Pendant des années, le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) au régime réel offrait un double avantage redoutable : amortir le bien chaque année pour effacer l’impôt sur les loyers, puis revendre sans que ces amortissements ne pèsent sur la plus-value. C’était l’un des montages les plus efficaces du patrimoine immobilier français. Ce temps est terminé.
L’article 84 de la loi de finances pour 2025 a aligné le calcul de la plus-value des LMNP sur celui des loueurs professionnels. Pour un bailleur parisien, dont le bien a souvent fortement pris de la valeur, l’impact à la revente peut être substantiel. Cet article décrypte le mécanisme, le chiffre, et présente les stratégies pour l’anticiper.
Ce que prévoit la réforme
Avant 2025, la plus-value d’un bien loué en LMNP se calculait par différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition, sans tenir compte des amortissements déduits pendant la location. L’avantage fiscal pris chaque année sur les loyers ne se « payait » jamais à la sortie.
Depuis la réforme, le prix d’acquisition retenu pour le calcul de la plus-value est diminué du montant des amortissements admis en déduction pendant la période de location (nouvel article 150 VB III du Code général des impôts). La formule devient :
Plus-value brute = Prix de cession − (Prix d’acquisition majoré − Amortissements réintégrés)
Mécaniquement, plus les amortissements cumulés sont élevés, plus la base imposable de la plus-value augmente.
Trois précisions importantes encadrent le dispositif. La mesure s’applique aux cessions réalisées à compter du 15 février 2025, quelle que soit la date de mise en location du bien : une réponse ministérielle publiée en mars 2026 a confirmé que les amortissements pratiqués avant 2025 sont également concernés. Les amortissements correspondant à des travaux déjà pris en compte dans la majoration du prix d’acquisition ne sont pas réintégrés, afin d’éviter un double comptage. Enfin, certaines résidences services accueillant des publics spécifiques (étudiants, seniors, établissements médicalisés) bénéficient d’exclusions.
Exemple chiffré pour un appartement parisien
Prenons un appartement parisien acquis 300 000€ en 2015, loué en LMNP au régime réel, et revendu 420 000€ en 2026. Sur la période, les amortissements immobiliers cumulés s’élèvent à 75 000€. Pour simplifier, nous retenons la majoration forfaitaire de 7,5% pour frais d’acquisition.
| Avant réforme | Après réforme | |
| Prix de cession | 420 000€ | 420 000€ |
| Prix d’acquisition majoré (7,5%) | 322 500€ | 322 500€ |
| Amortissements réintégrés | 0€ | 75 000€ |
| Prix d’acquisition retenu | 322 500€ | 247 500€ |
| Plus-value brute | 97 500€ | 172 500€ |
| Hausse de la base imposable | — | +75 000€ |
La plus-value brute grimpe de 75 000€, soit exactement le montant des amortissements réintégrés. Avant prise en compte des abattements pour durée de détention, et au taux global de 36,2% (19% d’impôt sur le revenu et 17,2% de prélèvements sociaux), ce surplus représente un coût supplémentaire de l’ordre de 27 000€. Les abattements liés à la durée de détention viennent atténuer ce montant, mais ne suppriment pas le surcoût structurel lié aux amortissements.
Les amortissements pour durée de détention restent acquis
Il faut le souligner pour éviter toute confusion : la réforme ne supprime pas les abattements pour durée de détention. Au-delà de la cinquième année, ils réduisent progressivement la plus-value imposable, jusqu’à une exonération totale d’impôt sur le revenu à 22 ans de détention et de prélèvements sociaux à 30 ans.
Autrement dit, plus le bien est détenu longtemps, plus l’impact de la réintégration est atténué par ces abattements. Pour un bien parisien conservé sur le long terme, l’effet de la réforme se trouve progressivement gommé. C’est un paramètre essentiel dans la décision de vendre ou de conserver.
Quelles stratégies pour limiter l’impact ?
Plusieurs leviers permettent d’anticiper, à condition de raisonner en amont de la cession.
Conserver le bien plus longtemps.
Puisque les abattements pour durée de détention réduisent la plus-value imposable, allonger l’horizon de détention atténue le poids de la réintégration. Pour un patrimoine immobilier parisien destiné à produire des revenus, la conservation reste souvent la meilleure option.
Transmettre plutôt que vendre.
La donation d’un bien purge la plus-value latente : le donataire reçoit le bien à sa valeur du jour de la donation, qui devient sa nouvelle base. C’est un outil puissant, à combiner avec les abattements de donation. Nous détaillons cette logique dans notre guide sur la façon de donner un bien immobilier à ses enfants.
Réinterroger la structure de détention.
Pour certains patrimoines, une détention via une société peut modifier la logique fiscale d’ensemble. Le sujet rejoint l’arbitrage que nous développons dans notre comparatif SCI à l’IR ou à l’IS, même si chaque schéma a ses contraintes propres.
Bien tenir sa comptabilité.
La distinction entre amortissements réintégrables et travaux déjà intégrés au prix d’acquisition est déterminante. Un suivi rigoureux, idéalement avec un expert-comptable, évite de réintégrer des sommes qui ne devraient pas l’être.
Pour replacer ce sujet dans le cadre général du statut, nous renvoyons à notre présentation du LMNP et à notre analyse de l’avenir des loueurs en meublé.
Pour conclure
La réintégration des amortissements met fin à l’un des principaux atouts du LMNP au régime réel. Pour un bailleur parisien dont le bien s’est fortement valorisé, l’impact à la revente peut atteindre plusieurs dizaines de milliers d’euros. Mais le statut conserve son intérêt en phase de détention, et les abattements pour durée de détention comme la transmission offrent de vraies marges d’optimisation. L’essentiel est d’anticiper la sortie dès aujourd’hui, et non au moment de signer chez le notaire.
Le cabinet Les Hermines accompagne les bailleurs d’Île-de-France dans l’arbitrage entre conservation, transmission et cession de leurs biens loués en meublé. Pour une simulation personnalisée de votre plus-value, contactez-nous au 02 30 96 16 30 ou à contact@leshermines.fr.
FAQ sur les plus-values en LMNP
Les amortissements LMNP sont-ils tous réintégrés dans la plus-value ?
Les amortissements déduits pendant la location viennent diminuer le prix d’acquisition retenu, sauf ceux correspondant à des travaux déjà intégrés dans la majoration du prix d’acquisition. Les amortissements pratiqués avant 2025 sont également concernés.
Depuis quand cette règle s’applique-t-elle ?
Pour toutes les cessions réalisées à compter du 15 février 2025, indépendamment de la date de mise en location du bien.
La réforme supprime-t-elle les abattements pour durée de détention ?
Non. Les abattements pour durée de détention restent applicables et réduisent progressivement la plus-value imposable, jusqu’à exonération d’impôt sur le revenu à 22 ans et de prélèvements sociaux à 30 ans.
Comment éviter la réintégration des amortissements ?
Le moyen le plus radical est de transmettre le bien plutôt que de le vendre : la donation purge la plus-value latente. Allonger la durée de détention permet aussi d’atténuer l’impact grâce aux abattements.
Le LMNP reste-t-il intéressant malgré cette réforme ?
Oui, le statut conserve son intérêt pendant la phase de location grâce à l’amortissement qui réduit l’impôt sur les loyers. La réforme ne change que le traitement de la plus-value à la revente, qu’il faut désormais anticiper.
