la transmission de leur patrimoine, en tenant compte de ces nouvelles règles.
À titre d'exemple, pour un propriétaire bailleur détenant un bien classé F ou G, l'arbitrage entre le dispositif Jeanbrun, le déficit foncier et une rénovation financée par MaPrimeRénov' dépend du niveau de loyer visé et de l'horizon de détention. Nos conseillers évaluent cet arbitrage au cas par cas lors d'un bilan patrimonial.
Ce contenu est à caractère informatif et ne constitue pas un conseil personnalisé. Les dispositifs présentés dépendent de la situation individuelle de chaque contribuable et peuvent évoluer d'une année sur l'autre.
Quelles sont les principales nouveautés fiscales de 2026 ?
La loi de finances pour 2026, promulguée le 19 février 2026, revalorise le barème de l'impôt sur le revenu de 0,9 %, durcit le Pacte Dutreil, recentre les FIP/FCPI sur la Corse, l'Outre-mer et les jeunes entreprises innovantes, crée le dispositif Jeanbrun pour la location nue, et instaure une taxe sur les holdings patrimoniales dites « cash box ».
De combien le barème de l'impôt sur le revenu a-t-il été revalorisé en 2026 ?
Le barème est revalorisé de 0,9 % pour suivre l'inflation. Le seuil d'entrée dans l'impôt passe à 11 600 € par part, contre 11 497 € en 2025. Les taux par tranche restent inchangés (0 %, 11 %, 30 %, 41 %, 45 %).
Qu'est-ce que le dispositif Jeanbrun (statut du bailleur privé) ?
Entré en vigueur le 21 février 2026, ce dispositif permet pour la première fois un amortissement fiscal en location nue, jusque-là réservé au meublé. En contrepartie, le propriétaire s'engage à louer le bien à un loyer modéré pendant 9 ans minimum, sans condition de zone géographique.
Le Pacte Dutreil est-il toujours avantageux en 2026 ?
Oui, l'exonération de 75 % des droits de mutation est maintenue, mais les conditions se durcissent. L'engagement individuel de conservation des titres passe de 4 à 6 ans, portant la durée totale d'engagement à 8 ans. Les actifs non affectés à l'activité professionnelle sont désormais exclus de l'exonération.
Les FIP et FCPI ouvrent-ils encore droit à une réduction d'impôt en 2026 ?
Les FIP classiques investis en métropole n'ouvrent plus aucune réduction d'impôt depuis le 1er janvier 2026. Seuls trois véhicules conservent un avantage à 30 % : les FIP Corse, les FIP Outre-mer, et les FCPI investis en jeunes entreprises innovantes.
La loi de finances 2026 a-t-elle été adoptée en retard ?
Oui. Faute de majorité stable, la loi de finances pour 2026 n'a été promulguée que le 19 février 2026, après plusieurs mois de débats parlementaires et l'engagement de la responsabilité du gouvernement au titre de l'article 49.3 de la Constitution.
